저는 임대인으로 임대차 관련하여 질문을 드립니다

Question

안녕하세요!

저는 임대인으로 임대차 관련하여 질문을 드립니다.

현재 세입자가 4개월 후 2년 만기가 도래하고 있어서 전세금을 5% 인상하기로 상호 문자로 동의하였으나, 갑자기 제가 집으로 입주하여야 할 상황이라 집을 비워줄 것을 요구할 경우 어떤 문제가 있을까요?

Answer 1

안녕하세요. 신은정 변호사입니다.

세입자와 5% 인상으로 연장하기로 문자로 합의하신 뒤에 직접 들어가 사셔야 할 사정이 생기셨군요. 결론부터 말씀드리면 이미 갱신에 합의하셨다면 이제 와서 실거주를 이유로 일방적으로 내보내기는 어렵습니다.

1. 문자 합의도 계약입니다

금액과 연장에 서로 동의한 문자가 있으면 갱신 계약은 이미 성립한 것으로 볼 가능성이 큽니다. 주택임대차보호법상 실거주를 이유로 한 거절은 세입자의 갱신요구를 받아들이기 전에 해야 하는 것이어서, 합의한 뒤에 꺼내면 받아들여지기 어렵습니다.

2. 남은 방법은 합의입니다

이사비나 중개수수료처럼 상당한 보상을 제안해 세입자가 동의하면 계약을 정리할 수 있습니다. 세입자가 거절하면 갱신된 기간 동안 계약은 그대로 유지됩니다.

3. 그런데 실거주로 내보낸 뒤의 일도 생각해 보셨을까요

실거주를 이유로 세입자가 나간 뒤 그 기간 안에 다른 사람에게 세를 주면, 세입자가 입은 손해를 배상해야 할 수 있습니다. 합의서에 퇴거 사유와 보상 내용을 분명히 남겨 두는 것이 안전합니다.

지금은 세입자에게 사정을 설명하고 보상 조건을 담아 합의 해지를 제안해 보시는 것이 우선입니다.

잘 해결되시기를 바랍니다.

Answer 2

안녕하세요. 남현수 변호사입니다.

주택임대차보호법 제6조의3 제1항 제8호는 임대인이나 그 직계존비속이 목적 주택에 실제 거주하려는 경우 임차인의 계약갱신요구를 거절할 수 있다고 정하고 있고, 같은 법 제6조 제1항에 따라 갱신거절 통지는 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지 해야 합니다. 만기까지 4개월이 남았으므로 기간 자체는 아직 남아 있습니다. 문제는 이미 보증금 5% 인상 조건으로 문자로 동의하신 점입니다.

갱신 조건에 대해 양측이 명확히 합의했다면 그 시점에 갱신계약이 성립한 것으로 볼 여지가 크고, 이 경우 나중에 실거주를 이유로 일방적으로 번복하기는 어렵습니다. 임차인이 갱신요구권을 행사한 것이라면 같은 법 제6조의3 제2항에 따라 갱신된 임대차의 존속기간은 2년이 되고, 임차인은 제4항이 준용하는 제6조의2에 따라 언제든 해지를 통고할 수 있지만 임대인에게는 그런 권리가 없습니다. 또한 실거주를 이유로 갱신을 거절하는 경우에도 대법원 2023. 12. 7. 선고 2022다279795 판결은 실거주 의사의 존재를 임대인이 증명하여야 한다는 취지로 판시하였으므로, 이를 뒷받침할 구체적 사정이 필요합니다.

따라서 현실적인 방법은 임차인과 다시 협의하여 합의해지를 하는 것입니다. 이사비나 중개수수료 등 상당한 보상을 제시하고, 합의 내용과 퇴거일, 보증금 반환일을 서면으로 명확히 남기시기 바랍니다. 합의 없이 실거주를 이유로 퇴거를 요구하였다가 나중에 제3자에게 임대하면 같은 법 제6조의3 제5항에 따라 손해배상 책임을 질 수 있다는 점도 유의하셔야 합니다.

※ 본 답변은 질문에 기재된 내용만을 바탕으로 한 일반적인 법률정보로, 구체적인 사실관계에 따라 판단이 달라질 수 있습니다. 개별 사건의 결과를 보장하거나 답변의 활용에 따른 법적 책임을 부담한다는 취지는 아니므로, 실제 대응 전에는 관련 자료를 토대로 별도의 법률상담을 받으시기 바랍니다.