권리분석의 과정을 단계별로 설명 부탁드립니다.

Question

안녕하세요. 부동산 학을 전공하고 있는 한 대학생입니다. 최근에 경공매 실무에 대한 발표 과제를 하게 되었습니다.

(예시

1단계 : 경공매 물건 분석

2단계 : 등기부 현황 열람

예시대로 단계별로 권리분석의 과정을 설명해주시면 감사하겠습니다.

Answer 1

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.

관리분석은 말그대로 등기부를 통해 현재 등기권리들의 순서를 정리하고, 말소기준권리를 찾아서 인수,소멸권리를 구분하는 과정을 말합니다. 이를 통해 매물에대한 권리리스크를 낮추는 과정이고, 질문에서 기재한 1단계 2단계과정은 경매참여를 하기 위한 사전준비과정 혹은 절차로 보이며, 이는 권리분석과는 차이가 있습니다.

보통은 경매참여를 위한 순서는 우선 대상매물을 선정하고 -> 해당 물권의 등기부를 통한 권리관계 분석 - > 임장을 통한 미등기 권리에 대한 확인 및 점유자 확인 -> 현재 물권에 대한 시세와 입지분석 , 향후 이용가능성 확인 -> 입찰가를 정하고 법원 경매일 입찰 -> 낙찰 순으로 진행되게 됩니다. 실무에 대한 발표라면 경매과정에 대한 서술도 필요하고 정확한 용어와 법적 과정이 필요한 만큼 법원 경매서적을 기초하여 작성을 하시는게 맞을듯 보입니다.

Answer 2

안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.

1. 경공매 물건 분석

• 매각 물건 현황 파악

• 법원 매각물건 명세서 확인

2. 등기부 현황 열람

• 등기부등본을 통해 소유권, 근저당권, 가압류, 가처분, 전세권 등 권리 내용 및 순위 확인

• 말소기준권리 확인

3. 현황 조사 및 점유자 파악

• 실거주자, 점유형태, 임차인 존재 여부 및 임차 보증금 확인

4. 권리별 우선순위와 소멸, 인수 여부 판단

• 민사집행법에 따른 권리 소멸 원칙 적용

5. 배당 요구 및 배당 순위 분석

• 각 채권자의 채권 금액 및 배당 가능 금액 검토

6. 종합 보고서 작성 및 최종 판단

감사합니다.

Answer 3

안녕하세요. 부동산 학을 전공하고 있는 한 대학생입니다. 최근에 경공매 실무에 대한 발표 과제를 하게 되었습니다.

(예시

1단계 : 경공매 물건 분석

2단계 : 등기부 현황 열람

예시대로 단계별로 권리분석의 과정을 설명해주시면 감사하겠습니다.

목차를 아래와 같이 작성해 보시기 바랍니다.

1. 경매사건 개요
2. 감정평가결과

3. 권리분석결과 : 말소기준권리로 인수되는 권리 또는 말소되는 권리위주 분석, 대항력이 있는 임차인 분석. 명도 용이성
4. 기타 : 물건상태, 관리비 체납여부 순으로 정리하시기 바랍니다.