경제
낭만가득한옹이
경매에 있어서요, 권리분석이라는건?
어떤 것을 말하나요?
권리분석이 간단하게 어떤 것을 말하는건지 알려주시구요. 경매 관련해서 많이 이 말이 나오는 이유가 뭔가요?
7개의 답변이 있어요!
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.
경매에 있어서 권리분석이란 경매 대상인 부동산에 걸려있는 각종 권리를 분석하는 것으로서 등기부 분석과 점유자 분석으로 나누어 볼 수 있는데 등기부 분석은 등기부에 있는 권리(저당권, 근저당권, 전세권, 지상권, 가처분, 가등기, 가압류 등)중 소멸이 되는지 인수가 되는지를 분석하는 것이며, 점유자 분석은 점유자가 누구인지 임차인 보증금을 떠 안아야하는지 등을 분석하는 것을 말합니다. 경매로 나오게 되는 물건은 대부분 등기상의 문제나 점유자 뿐 아니라 유치권, 지분 경매, 법정지상권 등 여러가지 복잡한 권리가 얽혀 있으므로 이를 잘 분석하여야만 손해를 보지않고 낙찰을 받을 수 있습니다.
채택된 답변반갑습니다.
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유투브 경매방송 <부동산경매, 초보가 고수되기> 진행자입니다.
권리상의 하자 여부를 파악하는 작업입니다. 경매는 권리상 하자가 있는 물건을 매각하는 사례도 더러 있습니다. 즉 낙찰대금 외에 대항력 있는 임차인의 보증금을 추가로 물어줘야 한다든지, 등기부상의 말소되지 않는 권리의 부담을 인수하고 소유권을 취득해야 하는 경우도 있습니다.
심지어 낙찰을 받아 잔금까지 치고 등기이전을 했는데, 선순위 가등기권자가 본등기를 해버리면 소유권을 잃는 경우도 있습니다.
그 외 등기부상에는 존재하지 않는 유치권의 부담을 떠안는 경우도 있어 조심해야 합니다.
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안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.
권리분석이란 경매 물건을 낙찰받았을때 인수해야 하는 채권이나 임차인의 보증금이나 등기부상 권리 등 법적 제한이 있는지 미리 확인하고 따져보는 과정입니다. 낙찰 금액 외에 뜻밖의 추가 금전적인 부담을 떠안는 위험을 사전에 방지하고 실질적인 수익성을 계산하기 위해서 필수적입니다. 등기부등본상의 말소기준권리를 찾아내서 낙찰 후 소멸하는 권리와 낙찰자에게 넘어오는 권리를 명확하게 구분하기 위해서 권리분석은 필수입니다. 감사합니다.
안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.
경매에 있어서 권리분석이라것은 만일에 낙찰을 받게 되면 기준권리 이하 모두 소멸이 된다 즉 낙찰을 받고 낙찰대금을 모두 지급을 하게 되면 온전하게 나의 소유권이 되는 것을 분석을 하는 것입니다. 즉 기준권리를 찾고 낙찰대금을 주면 모든 권리가 소멸이 되면 좋지만 인수를 해야할 권리가 있을 수 있습니다. 기준권리보다 상위의 권리가 존재를 할때 낙찰을 받더라도 그 권리는 인수 즉 살아있기 때문에 소유권을 받게 되더라도 그 권리 채권자등에 줘야할 금액이 존재를 할 수 도 있는 것을 분석을 한다 보시면 됩니다. 예를 들면 낙찰을 받았는데 임차인이 있어서 보증금을 줘야 되는 경우도 발생을 할 수 있습니다. 그럴 경우 보증금을 감안을 해서 낙찰가액을 낮게 제출을 해야 됩니다. 인수 권리를 알지 못하고 낙찰가액을 결정을 했다가 일반 매매보다 더 비싸게 매수를 할 수 있는 위험이 있기 때문에 경매를 하기 위해서는 우선 권리분석 부터 확실하게 하고 진행을 해야 합니다.
감사합니다.
안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.
답변드리겠습니다.
아파트를 일반 매매로 살 때는 등기부등본을 깨끗하게 정리한 상태로 넘겨받기 때문에 내 돈만 주고 사면 안전합니다.
하지만 경매는 기존 집주인의 빚과 복잡한 권리관계가 얽혀 있는 상태에서 물건을 통째로 사는 구조입니다.
권리분석의 핵심은 말소기준권리를 찾는 것입니다.
이 기준보다 앞서 있는 권리는 낙찰자가 떠안나야 하고 이 기준보다 뒤에 있는 권리는 낙찰 대금을 치르는 순간 사라집니다.
경매는 권리분석이 중요합니다.
안녕하세요. 최현지 공인중개사입니다.
경매 물건에 얽힌 등기부등본상의 저당권이나, 압류 같은 권리와 임차인의 보증금 같은 숨은 권리를 분석해서 낙찰 후 내가 떠안아야 하는 위험이나 비용이 있는지 판별하는 과정입니다. 잘못 낙찰받으면 등기부상 말소되지 않은 선순위 권리나 임차인의 보증금을 낙찰자가 추가로 떠안아 예상치 못한 거대한 손실을 볼 수 있기 때문에 안전한 투자의 핵심이고 등기부등본의 말소기준권리를 기준으로 소멸하는 권리와 인수되는 권리를 정확하게 파악해야 낙찰가의 타당성을 따져보고 손해를 막을 수 있습니다.
안녕하세요. 채정식 공인중개사입니다.
권리분석은 쉽게 말하면 경매 물건을 낙찰 받으면 내가 떠안아야 하는 부담이 있는지 없는지 미리 확인하는 작업이라 보시면 됩니다 예를 들어 세입자가 있다면 어떤 방식으로 내보낼지 아니면 그대로 인수를 할지 등등을 확인하는 과정입니다