아파트 공사에서 '추가공사'는 왜 반복해서 발생할까요?

Question

설계와 현장조건, 계약범위의 불명확성이 추가비용을 만드는 원인을 살펴보고 착공 전에 이를 줄일 수 있는 검토절차를 설명해 주세요.

성실한 답변 부탁드립니다.

Answer 1

안녕하세요. 최현지 공인중개사입니다.

초기 도면과 실제 현장의 지하 매립물이나 구조적 차이가 사전에 충분히 검토되지 않아서 시공 과정에서 변동이 발생하곤 합니다. 공사범위와 포함 내역이 명확하지 않으면 시공사와 발주자 간의 해석의 차이가 생겨서 마찰과 추가 비용 청구로 이어지는데 착공 전 지반 조사와 현장 실측을 철저하게 진행하고 설계 도면의 누락 여부를 교차 검증해서 계약서에 시공 범위를 구체적으로 확정하셔야 합니다.

Answer 2

안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.

아파트에서 추가공사가 빈번한 이유는 처음 시공시 철저하게 관리 감독을 하지 않아서 발생합니다.

시공자의 기술력도 문제가 될 수 있지만 관리 감독을 잘해서 준공 전 수정을 해야 하는데 그렇지 않으니 추가 공사가 빈번히 나타나는 것입니다.

Answer 3

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.

질문의 상황이 발생하는 이유는 처음 계약할 당시 예상한 공사내용과 실제 현장상황이 달라지는 경우가 생각보다 많기 때문입니다. 특히 계약단계에서 확인하지 못한 문제들이 착공 후 발견되는 경우에는 기존 계획에 포함되지 않았던 사항이기 때문에 자연스럽게 추가공사에 따른 공사기간 연장이나 추가비용으로 이어질 가능성이 높습니다.

또한 앞선 답변에서도 말씀드렸지만 계약상 공사범위가 구체적이고 명확하지 않은 경우에도 추가공사가 발생할 수 있습니다. 예를 들어 계약에 포함되지 않은 항목이 있는 경우 공사 중 시공업체가 별도의 비용을 요구할 수 있고, 발주한 측에서는 해당 부분이 당연히 계약금액에 포함된 것으로 판단하면서 양측 간 분쟁으로 이어질 수 있습니다.

이를 예방하기 위해서는 착공 전에 현장조사를 충분히 진행하고, 실제 현장상태와 설계내용이 일치하는지 확인하는 과정이 필요합니다. 또한 공사범위와 제외항목, 추가공사 발생 시 비용산정 및 승인절차 등을 계약단계에서 충분히 협의하고 명확하게 정해두는 것이 중요합니다.

Answer 4

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.

초기 설계 도면이 지질 조사 미비나 현장 여건을 제대로 반영하지 못해서 착공 후 예상치 못한 지반 문제나 구조 변경이 빈번하게 발생하기 때문입니다. 공사 범위와 포함 내역이 모호하게 계약되면서 시공사와 발주처간에 필수 공사와 추가 공사의 기준을 두고 해석이 엇갈려 공사비 증액 요구가 반복됩니다. 이러한 문제를 해결하기 위해서 착공전에 설계 도면의 정밀 검토와 지반 조사를 철저하게 시행하고 발주처, 설계자, 시공사가 참여하는 사전 기술 회의를 통해서 계약 범위를 명확하게 해야 합니다.