경제
대지권 미등기 아파트 월세 관련 문의드립니다
대지권 미등기 아파트의 경우 월세 계약 체결 시 어떤 걸 확인해야하는지 문의드립니다. 보증금은 5천만원으로 최우선변제 가능 금액이긴한데 어떤걸 확인해야 할까요?
또한, 집주인 개명으로 등기부상 이름과 다른 상태이고, 관련 증빙은 제시하겠다고 하는데 어떤걸 확인해야할가요?
6개의 답변이 있어요!
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.
대지권 미등기 아파트는 일반 아파트보다 권리관계가 복잡하기 때문에 월세인 경우 기본적인 경우보다 추가적으로 확인해야 할 사항이 있습니다. 보증금 5천만원으로 최우선변제 범위라고 하더라도 조건이 충족되지 않으면 보호를 받지 못할 가능성도 있습니다.
건축물대장을 확인하셔서 대지권비율이 존재할 경우 미등기일뿐 권리 자체는 존재하는 경우라고 할 수 있으나 대지권비율 자체가 없다면 권리관계가 정리되지 않은 위험한 물건일 수 있습니다. 그리고 최우선변제 관련하여 건물 자체에 선순위근저당이 과도하지 않은지 또는 건물 소유자가 실제 임대인과 동일한지 여부 등등 내 보증금이 밀리지 않는 구조 인지 등 추가적으로 확인해 보셔야 합니다. 개명 관련해서는 주민등록초본을 확인하시면 개명이력과 주소 변동 이력이 같이 나오게 되니 초본을 떼서 확인해 보시면 좋습니다.
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.
대지권 미등기 아파트인 경우에는 경매로 넘어가는 경우 보증금 반환에서 불리한 입장에 처해질 수도 있으며 전세자금대출을 위한 보증보험 가입이 어려울 수도 있으므로 사전에 보증보험가입이 가능한지를 확인해보셔야 합니다. 집주인이 개명을 했다면 집주인의 신분증과 함께 기본증명서를 개명이나 성본변경 내역을 볼 수 있도록 (상세증명서) 발급받고 통장 사본을 제출받아 계좌상의 명의인과 동일인인지 확인해보시면 됩니다.
대지권 미등기 아파트의 경우 월세 계약 체결 시 어떤 걸 확인해야하는지 문의드립니다. 보증금은 5천만원으로 최우선변제 가능 금액이긴한데 어떤걸 확인해야 할까요?
==> 우선적으로 계약하기 전에 대지권 미등기 사유부터 확인이 필요합니다. 이러한 경우 통상 대지지분에 대한 부담금을 납부하지 않아 발생되는 문제가 대부분입니다.
또한, 집주인 개명으로 등기부상 이름과 다른 상태이고, 관련 증빙은 제시하겠다고 하는데 어떤걸 확인해야할가요?
==> 법원 판결문, 주민번호 등으로 확인 가능합니다.
안녕하세요. 최현지 공인중개사입니다.
대지권 미등기 아파트는 재건축 단지나 신축 아파트에서 흔히 발생하는 상황이지만 보증금을 지키기 위해서는 몇가지를 꼭 챙기셔야 합니다. 보증금 5000만원은 서울 기준 최우선변제금 범위에 해당하여 비교적 안전하지만 꼼꼼하게 확인하셔야 합니다. 등기부상 옛날 이름과 현재 이름이 동일인인지 주민등록번호로 대조하세요. 반드시 개명 후 이름으로 된 본인 계좌로 송금하셔야 합니다. 분양 사무실을 통해 집주인이 잔금을 다 치뤘는지 분양대금 완납 확인을 하시고 전입신고 +확정일자 이사당일 즉시 처리해야 최우선변제권을 보호를 받습니다. 최우선변제금은 집주인의 기존 대출 날짜에 따라 액수가 달라질 수 있으니 등기부등본의 담보 설정일도 확인하셔야 합니다. '대지권 미등기 상태에서 발생하는 임차인의 불이익은 임대인이 책임진다' 내용을 계약서에 명시하여 안전장치를 마련하시고 초본으로 본인 확인만 확실히 하고 전입신고와 확정일자를 받으면 5000만원은 안전하게 보호받을 수 있습니다.
안녕하세요. 공인중개사입니다.
대지권 미등기 아파트는 토지지분이 등기되지 않은 상태이므로 건물 등기부의 소유자, 근저당 설정 여부, 건축물대장·토지대장상 소유 관계를 반드시 대조 확인하고, 선순위 권리 총액이 보증금보다 과도하지 않은지 확인해야 합니다.
보증금 5000만원이 최우선변제 범위에 해당하더라도 지역별 기준금액과 선순위 채권 규모에 따라 배당 가능액이 달라질 수 있으므로 확정일자와 전입신고를 즉시 진행하는 것이 필수입니다.
집주인이 개명했다면 개명 전후 동일인임을 확인할 수 있는 기본증명서 또는 개명사실이 기재된 주민등록초본을 확인하고, 등기상 소유자와 임대인이 동일인인지 신분증까지 대조해야 안전합니다.
안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.
대지권이 미등기 되어 있다면 단순 행정 지연 때문에 미등기 인지 아니면 소송 분쟁으로 인한 미등기 인지 확인하시는 것이 좋습니다. 보통 행정상 미등기가 많습니다. 최우선 변제 범위 내라서 큰 문제가 될 것 같지는 않습니다.
임대인 개명으로 인해 등기부상 명의인과 다를 경우 개명 전 이름이 등기부상 명의인과 일치되는 정도만 보시면 되겠습니다.
감사합니다.