전세등기 설정 후 사업을 위한 주소 이전 가능할까요?

Question

지금 집은 전세로 작년 10월에 이사왔습니다. 개인 과외 교습소로 하려고 하니 주소지 이전이 필요합니다.

이런경우 전세권 등기 설정 후 이사를 해도 무관할까요? 전세금 보전이 가능할까요? 전세 게약만료는 26년 10월 1일입니다.

전세보증보험도 이렇게 해도 되는지 어떠한 차이가 있는 지 궁급합니다.

전세보증보험과 전세권 설정 중 어떤 것이 더욱 전세보증금을 지키기에 안전한 방법인지 알고 싶습니다.

Answer 1

안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.

전세권 등기 설정을 해도 주소 이전은 가능 합니다. 하지만 주소를 이전하면 기존 전입신고와 확정일자가 유지되지 않으므로 대항력에 영향이 있을 수도 있습니다. 이에 사업장 주소로 이전이 필요하다면 기존 주소지를 거주지로 유지하면서 사업자 주소를 이전하는 방법이 가능한지 여부를 확인해 보시는게 좋을 것 같습니다.

전세보증보험의 경우 보증금 전액을 보장받을 수 있어 실질적인 보호가 강력하며 주소 변경 시에도 보증보험 자체는 유지될 수 있습니다. 이에 전세보증보험 가입이 더 안전한 방법이라고 보시면 됩니다. 전세권 설정은 법적 보호는 되지만 경매 시 배당을 기다려야 하므로 전세보증보험보다는 변제 속도가 느리고 전액을 보장 받지 못할 수도 있습니다.

Answer 2

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.

전세보증보험과 전세권등기는 전혀다른 개념으로 보셔야 하고, 단순히 보증금의 온전한 회복을 고려하면 전세보증보험이 더 안전한 장치라고는 할수 있습니다. 전세권 설정은 전세권등기를 말하며 이를 하게 되면 전입신고없이도 대항력과 우선변제권이 부여되지만 해당 부분이 100% 전세보증금을 담보하지는 않기 때문입니다.

일단 전세권 등기를 하시려면 임대인의 동의와 서류협조가 필요한데 임대인이 이를 거절할 경우 사실상 등기자체가 불가하므로 일단 이에 대한 협의를 먼저 해보셔야합니다 그리고 개인적 판단으로는 전입신고와 사업장주소지는 다르며, 사업장내 주소지에 전입신고가 반드시 필요하지는 않은것으로 알기에 정확히 확인을 해보신뒤에 진행을 하는게 맞을듯 보입니다.

Answer 3

지금 집은 전세로 작년 10월에 이사왔습니다. 개인 과외 교습소로 하려고 하니 주소지 이전이 필요합니다.

이런경우 전세권 등기 설정 후 이사를 해도 무관할까요? 전세금 보전이 가능할까요? 전세 게약만료는 26년 10월 1일입니다.

==> 전세권 설정등기 자체가 강력한 물건인 만큼 주소를 이전하여도 권리행사에 전혀 문제가 되지 않습니다.

전세보증보험도 이렇게 해도 되는지 어떠한 차이가 있는 지 궁급합니다.

전세보증보험과 전세권 설정 중 어떤 것이 더욱 전세보증금을 지키기에 안전한 방법인지 알고 싶습니다.

==> 전세권이 설정되어 있어도 보증금을 보호하지 못하는 경우도 있지만 보증보험은 임대인이 보증금을 지급해주지 않는 경우 얼마든지 보호를 받을 수 있는 만큼 보증금 보호에 안전한 수단이라고 할 수 있습니다

Answer 4

안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.

전세권설정등기는 임대인의 동의가 있어야 가능하지만 주소이전은 가능합니다

전세보증보험은 전입신고와 확정일자를 갖춰놓아야 합니다

주소지 이전을 할거 같으면 전세권 설정등기를 하셔야 되는데 임대인의 동의가 있어야 할수 있으니 임대인과 협의를 잘해서 하시기 바랍니다

Answer 5

안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.

전세권 설정 후 다른 곳으로 이사 가능합니다.

전세권 설정과 임치권 등기 명령제도는 전출하여도 보증금을 보장 받을 수 있습니다.

위 사항으로 보아 전세권 설정은 강제집행을 할 수 있는 권한이 생기는 것이고 전세 보증보험은 임대인이 보증금을 반환하지 않을 시 보증금을 지킬 수 있는 보험으로써 전세보증보험이 임차인에게는 더욱 안전한 방법이라 생각합니다.

감사합니다.

Answer 6

안녕하세요. 김영관 공인중개사입니다.

질문에 답변드리겠습니다. 전입신고를 유지하지 못할때 전세권설정을 하시면 물권적 대항력이 발생하여 그때부터 다른 대항력으로 보호된다고 보시면 됩니다.