경제
풍성한고니128
경매 할때의 주의 할점을 알고 싶어요?
아파트를 경매로 구매하려고 합니다. 경매를 할때 주의 해야 할 점이 무엇이 있는지 자세하게 알려주시면 감사하겠습니다. 실거주 목적입니다
8개의 답변이 있어요!
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.
경매에 참여하여 아파트를 구입하시려고 한다면, 먼저 권리분석을 할 줄 알아야하고 진행과정과 매각 이후의 대처 방법(명도 절차 등)에 대해서도 알아야 하므로 사전 지식 및 연습이 좀 필요합니다. 경매를 공부할 수 있는 책이나 학원, 인강수업 등 다양한 학습 프로그램들이 존재하니 개인 사정에 맞추어 학습하시면 됩니다. 무료 경매 사이트에서 무료로 경매정보를 확인하여 학습에 활용할 수도 있고, 정부에서 운영하는 공매는 인터넷으로 운영되므로 역시 학습 및 입찰준비에 도움이 될 수 있는데, 무료사이트에서 검색하며 어느정도 공부를 한 후 실제 입찰을 할 때는 사설 경매사이트(지지옥션, 옥션원, 스피드옥션, 미스고부동산, 탱크옥션 등)에 유료 회원가입을 하시면 물권분석과 세부적인 내용을 살펴볼 수 있어 경매에 대해 알아보는데 도움이 될 수 있고 학습 후 실제 입찰에도 활용 가능합니다.
채택된 답변안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.
등기부등본상의 말소기준권리를 확인해서 대항력 있는 임차인이 보증금을 인수해야 하는지 반드시 매각물건명세서를 통해서 파악하셔야 합니다. 경매는 실물을 직접 볼 수 없으므로 낙찰 후 발생할수 있는 내부 하자 보수비용과 체납 관리비 부담까지 고려해서 입찰가를 산정하시기 바랍니다. 명도 과정에서 전 거주자와의 합의가 중요하므로 법적 절차 이전에 현장 조사를 통해 물건의 상태를 면밀하게 점검하시고 실거주 계획을 세우시기 바랍니다. 감사합니다.
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.
경매시 주의사항은 사실 글로 설명드리기 어렵습니다, 단순하게 경매참여시 주의사항이라면 경매 당일 참석시 입찰보증금을 현금으로써 10%을 정확하게 준비하셔야 하고 입찰표 작성시 반드시 입찰가격에 오류가 없도록 기재하시는게 가장 중요합니다. 입찰보증금이 부족하거나 많은 경우 낙찰이 되지 않고, 입찰표에 입찰가를 잘못기재할 경우(예 0을 하나 더 썼거나 한경우)로써 낙찰이되면 낙찰포기등에 따른 큰 손실이 생길수도 있기 때문입니다. 그외 경매전 권리관계분석과 임장은 글로는 설명드리기 어려운 부분이며, 스스로 공부를하셔야 어느정도 이해가 가능하실수 있습니다.
경매는 단순히 입찰과 낙찰만 있는게 아닌 사전 권리분석과 임장 그리고 낙찰시에는 명도과정이 더 중요하고 실질적인 부분이기 떄문에 이러한 부분도 미리 준비하셔야 경매에 따른 손실을 줄이고 경매진행을 하실수 있습니다 .
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.
실거주 목적으로 아파트 경매를 생각하신다면, 가장 중요한 것은 낙찰가를 싸게 받는 것이 아니라 낙찰 후 예상치 못한 비용이 없는 물건을 고르는 것입니다
초보자가 경매에서 손해 보는 대부분의 이유는 입찰가를 잘못 써서가 아니라 권리관계나 점유 문제를 놓쳐서입니다
1. 가장 먼저 확인할 것: 권리분석
등기부등본을 보고 말소기준권리를 찾아야 합니다
일반적으로 근저당권,압류,가압류 등이 기준이 되어 이후 권리는 낙찰 시 소멸합니다
반면 다음은 매우 주의해야 합니다
선순위 임차인,선순위 전세권,법정지상권,유치권
특히 선순위 임차인 보증금 일부를 낙찰자가 인수하는 경우가 있으므로 반드시 확인해야 합니다
초보자라면 임차인 보증금을 인수할 가능성이 있는 물건은 제외하는 것이 안전합니다
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.
아파트 경매 시 가장 중요한 건 아무래도 권리분석이라고 할 수 있습니다. 근저당, 가압류, 압류, 임차인 등의 권리가 어떻게 되는지 확인하시는게 필요 합니다. 그 중에서도 말소기준 권리가 어떤건지 확인하셔야 합니다. 말소기준권리보다 뒤에 설정된 권리는 낙찰 시 소멸되고 앞선 권리는 낙찰자가 인수할 수 있기 때문에 이에 대한 파악이 우선 되어야 합니다. 실거주 목적으로 낙찰을 받는다고 하시면 점유자가 있는지, 대항력 있는 임차인이 있는지 여부 등에 대한 확인도 필수적 이라고 할 수 있습니다. 그리고 물건 입찰 전에 반드시 현장 방문하여 실물을 확인해 보시기 바랍니다.
안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.
경매의 가장 중요한 것은 권리분석입니다.
권리분석을 잘 해야 인수 및 소멸 기준을 알고 정확한 낙찰금액을 선정을 할 수 있습니다.
권리분석을 잘 못해서 인수할 권리가 있을 경우 일반매매보다 비싸게 살 수도 있으므로 권리분석을 잘 하셔야 하고
다음으로 경쟁이 많을 시 경쟁자들보다 소폭 높은 금액으로 낙찰가는 선정을 하는 능력도 있어야 됩니다.
즉 낙찰이 원하는 금액에 쉽게 되지는 않은 구조입니다.
감사합니다.
안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.
경매에서 가장 중요한 부분은 말소기준권리, 근저당권, 압류, 가압류, 임차인 권리 등 대부분 말소기준권리보다 뒤에있는 권리는 대부분 소멸하지만 예외적으로 대항력 있는 임차인, 선수위 임차인, 전세권, 유치권 등 이런 물건은 추가 비용이 발생할 수 있습니다.
이 부분을 조심하시길 바랍니다.
감사합니다.
경매의 가장 중요한점은 아무래도 권리분석이겠지요.
이 집의 시세는 어느정도이고 그 안에 세입자가 있는지 있다면 대항력이 있는지 대항력이 있다면 임차 보증금은 얼마인지.
그리고 등기부등본에 나오지 않는 채무 관계는 더 있는지 등등을 파악해서 가격을 결정하는게 가장 중요하고 주의해야 할 점으로 보입니다.
더불어 현재 거주하는 주인 또는 임차인의 상태(돈을 얼마나 받고 나갈 수 있는지)등도 파악해서 추후 명도까지 고려해서 결정하는게 좋겠습니다.