전세 계약 만료를 앞두고 보증금을 올리고 싶은데, 집주인이 임의로 인상할 수 있나요?

Question

현재 세입자에게 아파트를 전세로 임대하고 있으며, 계약 만료일이 다가오고 있습니다. 세입자가 계속 거주하기를 원할 경우 보증금을 조금 올려 재계약하고 싶은데요. 집주인이 전세보증금을 인상할 수 있는 범위는 법적으로 정해져 있는지 궁금합니다. 또한 세입자가 계약갱신요구권을 사용하면 보증금 인상에 제한이 있는지, 재계약서를 작성할 때 공인중개사를 반드시 통해야 하는지도 알고 싶습니다.

Answer 1

안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.

답변드리겠습니다.

계약 기간 중에 집주인이 마음대로 보증금을 올릴 수 없듯이 계약 만료 시점이라 하더라도 일방적으로 금액을 통보하고 올릴 수 없습니다.

임차인이 계약갱신청구권을 행사하면 5% 이내로 임차료를 올릴 수 있습니다.

감사합니다.

Answer 2

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.

보증금 인상을 원할 경우 계약 만료 6개월 전부터 2개월 전까지 세입자에게 인상 의사를 반드시 통지하고 협의를 시작해야 합니다. 보증금을 올려서 재계약한 경우 세입자 보호와 권리 관계를 명확히 하기 위해서 변경된 계약서에 증액분에 대한 확정일자를 새로 받아둬야 합니다. 5% 이내 인상이라도 세입자의 합의가 필수이고 공인중개사 없이 당사자간 직접 재계약을 하셔도 되고 이경우 비용 발생은 전혀 없으며, 필요시 소정의 대필료만 내고 공인중개사에게 부탁해도 됩니다. 감사합니다.

Answer 3

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.

전세 계약을 갱신할 때 임대인은 임의의 금액으로 보증금을 증가시키거나 계약조건 변경 등을 요청할 수 있습니다. 이때 아직 계약갱신청구권을 사용하지 않은 임차인인 경우에는 계약갱신청구권을 사용하여 5% 이내로 인상치를 제한 할 수 있으며, 이미 계약갱신청구권을 사용하였다면 임의의 비율로 인상을 요청하고 임차인과의 협의를 거쳐 금액을 결정하게 됩니다. 갱신 계약서는 공인중개사를 통해서 작성할 수도 있고 기존계약서를 참조하여 임대인과 임차인이 작성할 수도 있습니다. 그런데 전세대출 등이 있다면 공인중개사를 통한 계약서를 요구할 수도 있으므로 대출기관에 먼저 문의해 보셔야 합니다.

Answer 4

안녕하세요. 최현지 공인중개사입니다.

집주인 마음대로 올릴수는 없고 기존 보증금의 최대 5% 범위 내에서만 인상할 수 있고 이 또한 세입자와의 상호 합의가 필요합니다. 세입자가 계약갱신요구권을 사용할 경우 증액 상한선이 5%로 제한되며 세입자가 거부하면 이를 초과해 올릴 수 없습니다. 법적으로 반드시 공인중개사를 통해서 재계약서를 작성해야 하는 것은 아니고 양측이 합의해서 직접 작성하시거나 소액의 대필료 5만원 정도만 내고 작성해도 무방합니다.