전세 계약시 꼭 확인해야 할 서류와 유의사항이 있다면 알려주세요
안녕하세요 전문가님 곧 전세 계약을 할것 같은데 전에 전세사기 같은 이슈가 시끄러워서
계약전에 제가 꼭 확인해야할 서류나 유의사항이 있다면 자세하게 알려주시면 감사하겠습니다.
등기부등본 확인이나 전입세대 열람 전세금 보증보험 특약 사항 작성등 임차인 보호를 위한 법적 절차
같은게 있으면 자세한 답변 남겨 주시면 감사하겠습니다.
매매를 하고 싶지만 개인적인 이유로 전세를 하게 되서 꼼꼼하게 확인하고 싶네요
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.
그집 공시가격에 126%을 곱해서 나온 금액이 전세가이면 대출과 전세보증보험에 가입이 됩니다
먼저 그런 가격인지 확인을 하시고 등기부등본,건축물대장,본인확인을 해서 계약을 하게 됩니다
부동산에서 계약을 하게 된다면 이런서류를 부동산과 같이 확인을 합니다
잔금을 치르고 전입신고,확정일자,전세보증보험까지 들어놓으면 그래도 안심할수 있습니다
부동산과 잘협의해서 계약하시기 바랍니다
1명 평가안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.
최근까지도 전세사기가 계속되고 있어 전세계약시 주의를 요하고 있습니다. 전세사기를 피하려면 계약전 등기부등본 등 서류를 잘 확인하고 공인중개사를 통해 거래하며 전세보증보험에 가입하셔야 합니다. 등기부등본 상에 가등기, 가압류, 압류, 경매 등은 있으면 피하시고, 선순위 채권(저당권 등)+전세금액이 집값의 70%를 넘지 않는 주택을 선택하시는 것이 바람직 합니다. 임대인 정보조회를 통해 계약전에 임대인이 다주택자인지 최근 3년간 전세보증금을 반환하지 않은 적이 있는지 등을 확인하셔야 하며, 임대인의 지방세, 국세 납세증명서도 확인해 보시는 것이 좋습니다.
계약 전 주변 실거래가 조회 및 현지 방문 조사를 충분히 한 후 거래하셔야 하며, 소유자와 계약자 일치여부, 건축물종류 확인, 불법건축물 여부 등을 확인해 보셔야 하고 계약서에는 계약 이후 전입신고 익일까지 근저당 설정 금지, 전세대출이 있는 경우는 계약 후 대출 불가 시는 계약취소 및 계약금 반환 등의 특약을 넣으시는 것이 필요합니다.
대항력(거주와 전입신고)과 확정일자(전월세신고시 무료로 획득 가능)는 기본적으로 획득해야 합니다.
안녕하세요. 윤덕성 공인중개사입니다.
최근 전세 사기가 많아 걱정이 많으실겁니다.
전세로 계약할 시 아래 사항들만 확실하게 점검하시고 계약에 반영하시면 전세사기 위험을 많이 줄일 수 있습니다.
먼저 등기부등본을 확인하시어 계약자가 소유주와 일치하는지 보시고 근저당권이나 가압류가 전세보증금보다 많은지 확인해야 합니다.
다음은 전입세대 열람하여 다른 세입자가 있지는 않은지, 선순위 임차인이 있는지 꼭 확인해야 합니다.
다음은 계약서에 확정일자를 받아두시고 가능하면 전세금 반환보증보험 가입 조건을 특약 사항에 넣어야 합니다.
마지막으로 특약사항에 잔금일 기준 근저당 말소 필수 또는 보증보험 가입 불가 시 상호 위약금 없이 계약 해제 가능의 내용을 추가하면 안전합니다.
안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.
가장 중요한 것은 공인중개사분께서 설명을 잘 해주시겠지만 등기부등본상 선순위 근저당권이 없어야 합니다.
그리고 있다고 하더라도 말소조건으로 하시고 계약 후 확정일자 이사 후 전입신고로 우선변제권 및 대항력을 취득을 하시고 또한 가장 확실한 방법은 보증보험 가입이 가능한 물건일 경우는 크게 걱정을 하지 않으셔도 되고 보증보험 가입을 해서 안전하게 향후 보증금 돌려 받으시면 될 것으로 사료됩니다.
감사합니다.
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.
질문에서 말한대로 계약전에는 등기부등본과 건축물대장 등을 통해 권리관계 및 불법건축물 여부등을 확인하셔야 하고 계약당사자가 실제 등기부상 소유자와 일치하는지 여부등을 확인하셔야 합니다. 그리고 보증보험 가입이 필수적이기 떄문에 반드시 공인중개사를 통해 계약을 진행하시고, 그외 계약이후 소유자명의의 계좌로 입금하고 내역등을 잘 보관해두셔야 합니다. 마지막으로 계약작성시에는 반드시 특약등을 통해 권리상 선순위 임차권 확보등의 조치를 안전하게 기재하시는게 필요합니다.
안녕하세요. 이제동 공인중개사입니다.
전세를 위하여 건축물 등기부 등본을 연람하는데 이때 ㅡ갑구ㅡ는 인적사항이 기재되어 있으므로 계약시 주민등록증과 일치여부를 확인하시고 ㅡ을구ㅡ는 선순위등기 설정관계와 금융권 대츨의 경우 근저당 여부를 확인하면 됩니다
그리고 전입세대 열람은 계약시 임대차현황을 계약서에 기록하게 되었으니 참조바라며 보증보험가입의 경우는 사전 보증보험에 확인하시어 가입가능여부를 확인하여야 하며 가입 대상 신청시 공인중개사의 계약서를
필수적으로 제출하여야 합니다
특약사항은 개인별 여건에 따라 각기 다르므로 중개사와 상의하시면 분쟁의 소지가될 수 있는 내용을 안내해 줄것이니 참조하시기 바람니다
전세의 경우는 주변 실서래가의 70%수준의 보증금이하가 되어야 어느정도 보증금 반환시 안심할 수 있습니다
그리고 캡투자 건물은 가급적 피하시기를 바랍니다
아울러 신탁건물시에는 신탁회사의 임대차 계약에 대한 승인을 받아야 하며 이때 불가시 잘못하면 계약금을 날리는 경우가 있으니 사전 참고 바라며 전입과 동시에 최우선변제금 보장을 위하여 확정일자 신고를 하시기 바랍니다
참고 바랍니디
안녕하세요. 공인중개사입니다.
1.등기부등본 2.전입세대열람 3.확정일자 4.보증보험가입여부 입니다.
계약서 특약으로 보증보험 미가입 시 계약 해지 가능 등도 명시하는 게 좋습니다.
전입신고와 확정일자는 가능한 빨리 완료 하여 대항력도 확보하시기 바랍니다.
안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.
등기부등본을 기본적으로 보시고 근저당권 및 선순위 채권자가 있는지 확인이 중요합니다.
임대인의 신분 확인을 필수로 하시고 전입신고와 확정일자를 입주 즉시 하시길 바랍니다.
많이 걱정된다면 보증보험을 드시면 깔끔하게 해결됩니다.
감사합니다.
안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.
계약 전 필수 확인 사항 ==>
등기부 등본(등기 사항 증명서) 확인 :
갑 구 :
주택 소유자 정보와 신분증이 일치하는 지 확인하고, 압류, 가압류 등 문제가 없는지 살핍니다.
을 구 :
근저당 등 대출 금액을 확인하여 전세 보증금과의 합 이 주택 시세의 70~80%를 넘지 않는지 확인하세요
계약 전은 물론, 계약 당일에도 최종적으로 한 번 더 확인 해야 합니다.
건축물 대장 확인 :
실제 건물 용도가 '주택'인지, 불법 증축은 없는지 확인하여 추후 문제를 예방합니다.
신분증 및 대리인 확인 :
소유자와 직접 계약 시 신분증을 철저히 대조하고, 대리인과 계약할 경우 인감 증명서가 첨부된 위임장을 확인하며 소유자에게 직접 위임 여부를 확인하는 것이 중요합니다.
납세 증명서 또는 완 납 증명서 :
임대인의 세금 체 납 여부가 보증금 회수에 영향을 줄 수 있으니, 납세 증명서 등을 통해 체 납 여부를 확인해야 합니다. 2023년 4월 부 터는 임대인 동의 없이도 국세 / 지방세 체 납 내역 확인이 가능합니다.
계약 시 유의 사항 ==>
전입 세대 열람 :
계약 전 주민 센터에서 임대인의 동의를 얻어 전입 세대 열람 내역을 확인하여 선 순위 임차인이 있는지 파악하세요
계약 당사자 확인 :
등기부 등본 상의 소유자와 계약서 상의 임대인이 동일한지 확인하고, 실제 거주자와도 일치하는지 현장 확인을 권합니다.
잔금 지급 후 등기부 등본 최종 확인 :
잔금을 치른 당일 , 등기부 등본을 다시 발급 받아 새로운 대출 설정 등 변동 사항이 없는지 확인해야 합니다.
임차인 보호를 위한 법적 절차 ==>
확정 일자 및 전입 신고 :
이사를 마친 후 바로 전입 신고를 하면 대항 력이 발생하여 임대인이 바뀌어도 계약 효력을 주장할 수 있습니다.
전입 신고와 동시에 확정 일자를 받으면 경매 시 후 순위 권리 자보다 보증금을 먼저 변제 받을 수 있는 우선 변제 권이 생깁니다.
두 절차를 같은 날 완료하는 것이 가장 안전하며, 전세 자금 대출을 위해서도 필수입니다.
전세금 반환 보증 보험 가입 :
주택 도시 보증 공사(HUG)의 보증 보험에 가입하여 임대인이 보증금을 돌려주지 못할 경우에 대비하는 것이 가장 확실한 방법입니다. 계약 전에 가입 가능 여부를 미리 확인해 보세요
특약 사항 작성(필수!)==>
임차인의 권리를 보호하기 위해 다음을 포함한 특약 사항을 계약서에 명시하는 것이 중요합니다.
건물 하자의 경우 임대인이 즉시 수리.
전세 자금 대출 신청 시 임대인의 적극적인 협조.
임차인의 전입 신고 및 확정 일자 이후 해당 주택에 어떠한 권리 설정도 하지 않겠다는 조항. 위반 시 계약 해지 및 즉시 보증금 반환
전세 자금 대출이나 전세금 반환 보증 보험 가입이 불가능할 경우 계약 무효 및 계약금 즉시 반환.
잔금일 기준 등기부 등본 상 모든 채무자가 변제 및 말소된 상태를 유지하고, 새로운 권리 설정이 없을 것. 위반 시 계약 해지 및 계약금의 배 액 배상
관리비 중 장기수선충당금은 임대인이 부담하거나, 임차인 부담 시 계약 종료 후 반환
결론적으로, 전세 계약은 큰 금액이 오가는 중요한 거래이므로, 위 내용을 꼼꼼히 확인하시고 불안한 점이 있다면 주저하지 마시고 전문가의 도움을 받으면서 안전하고 편안한 보금자리를 찾으시길 진심으로 응원합니다.