전세나 월세 계약 전에 반드시 확인해야 할 사항이 궁금합니다

Question

전세나 월세 계약을 처음 준비하는 사람이라 계약 과정에서 무엇을 확인해야 하는지 잘 모르겠습니다. 등기부등본 확인 방법, 보증금 보호를 위한 절차, 계약서 작성 시 주의할 점, 관리비와 옵션 확인, 계약 종료 후 보증금을 안전하게 돌려받기 위해 알아두어야 할 사항까지 자세하게 알려주세요.

Answer 1

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.

사실 부동산 계약 경험이 많지 않은 분들의 경우 등기부등본을 직접 확인하더라도 근저당권이나 가압류 등 권리관계를 정확하게 해석하기 어려울 수 있습니다. 따라서 일반적인 임차인이라면 가능하면 공인중개사를 통해 계약을 진행하고, 계약 전에 해당 주택의 권리관계와 보증금 보호에 필요한 사항을 충분히 확인하는 것이 중요합니다.

특히 해당 주택에 전입신고가 가능한지, 확정일자를 받을 수 있는지, 전세보증금 반환보증에 가입할 수 있는지 등을 미리 확인하는 것이 좋습니다. 전세보증보험 가입이 불가능한 경우에는 그 이유를 반드시 확인하고, 보증금 반환에 대한 위험이 크다고 판단된다면 계약을 진행하지 않는 것도 하나의 방법입니다.

그리고 실제 계약 과정에서는 계약 상대방이 등기부등본상 실제 소유자인지 확인하고, 대리인이 계약을 진행하는 경우에는 위임관계도 꼼꼼하게 확인해야 하고 실제 매물에 대해서는 누수, 곰팡이, 난방, 수도, 전기, 옵션시설 등 내부 상태를 살펴보고, 수리가 필요한 부분이 있다면 계약 전에 협의하여 특약사항에 구체적으로 기재하는 것이 좋습니다.

아래 내용도 함께 참고하시면 계약을 진행하시는 데 도움이 될 듯합니다.

잔금일 체크리스트
https://blog.naver.com/jmmjch1982/224339058814

Answer 2

안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.

계약전에는 등기부등본을 확인하시고 근저당권이 있는 지 확인하시면 되겠습니다.

전세가율도 확인하시고 매매가 대비 전세가가 높으면 깡통전세일 확률도 있으니 전세가율이 낮은 것이 좋습니다.

그리고 계약금과 잔금 일정을 잘 잡아 분쟁을 최소화 하시길 바랍니다.

감사합니다.

Answer 3

안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.

임대차계약은 특히 전세의 경우 반드시 등기부등본을 통해서 선순위 근저당권이 없는 물건과 계약을 하는 것이 맞고

확정일자 + 전입신고를 해서 우선변제권 및 대항력을 가지시는 것 또한 전세보증보험 가입이 가능하면 크게 걱정을 하지 않으셔도 됩니다. 월세의 경우 최우선변제가 가능한지 확인을 하고 또한 마찬가지 확정일자 + 전입신고를 해서 최우선변제권 및 대항력을 가지시는 것이 최선이라 사료됩니다.

감사합니다.