재건축 아파트 조합원이 아니면 손해보는게 있을까요?

Question

제가 사는 지역은 3년 안으로 재개발 될꺼라고 합니다

저는 작년에 이사와서 조합원 신청을 못했어요

지금은 더이상 조합원을 모집하지 않는다고 해요 그럼 제가 재개발을 신청하던 아니면 팔고 나가던 혹시 손해보는게 있을까요? 조합원 신청이 된 아파트가 더 잘팔릴까요?

Answer 1

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.

조합원이 아니면 새 아파트의 입주권을 얻지 못하고 시세보다 낮은 감정평가액 기준의 현금청산 대상으로 분류돼서 자산 가치 상승분의 손실을 볼 수 있습니다. 조합원 자격이 없는 매물을 추후 매수자도 새 아파트를 받지 못하므로 거래 가능성과 매매가격 측면에서 조합원 매물보다는 크게 불리할 수 있습니다. 다만 해당 지역이 투기과열지구도 아니고 관리처분인가 전 단계라면 법적 절차에 따라서 조합원 자격을 얻을 수도 있으니 조합이나 지자체에 먼저 확인하시기 바랍니다. 감사합니다.

Answer 2

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.

우선 재개발과 재건축은 조합원 자격에 차이가 있습니다. 일반적인 재개발사업의 경우 토지등소유자라면 원칙적으로 조합원 자격이 인정되기 때문에 별도로 조합원 신청을 하지 않았다는 이유만으로 조합원 자격이 없는 것은 아닙니다.

반대로 재건축의 경우에는 재건축사업에 동의한 토지등소유자에게 조합원 자격이 인정됩니다.

다만 재개발과 재건축 모두 해당 주택을 취득한 시점과 정비사업의 진행 단계, 조합원 지위 양도 제한 여부 등에 따라 자격이 제한될 수 있기 때문에 정확한 확인이 필요합니다.

실제로 조합원 자격이 인정되지 않아 분양받을 권리가 없고 현금청산 대상에 해당한다면, 신축 아파트 입주권을 기대하는 매수자들의 수요가 줄어들어 매매가격이나 거래에 불리하게 작용할 가능성이 있습니다.

따라서 해당 주택의 소유자라는 전제하에 현재 조합원 자격과 분양대상자 해당 여부를 조합이나 관할 지자체에 먼저 확인해 보시는 것이 좋겠습니다.

Answer 3

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.

재개발 사업은 토지 등 소유자이면 조합설립의 동의 여부와 무관하게 조합원으로 보게되므로 조합원 신청을 하지 않았더라도 조합원으로 보는 것이 일반적입니다. 하지만 조합원이라도 조합이 정한 분양신청 기간내에 분양신청을 하지 않으면 현금청산대상이 되어 감정평가 기준으로 청산금을 받게 됩니다. 지역별로 규제에 따라서 관리처분인가 이후에는 조합원 지위 양도가 제한될 수 있으므로 거래 시기를 잘 확인하셔야 할 수 있습니다.

Answer 4

안녕하세요. 최현지 공인중개사입니다.

투기과열지구가 아니라면 재개발 구역 내 부동산 매수시 조합원 모집이나 신청 절차 없이 소유권 이전등기만으로 조합원 지위가 자동으로 승계됩니다. 분양신청 기간 내 신청을 놓쳐 현금청산 대상이 되지 않는 한 손해는 없으며 조합원 지위 양도가 가능한 상태이므로 매매시에도 차별 없이 정상적으로 잘 팔립니다. 조합 사무실에 연락해서 본인이 현금청산 대상이 아닌지 체크해 보시기 바랍니다.

Answer 5

안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.

답변드리겠습니다.

네 조합원이 아니면 새 아파트 분양권을 받지 못하고 현금청산 대상이 될 수 있어 손해가 생길 수 있습니다.

다만 지금처럼 조합원 모집이 끝난 상태라면 본인이 임의로 재개발, 재건축에 신청해서 조합원이 되는 방식은 일반적으로 어렵습니다.

이후에는 조합원 지위 승계 가능 여부를 확인한 뒤 매도하거나 현금청산을 받는 선택지가 있습니다.