월세 계약시 순서와 특약사항을 정리해봤습니다. 부족하거나 고쳐야할 사항있으면 알려주세요.
아래의 내용으로 인터넷 여기저기에서 정보들을 모아 정리해봤습니다.
보증금을 날리지 않기 위해 꼼꼼히 정리해봤는데 부동산 전문가분들이 한번 보시고 빠져있거나 잘못된부분등 알려주시면 감사하겠습니다. 그리고 임차인인 제 입장에서만 적은내용이라 임대인이 봤을때 너무 과하다고 생각이 들 내용이 있다면 좀더 순화해서 임대인 감정 상하지 않게 할수있는 표현이 있다면 같이 알려주시면 감사하겠습니다.
계약순서
1.원하는 집 보고 하자 있는지 확인
2. 맘에 들면 부동산와서 등기부등본 확인 아파트등 건물 토지가 함께 표시되는경우 외에는 토지등기부까지 확인해서 근저당이나 신탁, 압류등의 문제가 없는지 확인. 이때 등기부등본은 말소사항까지 체크해서 확인. 건축물대장확인해서 근린생활시설, 위반건축물이 아닌지 확인
3. 다가구의 경우 중개사를 통해 집주인에게 선순위 임대차 정보 제공 요청서 받기
보증금 월세 계약시기등등 확인 하고 집시세 70% > 근저당이나 보증금 합이 적을것
그리고 주의할게 최우선순위 변제는 경매 넘어가서 낙찰되어도 경매가 1/2에서 최우선 변제 받는데 만약 낙찰가 4억인 다가구에서
나외에 3가구가 더 있고 이들 보증금이 2억이 넘는다면 금액에 따라 최우선으로 일부만 받고 근저당등의 순위 지급후 민사청구해야하는 위험
4. 서울시 최우선 변제액 현재는 5500만원 까지 보장하나 근저당 시점이 예를 들어 2018년에 먼저 잡혀 있다면 최우선 변제액도 앞선 근저당시점 기준으로 보상받음
5. 안심전세앱으로 주인 다가구나 전세사고 , 세금체납 현황을 조회 (임대인에게 조회에 동의하겠냐는 통보가고 동의하면 )확인가능
6.문제 없으면 본계약에 넣을 특약사항 임대인에게 알리고 동의받음
7. 가계약 내용 작성하고 임대인계좌로 입금하고 확인문자 받음, 계약일정 조정
8. 계약날 부동산 조금 일찍가서 등기부확인하고 중개사 임대인 입회하에 계약내용 다시 확인
주소지, 면적, 임대인 신분증과 등기부 일치하는지 확인 , 특약내용 다시 확인
입주날짜 잔금 지급일등 모두 정하고 임대인 계좌로 계약금 납입
9. 다가구의 경우 주인이 알려준 임차인정보가 맞는지 동사무소에가서 확정일자 부여현황 서류떼서 확인
10. HUG에 보증보험 가입가능여부 확인
11. 가능하면 잔금납부일 하루전에 이사하고 어려우면 잔금 납부일 아침일찍 이사하고 등기부사항에 변동사항없는지
다시한번 확인후 부동산에서 잔금납부, 영수증 챙기고 바로 동사무소에 가서 전입신고 , 확정일자받기 .
오버스럽지만 다음날 다시 근저당등 권리 변동사항이 발생하지 않았는지 확인.
12. hug등에서 등기변동사항 발생 알림 신청
가계약 문자에 들어갈내용
● ○○번지 ○○호
● 임대인, 임차인 이름 주소 전화번호등의 인적사항 기재
● 월세 0원 관리비 0원 보증금 0원 (월세관리비 VAT포함)
납부방식 매월 몇일에 선납/ 후납
●계약해지 및 퇴거하는 달에는 월세 및 관리비 일로 계산해서 납부
● 가계약금 50만원.
● 가계약서 작성 ○월 ○일
● 본계약서 작성 월 일 작성 예정
● 본계약전까지 임대인은 가계약금의 배액배상, 임차인은 가계약금 금액 포기 후 일방 해제 가능
● 본계약할때 특약사항에 대해 양자간의 이견으로 합의 되지 않을시에는 임대인은 지급받은 가계약금을 임차인에게 전액 환불후 가계약은 파기한다.
계약시 특약
가. 등기사항전부증명서를 확인하고 계약한 것으로 근저당 설정(대출 및 제한물권 설정)이 없는 상태이며,
임대인은 계약일로부터 잔금, 입주일자 익일까지 현재 상태의 등기부등본을 유지한다.
이를 위반 할 경우 매도인(또는 임대인)은 계약금의 배액을 매수인(또는 임차인)에게 지불하며 계약은 무효로한다.
나. 임대인은 등기부의 내용과 사실이 다른부분 있거나 국세 및 기타 세금 체납 사실이 있다면 임차인에게 계약전 미리 통보하여 한다.
임차인은 본 계약체결 이후 임대인의 국세 및 지방세 체납 사항에 대하여 세무서와 지방자치단체의 관련 부 서에 확인할 수 있다
만약 사전에 고지하지 아니한 국세 및 지방세 체납 사실이 확인된 경우에는 임차인은 본계약을 해제할 수 있다.
다. 전월세 보증보험 가입등에 임대인이 적극 협조한다. 보증보험 가입이 불가한 경우 계약을 해지하고 보증금을 즉시 반환한다.
라. 임대인은 계약 시점부터 만료 시까지 근저당 및 기타 제한물권을 설정하지 못한다. 부득이하게 매매나 근저당등의 등기부등본상 권리변경이 발생할시에는 권리발생 전에 임대인은 임차인에게 통보하고 임차인의 동의를 얻은후 설정한다. 임차인의 동의가 불가한 경우 임차인은 계약해지를 할수있다.
마. 보일러, 수도, 전기, 가스 등 기본 설비의 고장 및 노후로 인한 수리는 임대인이 부담한다.
입주 시점 및 입주 한달 전 발견된 하자 및 결함은 임대인이 수리하여야 하며, 이를 거부할 경우 임차인은 계약을 해제할 수 있다.
바.임차인의 임대 여부와 관계없이 계약 만료일에 따른 보증금을 즉시 반환한다.
위의 내용중 가, 나, 라, 마의 각 항목을 위반할 경우 임대인과 임차인의 신뢰관계를 훼손하는 중대한 위반사항으로 위반시 임차인은 즉각 계약해지를 요청할수 있고 임대인은 즉시 보증금을 반환해야한다.
이 경우 잔금납부일 이전에 해지가 발생하면 계약금의 배액을 임차인에게 반환한다.
잔금납부일 (입주완료후) 이후 해지가 발생하면 임대인은 보증금 전액 반환과 임차인의 새로운 주소 이전에 드는 이사비용과 중개수수료 일백오십만원을 별도로 지급한다. 그리고 임차인의 새로운 주거지로의 이사에 필요한 기간을 계약해지날짜부터 최소 2달이상으로 보장한다. 이 기간동안의 월세는 기존의 임대료 기준과 동일한 금액으로 납부한다. 퇴거일기준 월세의 한달의 일수에 이르지 못할시 월세에 일로 나눠계산하여 납부한다.
임대계약기간중 임대인의 사정으로 중도해약을 요구할시에는 먼저 임차인의 동의를 구하고, 임차인이 동의시 보증금 전액 반환과 임차인의 새로운 주소이전에 드는 이사비용과 중개수수료 일백오십만원을 별도로지급한다. 임차인의 사정으로 중도해약을 요구할시에는 2달전에 사전 통보하고 새로운 입주자가 매물을 볼수있도록 적극협조하고 해당 매물의 중개수수료를 임대인 대신 부담한다.
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.
원하시는 바를 계약서상 특약을 잘 정하시는 듯 보이는데 위처럼 특약기재를 요구하시면 상대방은 계약자체를 하지 않을것으로 보입니다. 즉, 해당 특약에 합의를 할 이유가 없기 때문입니다. 기본적으로 필요한 부분도 있지만 책임에 따른 구분없이 임차인만 유리한 상황을 너무 강조하였고, 특별히 법적사항 및 합의사항으로써 기재가 필요하지 않은 부분까지 너무 과하게 기재하신듯 보입니다.
특히 "잔금납부일 (입주완료후) 이후 해지가 발생하면 임대인은 보증금 전액 반환과 임차인의 새로운 주소 이전에 드는 이사비용과 중개수수료 일백오십만원을 별도로 지급한다.(누가 요청에따라 해지를 했는지도 구분없이 무조건??)
그리고 임차인의 새로운 주거지로의 이사에 필요한 기간을 계약해지날짜부터 최소 2달이상으로 보장한다.(??)
이 기간동안의 월세는 기존의 임대료 기준과 동일한 금액으로 납부한다 . 퇴거일기준 월세의 한달의 일수에 이르지 못할시 월세에 일로 나눠계산하여 납부한다. (통상적인 부분으로 기재하지 않아도 됨)
임대계약기간중 임대인의 사정으로 중도해약을 요구할시에는 먼저 임차인의 동의를 구하고, 임차인이 동의시 보증금 전액 반환과 임차인의 새로운 주소이전에 드는 이사비용과 중개수수료 일백오십만원을 별도로지급한다. (-> 처음에 "잔금 ~ 지급한다"와 중복내용으로보임, 그리고 실제 기간에 따라 해당 비용이 더 높아질수도 있기에 미리 기재할 필요없음)
임차인의 사정으로 중도해약을 요구할시에는 2달전에 사전 통보하고 새로운 입주자가 매물을 볼수있도록 적극협조하고 해당 매물의 중개수수료를 임대인(?) 대신 부담한다."( 법적으로 임대인 동의가 필수인데 이에 대한 기재도 없고, 거기에 중도해지는 임차인이, 중개수수료도 임대인이 부담하는게 말이 안됩니다. )
즉 위 체크한 부분은 모두 요청자체를 안하시는게 맞습니다 기재한다면 가,다,라,마 정도가 일반적으로 기재하는 사항으로 보시면 될듯 보입니다.
1명 평가임대차계약서 진행 순서 및 특약조건을 검토한 결과 전문가적인 기질이 있어 보입니다. 이러한 경우 법률에 규정되는 사항은 추가할 수 없고 또한 질문자님의 것만 주장한다면 임대인이 다소 불편해질 수도 있는 만큼 이를 참고하시여 기다렸다가 누락되는 것 위주로 조언형식을 빌어 변경시키는 것이 적절해 보입니다.
1명 평가안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.
보완, 추가하면 좋은 점에 대해서 말씀드리겠습니다.
선순위 임차보증금 권리관계와 근저당 우선순위 확인 후 임대인의 동의 하에 등기부등본, 임차현황, 체납내역 등은 계약 당일 아침에 최종 확인이 필요합니다.
전입신고와 확정일자는 계약서 상 입주일 또는 잔금 납부 후 즉시로 계약서에 반드시 기재하시길 바랍니다.
감사합니다.
1명 평가안녕하세요. 채정식 공인중개사입니다.
사실 위와 같은 순서와 계약이시라면 부동산 전문가라고 하셔도 손색없을 것 같습니다.
개인적으로는 특약 라의 내용 같은 경우 임대인 입장에서는 받아들이기 힘들 수 있어 참고하시기 바랍니다.1명 평가