신축아파트 전세 계약에 관한 질문입니다.
6/12 부동산에서 신축아파트 전세 매물 가계약했습니다
그리고 토지(등기부등본)을 받아서 확인했는데
*신축아파트라 등기 나오지 않았다는 안내 받음*
근저당권설정이 되어 있더라구요
부동산에 문의는 해봤는데 큰 문제 없을거라고
토지 주인이 최근에 돌아가셔서 딸에게 상속을
한 상태라고 하더라구요 (명-토지주인, 김-딸)
입주할 때 근저당권없이 전세 보증금 선순위라고
안내는 받았는데… 그래도 불안하네요
6/15 내일 본계약인데 혹시 안전하게 거래를 위한
특약같은걸 넣어야 할게 있을까요?
전세자금대출도 받아야 하는데 도와주세요ㅠㅠ
•사진첨부•
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.
일반적으로 선순위 근저당이 있더라도 전세계약시 특야긍로 선순위 물권을 말소하는 조건이기 때문에 크게 걱정하실 부분은 없습니다. 다만 질문의 경우 건물에 대한 등기부는 없는 상태에서 토지에 대한 등기부만 있고, 사실상 건물에 대한 임대차를 하는 계약인 만큼 토지등기부상 내용은 크게 중요하지 않습니다. 보통 미등기 건물의 임대차 계약시에는 소유권에 대한 확실한 확인이 어렵기 때문에 분양의 경우 분양계약서상 명의자와 계약자를 확인하시는게 필요합니다, 특약의 경우에는 분양자금이 완납되지 않을 경우 계약을 자동으로 해지한다는 조항이나 임대인이 입주시점에 잔금을 완납하엿다는 증명서를 요구하고 이를 계약서상 첨부할수 있는 특약이 필요할듯 합니다. 질문에서 중개사가 있는 것으로 보아 해당부분에 대해서는 어느정도 안전한게 작성 및 체결할것으로 보이기에 계약서 작성후 꼼꼼히 체크하시고 모르는 부분은 중개사에게 확인하시기 바랍니다.
안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.
답변드리겠습니다.
토지에 근저당권이 설정되어 있다면 추후에 건물에도 저당권이 설정될 수도 있습니다.
건물 등기가 나오기 전에 세입자가 들어가면 보증금이 후순위로 밀릴 수도 있습니다.
따라서
본 아파트에 대한 소유권보존등기 및 기타 등기가 완료될 시점에 본 전세보증금이 모든 권리보다 선순위임을 보장하며,
향후 경매 등으로 인한 손해 발생 시 임대인이 전액 책임진다. 라는 특약사항을 넣으시는 것이 좋을 듯합니다.
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.
이 상황은 부동산 중개인이 괜찮다고 말할 수 있는 단순한 조건이 아닙니다
건물 등기 전에는 전세권 설정, 대항력 확보 모두 어렵기 때문에 매우 위험할 수 있습니다.
안전한 계약을 위해 특약사항을 반드시 포함시키고, 등기 완료 후 계약을 진행하거나 보증보험 필수 조건으로 협상해보세요
1. 건물 소유권 등기가 ○○일까지 완료되지 않을 경우, 계약은 자동 해제하며, 계약금 및 중도금은 이자와 함께 전액 반환한다.
2. 전세보증금은 건물 등기 완료 후, 임차인의 전입신고 및 확정일자 부여가 가능한 시점부터 지급한다
3. 전세보증금 반환보장(보증보험) 가입에 임대인은 적극 협조하며, 거절 시 계약 해제 가능하다
4. 토지 및 건물의 근저당권이 존재할 경우, 전세보증금보다 후순위로 처리될 수 있도록 임대인이 조치하고, 이를 보증한다
이런특약을 제시해보시기 바랍니다
안녕하세요. 채정식 공인중개사입니다.
근저당권이 말소되지 않으면 전세보증금이 위험할 수 있으니 반드시 특약에 근저당권 미이행시 계약 무효 및 계약금 반환이라는 조항을 넣으시기 바랍니다. 전제자금대출 미승인, 보증보험 미가입 시 계약 무효 및 계약금 반환 조항도 필수입니다. 잔금일 등기와 권리관계 모두 확인후 지급하시기 바랍니다