아파트 매매시 자금계획과 증여세 부과 관련하여 질문 드립니다.
하기와 같이 기존 및 예정이사내역이 있고, 아파트 매매 예정입니다.
특히 하기 1.기존 이사내역의 가.번 처럼 전세금 3.8억에 대하여, 부모님이 지원해 주셔서 증여가 발생하였습니다. 그러나 증여에 관한 증여세는 부과받지 않았습니다.
1.기존 이사내역
가.20년3월~22년3월 / 전세금 3.8억
나.22년3월~24년11월 / 전세금 3.5억
다.24년 11월15일 아파트 매매 예정 약 8.9억원 (생애최초)
라.24년11월~25년1월 / 단기 1000만원/100만원
: 인테리어 기간
상기의 다.번과 같이 금년 11월 아파트 매매(약 8.9억) 예정이며,
하기와 같이 자금를 마련하여,자금계획서에 기재하려고 합니다.
2.아파트 자금 계획
마.대출 - 약 6억원
바.증여 - 1억원 양가 부모로부터 증여 처리
(각 5천만원, 나.번 전세금 3.5억 중 사용예정, 전세금 돌려받는 시점에,
각 부모님께 현금전달 후, 각 부모님들이 계좌 이체)
사.기타 – 1.9억원 (나.번 전세금 3.5억 중 사용예정, 자금계획서 상, 근로소득으로 기재 예정)
바.사.에 대해서는 기존 전세금 3.5억으로 사용예정입니다.
질문
1.
가.번(전세금 3.8억) 당시 증여가 일어난 사실이,
다.번(아파트 매매 8.9억) 에 영향을 미쳐서 증여세가 부과될 수 있을까요 ?
(증여세를 부과받지 않기 위해, 대출을 최대화하고, 대출/증여(부모) 금액 외 나머지 대금을 근로소득으로 발생했다고 기재 예정입니다.)
2.
자금조달계획서 상
자기자금 - 부동산 처분대금 (나.번 전세금 3.5억)을, 통장에 두고,
라.번과 같이 단기임대를 약 2-3개월 정도 거주할 예정인데,
기존 전세금에 대한 세금추적(증여세)을 당할 확률이 있을까요?
3.
아파트 자금계획 중 양가 부모로 부터 5천만원을 증여 받았다고 하려고 하는데,
어떠한 증빙을 제출해야 하는지요 ? 실제로는 5천만원을 각 양가 부모님으로부터 받지 않고,
기존 전세대금(3.5억)에서 사용하고자 하는데, 문제가 될 소지가 있을까요 ? 있다면 어떻게 처리를 하면 좋을까요 ? ex) 3.5억 중 1억원 현금을 인출하여, 각 부모님께 드리고, 계좌이체를 한다든지 등의 방법 등
감사합니다.
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.
자금계획서를 쓸때 양가부모님한테 받을돈을 다시 갚을거 같으면 대출과 전세보증금으로 다맞추면 될거 같습니다
복잡하지 않게 전세보증금과 대출금으로 맞추는게 좋을거 같고 잘모르겠으면 거래를 하는 부동산에 어떤 식으로 자금계획서를 쓰는게 좋을지 협의를 해보시기 바랍니다
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.
직계존비속간 증여 비과세는 5천만원입니다. 양쪽 부모님 각각이 아닌 합쳐서 보셔야 합니다. 즉 각각 5천만원을 증여받으면 5천만원에 대한 증여세는 발생하게 됩니다. 그리고 증여신고는 본인이 스스로하시는 부분입니다. 즉, 신고를 안하고 있다가 이후 발견이 되면 미신고에 따른 가산세등의 추가적인 세금부과가 있을수 있습니다.
-> 대출금액을 본인이 임의대로 올릴수 없습니다. 8.9억이라면 산정되는 주택가격에 따라 달라지겠지만 생애최초라도 최대 80%까지 밖에 대출이 되지 않습니다. 다만 대출금액 자체가 크기 때문에 상품에 따라 대출한도에 걸릴수도 있으니 이부분은 확인이 필요하고, 본인 소득으로 이를 대체한다고 한다면 당연히 소득입증과 예적금 기록등이 입증근거가 있어야 합니다.
3 자금에 대한 출처 조사는 랜덤입니다. 다만 자금출처가 부정확하다면 당연히 언제라도 문제가 될 가능성은 있습니다, 그리고 증여를 받고 증여신고를 하시면 되는 부분이고, 자금은 통장으로 그대로 이체받고 해당 통장내역을 근거로 증여신고하시면 됩니다. 기존 보증금에 대한 사용시에는 주택구매시 증여로 보지는 않겠지만, 해당 보증금자체에 생성할때 받았던 부분들은 증여신고는 하셔야 합니다.