아파트분양시 프리미엄가격은 누가정하나요?
아파트 분양시에 프리미엄이라는게있잖아요? 가격은 누가정하는건가요? 매매가가있고+프리미엄가격까지 시키던데 이거원래이런건가요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.
분양권 전매시 따라붙는 피는 단순하게 보면 주변시세와 분양가의 차이금액만큼이 발생되는 게 일반적이고, 경우에 따라서는 해당 분양권의 수요에 따라서 정해지게 됩니다. 딱 누가 정하냐를 물어보시면 당연히 사인간의 거래인 만큼 매도자가 정하여 매물을 내놓게되고, 이러한 매물이 거래가되면 해당 실거래가를 기준으로 다른 매물들 역시 해당 피를 붙여 팔게 됩니다, 그만큼 피도 상황에 따라 높아지거나 낮아지는 가격변동성이 나타날수 있습니다. 그에 따라 마피(마이너스피)가 붙을수도 있습니다.
예를 들어 해당 분양아파트와 동일지역내 동일평행 시세가 3억이고 분양가가 2.5억이라면 일반적으로 차익인 5천만원이 붙어 거래가 되는데, 이는 분양아파트가 완공되어 입주가 시작되면 분양가가 아닌 주변 시세에 따라서 주택가격이 정해지기 떄문입니다.
안녕하세요. 조장우 공인중개사입니다.
아파트 분양 시장에서 프리미엄은 좋은 프리미엄도 있고 경제가 좋지 않아 마이너스 피를 붙여 매도 하는 경우도 있습니다. 게다가 세금까지 고려하면 손피거래도 많습니다. 어떤 시장이든 좋은 물건의 경우 원래 가격 대비 더 웃돈을 주고 매수해야 합니다. 최근 신발 브랜드의 리미티드 에디션으로 시장가 대비 더 많은 돈을 주고 거래하듯이 부동산 또한 마찬가지로 인기 있는 부동산 혹은 가치가 저평가 되어 있는 부동산의 경우 더 많은 프리미엄을 주고 거래하기 마련입니다.
안녕하세요. 공인중개사입니다.
프리미엄은 매수자와 매도자의 시장 거래가격에서 결정됩니다. 보통은 매도자가 호가를 설정하고 매수자가 이를 수락하면 가격이 결정됩니다.
다만, 일부에서는 매도자는 시장가격을 잘 모르기 때문에 부동산에 내놓게 되는데 이때 부동산에서 개입되어 프리미엄의 기준가격을 설정하기도 합니다.
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.
아파트 분양 시의 프리미엄은 분양받은 사람이 계약한 분양가에 추가로 붙는 웃돈을 의미하며,
이는 일반적으로 시장의 수요와 공급에 의해 결정이 됩니다. 프리미엄은 공식적으로 개발사나 정부에서 정하는 것이 아니라, 다음과 같은 요인에 따라 시장 참여자들 사이에서 형성이 됩니다.
프리미엄 형성과정
분양가 - 처은 분양받을 때으 기본 계약 가격으로 정부나 건설사가 정한 금액 입니다.
프리미엄 - 분양 이후 해당 분양권이 거래될 때 붙는 추가 금액으로, 매도자와 매수자 간 협상으로 결정이 됩니다. 예를 들어, 어떤 아파트의 분양가가 5억원인데, 프리미엄이 1억원 이라면 해당 분양권을 사기 위해 6억원을 지불해야 합니다.
프리미엄 결정 요인
입지조건 - 학교, 교통, 상업시설 등의 접근성이 좋을 수록 프리미엄이 높아집니다.
분양가 대비 시세 차익 - 분양 당신의 가격이 주변 시세보다 낮거나, 향후 가격 상승 가능성이 높을 경우 프리미엄이 붙습니다.
분양권 제한 - 분양권 전매 제한 기간이 끝나거나 완화되었을 때, 시장에서 거래 가능성이 열리면서 프리미엄이 형성됩니다.
개발호재 - 주변 지역에 교통망 신설, 상업지구 개발 등이 예정되어 있으면 프리미엄이 높아질 가능성이 큽니다.
시장의 경기 상황 - 부동산 경기가 호황이면 프리미엄이 상승하고, 침체기에는 낮아지거나 사라질 수 있습니다.
프리미엄의 법적-제도적 측면
분양권 전매 제한
정부 규제에 따라 일부 지역에서는 분양권의 전매가 제한되며, 전매 제한 기간에는 프리미엄을 붙인 거래가 불법으로 간주될 수 있습니다.
전매가 허용되는 시점부터 거래가 가능하며, 이때 프리미엄이 본격적으로 형성됩니다.
계약금 및 중도금 납부
분양권의 매도자는 보통 계약금과 납부된 중도금 금액에 프리미엄을 더한 금액을 요구합니다.
매매가 + 프리미엄 구조의 일반성
아파트 분양권 거래에서 매매가와 프리미엄을 합한 총 금액을 기준으로 거래가 이루어지는 것이 일반적입니다.
매매가는 건설사가 책정한 금액이며, 프리미엄은 매도자가 시장 상황에 맞춰 요구하는 금액 입니다.
따라서 매매가 + 프리미엄 구조는 분양권 시장에서 흔히 나타나는 방식 입니다.
주의할 점
실거래 신고 - 프리미엄이 포함된 거래 금액은 반드시 실거래가로 신고해야 하며, 이를 누락하거나 축소 신고할 경우 세금 문제가 발생할 수 있습니다.
전매 제한 여부 화인 - 거래 전에 해당 아파트의 전매 가능 여부와 법적 제약 사항을 반드시 확인 하시기 바랍니다.
시세 파악 - 실제 시세와 비교하여 프리미엄 금액이 합리적인지 충분히 조사해야 합니다.
프리미엄은 공식적인 가격이 아닌 시장 거래에서 형성되는 웃돈 입니다. 분양가는 건설사가 정하지만, 프리미엄은 매수자와 매도자의 수요-공급 상황에 따라 결정됩니다. 따라서 아파트 분양권 거래시에 프리미엄의 형성요인과 합법성을 꼼꼼히 확인하는 것이 중요 합니다.
안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.
답변드리겠습니다.
아파트 분양 시 프리미엄은 매수자와 매도자 사이에서 형성됩니다.
보통 매도하는 사람은 적고 매수하려는 사람이 많을 때 웃돈을 주고서라도 매수하고 싶으면 프리미엄이 생성됩니다.
감사합니다.
안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.
프리미엄 형성은 수요와 공급에 의해서 시장에서 형성이 됩니다.
즉 분양권을 가지고 있고 이 분양권으로 입주를 하게 되면 시세가 형성이 될 것인데 그 시세 대비 납부한 분양가보다 얼마 정도 더 크게 형성이 되느냐를 매도자가 결정을 하고 매수자가 인정을 하면 거래가 되는 것입니다.
반대로 미분양이 날 꺼 같다고 판단이 되면 마이너스피가 형성이 되는 경우도 있습니다.
감사합니다.
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.
프리미엄은 그아파트가 인기가 있고 위치,교통,학군,인프라가 좋으면 자연스럽게 올라갑니다
얼마를 받고 싶은지 매도자가 정하는 것입니다
찾는사람이 많을수록 프리미엄은 올라간다고 보시면 됩니다
프리미엄은 누가 정하는게 아니라 시장이 정하는것입니다.
시장이란 거래에 참여 하는 모두를 말합니다.
직접 사고 파는 사람외에 대기 매도와 대기 매수까지 다 포함합니다.
매수세가 강하면 프리미엄이 붙고 매도세가 강하면 마이너스 프리미엄이 붙는 경우도 있습니다.
안녕하세요. 김영관 공인중개사입니다.
분양가는 건설사가 정한것이고 프리미엄은 시장 시세에 따라 플러스가 되거나 마이너스가 됩니다.