임대차계약 재소전화해신청에 관한 상담

Question

만기계약 재갱신전 재소전화해를 같이 신청해서 재계약 만료시 퇴거를 수월하게 진행하고자함

(첫계약시 본인 기호로 싱크와 벽지 화장실을 수리했고 만기시 원상복구 면책조항을 써달라고해서 특약에 넣어준상태임)

임대인인 본인은 올해 계약 만기시 내집에 들어가야함(현재 임대인이 살고있는 월세집 내년1월만기. 갱신청구권쓴상태라 계약기간 끝난후 내집에 들어가야하는상태)

그런데 임차인이 인테리어한비용(유익비)를 이유로 퇴거불응의사..소송하라고 버티는상황임

명도소송시 기간도 길어지고 비용도 많이들어 고민임

임차인쪽 부동산에서 재갱신하여 2년더 살게 해주면 2년뒤 바로 나가겠다고 연락옴

그래서 본인은 임차인에게 갱신사용을 허락해주고 계약서에 유익비청구 안하며 계약만료시 퇴거라는 조건으로 재소전화해를

조건으로 계약서를 작성하고 싶음

(만약 임차인이 동의하면 계약서어 재소전화해신청을 특약으로 넣고 진행하면 문제가 없는지 궁금하고 임차인이 계약서에는 동의해놓고 불출석하면 바로 재소전화해가 기각되는지도 궁금함

Answer 1

안녕하세요. 신은정 변호사입니다.

임차인의 부당한 비용 청구와 명도 거부로 인해 마음고생이 크실 듯합니다. 결론부터 말씀드리면 제소전 화해 신청을 조건으로 계약하는 것은 가능하며, 임차인의 불출석을 막기 위한 사전 대리인 선임 절차가 반드시 필요합니다.

1. 임차인의 유익비 청구 타당성

임차인이 개인적인 기호로 싱크대나 벽지를 교체한 것은 부동산의 객관적 가치를 높이는 유익비로 인정되기 어렵습니다. 더욱이 원상복구 면책 조항을 넣었다면 이는 임차인이 유익비 상환 청구권을 포기하는 대신 원상회복 의무를 면제받는 것으로 해석될 가능성이 높으므로 임차인의 주장은 법적 근거가 부족합니다. 참고로 민사의 경우 명도소송 진행 시 승소하면 정해진 한도 내에서 상대방에게 변호사 선임 비용을 청구할 수는 있으나 시간적 부담이 따릅니다.

2. 제소전 화해 특약과 기각 위험

계약서에 유익비 포기와 만기 퇴거를 조건으로 제소전 화해를 신청한다는 특약을 넣는 것은 아무런 문제가 없습니다. 하지만 법원에서 지정한 화해 기일에 임차인이 불출석하면 화해가 성립되지 않아 절차가 무산될 위험이 존재합니다.

3. 안전한 절차 진행 방법

임차인의 변심이나 불출석을 방지하기 위해 계약서 작성 시점에 임대인과 임차인이 각각 변호사를 소송대리인으로 선임하여 위임장을 교부하는 방식을 취해야 합니다. 이렇게 성립된 제소전 화해 조서는 확정판결과 같은 효력을 가져 만약 임차인이 2년 뒤 퇴거를 거부하더라도 별도의 소송 없이 바로 강제집행이 가능합니다.

우선 대리인을 통한 제소전 화해 절차 진행을 재계약의 필수 조건으로 삼아 임차인과 명확히 협의하세요.

진행하시는 임대차 반환 문제가 원만하게 잘 해결되기를 바랍니다.

Answer 2

안녕하세요. 전준휘 변호사입니다.

제소전화해는 당사자가 법원에 출석해서 화해의사를 밝혀야지 확정이 가능합니다. 상대방이 출석하지 않으면 목적을 달성하실 수 없습니다. 상대방과 협의하여 화해 조건을 결정하시고 화해절차 진행에 대해서 합의를 하신 후에 진행하시는 것이 필요합니다.

다만 임대인으로서 실거주 의사가 있으시다면 갱신 거절이 가능하기 때문에 법적인 절차를 통해 임차인을 퇴거시키고 입주하시는 것이 가능하며 경우에 따라서는 그것이 더 빠른 절차가 될 수 있습니다.

당사자간 의사가 명확하게 합치된 경우에만 제소전화해를 하시는 것이 좋습니다.

Answer 3

안녕하세요. 류원용 변호사입니다.

특약으로 써도 무방합니다 그리고 특약으로 넣어도 출석하지 않으면 제소전화해가 성립하지 않습니다