전세사기 & 경매로 넘어감 & 후 순위 임차인

Question

안녕하세요. 사회 초년생 입니다.

제가 재작년에 오피스텔을 전세로 들어갔습니다. 약 2억원 금액. 물론 그 중에 1억 7천 만원은 은행권 전세 대출.

나머지 2천만원은 취업한 회사에서 차용 해 주었습니다. 입주 당시에도 공인중개사가 건물에 문제가 없다는 이유로

( 물론 제가 자세히 못 알아봤던 거 같습니다. ) 그런데 최근에 법원에서 경매로 넘어갔다는 서류가 집에 도착했습니다.

집 주인도 비슷한 연락을 주셨구요. 최근에 등기부등본을 때보니 근저당 선 순위도 은행권이 다 가지고 있습니다.

물론 이 건물 전세보증보험도 가입이 안 되어있고 해서 법원에 가서 배당요구 및 권리신고는 해 놨습니다.

이럴 땐 어떻게 해야할 지 사회 초년생으로 막막합니다. 전세금 반환을 못 받을 시 은행권이며 일하는 직장에도

반환이 힘들 거 같습니다. 이젠 집 주인도 연락도 잘 안 해 주시고, 그 건물에 저 뿐만 아니라 다른 피해자도 많은 거

같습니다. 티비에서만 보던 걸 겪고 나니 하루하루 지쳐 갑니다.

제가 앞으로 준비해야 할 것과, 대응 준비를 어떻게 해야 할까요..

Answer 1

안녕하세요. 신은정 변호사입니다.

전세사기로 큰 부담을 안게 되시어 상심이 무척 크시겠습니다. 현재 법원에 배당요구를 하셨더라도 선순위 은행권에 밀려 보증금을 받지 못할 가능성이 높으므로, 최신 특별법에 따른 피해자 구제 제도를 즉시 활용하셔야 합니다.

1. 배당요구의 한계와 특별법 구제 신청

선순위 근저당이 있는 후순위 임차인은 경매 배당만으로 보증금 회수가 매우 어렵습니다. 따라서 가장 먼저 관할 지자체에 전세사기피해자 결정 신청을 접수하셔야 합니다. 2026년 개정된 전세사기특별법에 따라 피해자로 인정되면 경매 결과와 무관하게 보증금의 최소 3분의 1 이상을 국가로부터 지원받거나, 피해주택의 공공임대 전환 등 실질적인 보호를 받을 수 있습니다.

2. 대출금 상환 유예 및 기한 연장

관할 지자체에 피해자 결정을 신청한 뒤 해당 접수증을 은행에 제출하면 전세자금대출의 상환 유예 및 만기 연장이 가능합니다. 회사에서 차용한 금액 역시 당장 갚기 어려우므로 현재의 법적 진행 서류를 소명 자료로 제출하여 상환 기한 연장이나 분할 납부를 적극적으로 협의하는 조치가 필요합니다.

3. 형사 고소 및 민사 집행권원 확보

경매가 끝나도 반환받지 못한 보증금 채권은 소멸하지 않습니다. 다수의 피해자가 있는 만큼 임대인을 사기죄로 형사 고소하시고, 잔여 보증금 반환을 구하는 민사소송을 통해 법적 집행권원을 미리 확보해 두어야 향후 임대인의 다른 재산이 발견되었을 때 즉시 강제집행이 가능합니다.

가장 먼저 임대차계약서와 경매 통지서 등을 지참하여 관할 시·도청에 전세사기피해자 결정 신청부터 신속하게 접수하세요.

힘든 시기이지만 관련 구제 제도를 적극적으로 활용하시어 피해가 온전히 회복되기를 바랍니다.

Answer 2

이미 법원에 권리신고 및 배당요구를 마치신 것은 필요한 조치이며, 앞으로 진행될 경매 절차의 매각 기일과 낙찰 대금 추이를 지속적으로 확인하는 것이 필요합니다. 선순위 근저당권의 존재로 인해 경매 배당만으로는 보증금 전액 회수가 불투명할 수 있으므로, 임대인을 상대로 한 민사상 집행권원 확보나 기망 행위 여부에 따른 형사 고소 등 추가적인 조치를 검토하시는 것이 방법이 될 수 있습니다. 혼자 해결하기보다 건물 내 다른 임차인들과 정보를 공유하며 공동으로 대응책을 모색하는 것도 상황을 파악하는 데 도움이 될 수 있습니다. 아울러 관할 기관이나 정부에서 운영하는 전세사기 피해지원 센터를 통해 피해자 결정 신청 절차를 밟고 관련 금융 및 주거 지원책을 안내받으시는 것이 바람직합니다. 은행 전세대출 연장이나 직장 차용금 상환 조율을 위해서도 현재의 경매 진행 상황을 증명할 수 있는 서류들을 미리 준비하여 해당 기관들과 협의를 시작해 두는 것이 필요할 수 있습니다.