아파트의 분양가는 뭘 기준으로 책정이 되는 건가요?
같은 동네에서도 아파트별로 분양가가 전차천만별입니다. 어떤 아파트는 너무 비싸서 엄두도 안 나는데 이 분양가라는 것은 무엇을 기준으로 책정이 되는 걸까요?
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.
분양가는 주변시세를 보지만 어떤 건설사에서 어떤 자재로 짓느냐에 따라 분양가 책정을 하는거 같습니다
또 어느정도의 커뮤니티를 넣고 짓는지가 중요합니다
같은 동네에서도 분양가가 다른것은 그런 차이가 있어서 그럴거라고 봅니다
1명 평가안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.
일반적으로 아파트 분양가 산정 항목은 택지비, 건축비, 가산비, 제세공과금, 사업이윤으로 나눠지는데 건축비의 기준이 되고 있는 것이 정부에서 발표하는 기본형 건축비입니다. 비록 기본형 건축비는 분상제 적용 아파트의 분양가 산정에 적용되고 있지만 시장의 특성상 민간 일반 분양 단지에도 영향을 주고 있습니다.
매년 물가 변동에 따라 조정하는 기본형 건축비는 수십년간 보고 있으나 매년 오르고 있습니다. 더불어 신규 아파트 분양가도 계속 오르고 있습니다. 앞으로 친환경이 강조되기 때문에 기본형 건축비는 계속 오를 것으로 예상하며 신규 아파트 분양가도 계속 상승할 것으로 생각합니다.
1명 평가안녕하세요. 이제동 공인중개사입니다.
분양가 책정기준은 여러가지 요소를 참작하여 결정합니다
가장 중요한 요소는 최초 토지 매입원가입니다
그리고 설계도에 다른 비용 및 공사자재의 품질 관리 및 지출비용 수익율 분양후 예측가격 등의 여러요소들을 복합적으로 산정하여 결정하고 관계 기관의 원가분석을 통하여 승인을 받아 공고헙니다
1명 평가안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.
분양가상한제인 경우에는 주택분양가격을 일정수준 이하의 택지비+건축비 로 제한(한도나 면적차이가 아니라 택지비 산정 객관화, 기본형 건축비모델 책정, 건축가산비 산정기준 개선, 발코니 확장비 심사참고기준 개선 등 적용하여 기본형 건축비에 따른 분양가 상한 내에서 분양 가능성, 주변 시세 등을 종합적으로 고려하여 분양 가격이 정해집니다.)하게 되지만, 분양가상한제가 아닌 경우에는 시행사에서 토지비용, 건축비용, 기타 부대 비용 등과 지역요인, 시장 상황, 건축 기간 및 정부의 정책 등을 고려하여 분양가를 산정하게 됩니다.
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.
아파트 분양가를 결정할 때 반영되는 요소들은 다음과 같습니다.
토지 가격
같은 동네라도 토지의 용도, 위치 등의 여부에 따라서 큰 차이가 발생 합니다.
건축비(공사비용)
건축비는 분양가의 30~50% 정도를 차지하며 최근에는 건축 자재비와 인건비가 상승하면서 분양가도 상승하고 있습니다.
고급 마감재 사용 여부에 따라서도 차이가 발생 합니다.
브랜드
대형 건설사의 아파트는 브랜드가치로 인해 더 높은 가격이 형성됩니다.
브랜드 아파트는 설계, 커뮤니티, 자재 품질이 우수한 경우가 많아 선호도가 높습니다.
같은 입지에서도 브랜드 아파트와 중소 건설사 아파트 간 가격 차이가 발생 합니다.
입지 조건
역세권, 학군, 편의시설, 조망권 등에 따라서도 분양가가 달라집니다.
층수, 동, 방향
고층, 남향, 조망권 좋은 세대는 같은 동이라도 분양가가 더 높을 수 있습니다.
이와 같은 요소들이 분양가에 반영이 되며 택지가격과 건축비가 가장 큰 비중을 차지한다고 보시면 될 듯 합니다.
분양가가 비싸다고 무조건 좋은 아파트는 아니고 분양가 책정 기준을 잘 따져보시고 투자 혹은 매매를 결정하시면 좋습니다.
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.
아파트 분양가의 주요 구성은 택지비와 건축비가 있고, 부수적으로는 영업비용 및 금융비용등이 포함될수 있습니다. 주로 수도권에서 높은 분양가를 나타내는 이유는 높은 택지비가 절대적인 비중을 차지하기 떄문입니다.
질문에서처럼 같은 동네라면 택지비에 대한 차이가 적기 때문에 건축비에 대한 차이라고 볼수 있고 건축비는 건설하는 시기의 물가와 공사에 투입되는 원자재의 종류등에 따라서 차이가 날수 잇습니다. 그리고 이러한 원가법에 따른 기준으로 분양가를 산정하는 한다고 해도 주변시세를 감안하여 최종 결정을 하기 떄문에 이후에 지어진 아파트일수록 분양가는 높아지고 브랜드 아파트가 중소형 건설사 아파트보다는 분양가가 높게 책정되는 경우가 많습니다.
안녕하세요. 답변 드립니다.
분양가의 책정 기준은 다양한데요.
토지를 매입 가격에 따라 분양가가 큰 영향을 미칠 수 있습니다.
땅값이 비싸면 분양가가 높아지는 경향이 있습니다.
또한 아파트 건설에 들어가는 인건비, 자재비 등 건축비가 상승할수록 분양가는 높아집니다.
아파트 분양을 위한 광고, 홍보 등 마케팅 비용이 높아져도 분양가는 높아집니다.
그밖의 요소로는 입지 조건, 단지 규모, 브랜드 등이 있는데요.
교통, 학군, 편의시설 등 입지 조건이 좋을수록 분양가가 높고, 대단지 아파트일수록 분양가가 높습니다.
유명 건설사 브랜드의 아파트는 프리미엄이 붙기 때문에 분양가가 높습니다.