지주택이 정확하게 무엇인지 궁금합니다
조합원모집으로 평당900만원으로 나와있는곳이 있는데 검색해보니 지주택이라 패스하라고합니다
정확하게 지주택이 무엇이고 하면 안되는건가요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.
지주택은 지역주택조합의 약자로 쉽게 말해서 지역내 무주택자들 모여 주택건설사업을 하는 것으로 재건축처럼 이미 해당 토지소유자등이 모여 개발사업을 하는 것과 다르게 개발부지를 확보하고 이후 건축을 하는 사업을 말합니다.
지주택의 경우 기본적으로 토지확보을 하여야 하는데, 해당 과정에서 토지확보가 지연되어 개발지연과 비용증가에 따른 조합원 분담금 증가등이 발생하게 되어 사업이 실패하는 경우가 많고, 진행되더라도 계획보다 지연되는 경우가 흔하기 떄문에 토지소유자등이 모여 건설사업을 하는 재개발, 재건축등에 비해 리스크가 크다고 볼수 있습니다. 그래서 지주택은 원수에게 권한다는 말이 있을 정도로 실패사례도 많고 조합원들의 손실도 많은 사업입니다.
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.
지역주택조합은 동일지역에 거주하는 주민들이 조합을 설립하고 직접 주체가 되어 사업부지를 매입해서 사업을 추진하는 방식인데, 재개발과 달리 토지등을 보유하지 않은 사람들이 많이 참여하다보니 특히 토지 확보가 문제가 되는데, 토지소유주의 95% 이상의 동의를 얻어야 사업계획 승인을 받을 수 있으나 현실적으로 이러한 동의를 받기가 쉽지 않고 시간이 많이 걸려서 좋은 평판을 받지 못하고 있습니다. 2004년부터 최근까지 사업 성공(준공)한 지역주택조합은 17% 정도라고 합니다. 더욱이 인기 높은 서울 등 대도시에서는 성공률이 5% 정도에 불과하다고 하니 성공률이 낮은 편입니다.
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.
지주택은 지역주택조합의 줄임말입니다.
무주택자나 1주택 소유자가 조합을 만들어 공동으로 아파트를 짓는 방식입니다
조합원이 먼저 모여 조합을 설립하고
토지 확보 후 시공사 선정해서 건축을 진행합니다
일반 분양 없이 조합원끼리 아파트를 나눠 가집니다
대부분의 지주택은 100% 토지 확보 전에 조합원을 모집해서
평당 900만원 같은 저렴한 가격은 계획상 수치일 뿐, 실제 건축까지 안 갈 수도 있습니다
그래서 소송, 민원, 땅주인과의 협상 실패 등으로 인해 사업이 수년씩 지연되거나 무산될 수도 있ㅁ븝니다
처음엔 평당 900이라고 하지만, 나중에 추가 분담금으로 인해 실제 분양가보다 비쌀 수도 있고 가입 후 중도에 탈퇴하면 계약금·분담금 환불이 어렵거나 불가능할 수도 있ㅁ븝니다
처음 홍보할 땐 대형 건설사가 시공 예정이라고 하지만, 실제로는 확정된 게 아닌 경우도 많아서 지주택은 부동산 투자 초보가 절대 건드려선 안 되는 분야라고 부동산 전문가들도 말하기도 합니다
선택에 신중해야 합니다
안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.
지역 주택 조합은 개인이 본인의 주택을 마련하기 위해 설립하는 조합입니다. 무 주택이거나 주거 전용 면적 85m2 이하의 주택 1채를 소유한 세대 주들이 모여 조항을 결성하고, 함께 토지를 매입하여 아파트를 짓는 사업 방식입니다. 일반적인 재개발 / 재건축 사업이나 분양 아파트와 달리, 건설사가 주체가 되어 아파트를 짓고 분양하는 방식이 아닙니다 조합원들이 사업 주체가 되어 직접 토지를 매입하고 시공 사를 선정하여 아파트를 짓는 구조입니다.
지 주택 조합원 자격 조건 :
지 주택 조합원이 되기 위해서는 몇 가지 자격 요건을 충족해야 합니다.
조합 설인 인가 신청일 부 터 해당 주택 입주 가능성일 까지 주택을 소유하지 않은 세대의 세대 주여야 합니다.
세대 주를 포함한 세대 원 전원이 주택을 소유하지 않은 세대의 세대 주이거나, 세대 주를 포함한 세대 원 중 1명에 한정하여 주거 전용 면적 85m2 이하의 주택을 1채 소유한 세대의 세대 주여야 합니다.
해당 지역에 주민 등록 상 6개월 이상 계속 거주해야 합니다. 지역은 서울특별시, 인천광역시, 경기도 등 주택 공급에 관한 규칙에 따라 구분됩니다.
지 주택의 장점과 단점 :
장점 :
상대적으로 저렴한 분양가 : 시행 사의 이 윤이나 토지 금융 비용 등이 절감되어 일반 분양 아파트보다 분양가가 저렴하게 책정될 수 있습니다. 본인께서 보신 평당900만원 이라는 가격도 이러한 장점 때문에 가능한 것일 수 있습니다.
청약 경쟁 없음 : 청약 통장이 필요 없고, 일반 분양과 같은 경쟁 없이 조합원이 되면 아파트를 받을 수 있습니다.
단 점 (주의해야 할 점) :
사업 지연 및 무산 가능성 : 사업 부지의 95% 이상 , 소유권을 확보해야 사업이 진행될 수 있는데, 토지 매입 과정에서 예상치 못한 문제나 지연이 발생하기 쉽습니다. 일부 토지 주가 매도를 거부하거나 높은 가격을 요구하면 사업이 장기간 지연되거나 무산될 수도 있습니다.
각종 인 허가 절차 : 조합 설립 인가, 사업 계획 승인 등 복잡한 행정 절차를 거쳐야 하며, 이 과정에서 예상보다 오랜 시간이 소요될 수 있습니다.
추가 분담금 발생 : 사업 진행 과정에서 토지 매입 증가, 공사비 상승, 사업 지연으로 인한 금융 비용 발생 등으로 인해 당초 계획보다 추가 분담금이 발생할 가능성이 매우 높습니다. 저렴하게 시작했지만 결국 총 부담 액이 일반 분양 아파트보다 높아지는 경우도 있습니다.
조합 운영의 불 투명성 : 조합 운영 과정에서 비리나 갈등이 발생하기도 하며, 조합원들의 의견이 제대로 반영되지 않거나 정보가 투명하게 공개되지 않는 경우도 있습니다.
조합원 탈퇴 및 환불의 어려움 : 일반 조합에 가입하면 임의로 탈퇴하거나 납입한 가입비 및 분담금을 환불 받기가 매우 어렵습니다. 2020년 12월 11일 이후 가입자는 가입비를 납부한 날로부터 30일 이내에 탈퇴 의사를 밝히면 환불 받을 수 있다는 규정이 생겼지만, 그 이후에는 조합 규약에 따라 환불이 제한적이거나 불가능할 수 있습니다.
사업 무산 시 피해 : 만약 사업이 최종적으로 무산되면, 조합원들은 그동안 납입한 분담금을 돌려받지 못하거나 상당한 손해를 볼 수 있습니다.
왜 지 주택을 피하라고 할 까요?
결론적으로 많은 사람들이 지 주택을 피하라고 조언하는 이유는 높은 사업 불확실성과 그로 인한 금전 적 손실 위험 때문입니다. 저렴한 가격만 보고 섣불리 가입했다가 사업이 지연되거나 무산되어 오랜 기간 자금이 묶이거나 추가 분담금 폭탄을 맞는 경우가 많기 때문입니다. 특히, 조합원 모집 단계에서는 사업 부지 확보 율이 낮거나 인 허가 절차가 초기 단계인 경우가 많아 위험성이 더욱 높습니다. 광고에서 제시하는 가격은 확정된 가격이 아닐 가능성이 크며, 사업 진행 상황에 따라 크게 변동 될 수 있습니다.
결론적으로 지역 주택 조합은 잘 진행될 경우 저렴하게 내 집을 마련할 수 있는 기회가 될 수도 있습니다. 하지만 사업 진행 과정의 불확실성이 매우 크고, 조합원 개인이 감수해야 할 리스크가 상당합니다 평 당 900만 원이라는 가격은 매력적일 수 있으나, 그 이면에 숨겨진 위험 요소를 반드시 충분히 인지하고 신중하게 판단하셔야 합니다.
안녕하세요. 채정식 공인중개사입니다.
지역주택조합의 줄임말인 지주택은 저렴한 내 집 마련 장점이 있지만 토지 확보 문제, 사업 지연, 추가 분담금 등으로 피해 사례가 많아 잘알아보시고 하셔야 합니다
안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.
답변드리겠습니다.
지역주택조합은 무주택자나 1주택 소유자가 조합을 결성하여 공동으로 주택을 짓는 방식입니다.
쉽게 말해서 토지를 공동으로 매입하여 공동으로 아파트를 건설하는 것인데 아파트 공동구매하고 생각하시면 되겠습니다.
시행사 이윤이 없어 일반 분양보다 10~20% 저렴하고 조합원이 사업을 직접 운영하며 감시를 합니다.
지주택의 단점은 100% 토지확보가 안되면 사업이 무산될 수 있고 승인 지연, 갈등 등으로 사업이 지연되기도 합니다.
신중하게 결정하시길 바랍니다.
감사합니다.
안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.
지역주택조합은 다수의 구성원이 주택을 마련하기 위해 결성한 조합으로써 해당 지역의 토지소유자의 동의를 받아 토지매입을 하고 토지를 완전히 확보 한 후 아파트를 지어서 일반 청약보다 좀 더 저렴하게 공급하는 방식의 재개발인데 사업주체가 건설사나 시행사가 아닌 조합이 되게 되고 시행사 등이 없으므로 좀 더 싸게 주택을 공급한다고 하나 토지 확보 문제 그리고 조합원 갈등, 사업 진행등이 오래 걸려 자칫하면 사업성에 문제가 생길 수 있고, 중간에 중단이 되게 되면 돈이 묶이게 되는 등 많은 부작용의 확률이 높기 때문에 지주택은 피하는 것이 좋다고 하는 것입니다.
감사합니다.