아파트 매수한지 몇개월 안된 상태에서 다시 매도해도 가능할까요?
아파트 매수한지 2~3개월 정도 지났네요(등기일 기준), 월세 준 상태이며, 주담대 있는 상태인데, 아파트 매도할 수 있겠죠? 월세는 새로운 매수인이 계약 승계하나요? 그리고 중도금으로 주담대 갚고 근저당 말소하면 될까요? 자세한 프로세스 알려주시면 감사요
안녕하세요. 윤민선 공인중개사입니다.
아파트를 매수한 지 2~3개월 지났고 , 현재 월세를 준 상태에서 주택담보대출 (주담대) 이 있는 상황이라면 , 즉시 매도는 가능합니다.
다만 , 월세 계약과 대출이 걸려 있는 만큼 몇 가지 절차를 거쳐야 합니다.
먼저 , 매도하기 위해서는 부동산을 통해 매수인을 찾고 매매 계약을 체결해야 합니다.
이때 현재 월세 계약이 있는 상태이므로 , 새로운 매수인이 월세 계약을 승계할지 여부를 조율해야 합니다.
일반적으로 월세 계약이 지속되는 것을 원하지 않는 매수인도 있을 수 있으므로 , 매도 과정에서 이를 고려해야 합니다.
만약 매수인이 계약을 승계하기로 하면 , 기존 세입자와 매수인 간에 임대차 승계 동의를 진행해야 합니다.
매매 계약이 체결되면 , 중도금과 잔금을 받는 과정에서 주택담보대출을 상환하고 근저당을 말소하는 절차가 필요합니다.
대출을 상환하기 위해서는 보통 중도금이 지급될 때 대출금을 우선 상환하는데 , 이를 위해 매수인의 중도금이 들어오면 해당 금액으로 대출을 갚고 , 근저당 해지 절차를 진행해야 합니다.
대출을 모두 상환한 후 , 은행에서 근저당 말소 서류를 발급받아 등기소에서 말소 등기를 신청하면 됩니다.
이후 잔금 지급이 완료되면 소유권 이전 등기를 진행합니다.
이때 , 매수인이 월세 계약을 승계하는 경우라면 기존 임차인과 새로운 소유자 (매수인) 간에 임대차 계약을 유지하는 것으로 마무리되며 , 승계가 어려운 경우라면 임차인에게 임대차 계약 해지를 협의하고 보증금을 돌려줘야 할 수도 있습니다.
매도 과정은 다음과 같이 요약할 수 있습니다.
ㆍ 부동산 중개업소를 통해 매수인을 찾고 매매계약 체결
ㆍ 매수인과 월세 계약 승계 여부 조율
ㆍ 중도금 지급 시 주담대 상환 및 근저당 말소
ㆍ 잔금 지급 후 소유권 이전 등기 완료
ㆍ 임대차 계약 승계 또는 기존 세입자 퇴거 조율
이 모든 과정에서 매수인과 임차인의 협조가 원활하게 이루어지면 큰 문제 없이 진행될 수 있지만 , 월세 계약이 변수로 작용할 수 있으므로 신중하게 협상하는 것이 중요합니다.
안녕하세요. 김영관 공인중개사입니다.
질문에 답변드리겠습니다.
아파트를 매수한 지 몇 개월 되지 않은 상태에서도 매도는 가능합니다. 다만, 몇 가지 중요한 사항을 고려해야 합니다.
먼저 현재 해당 아파트에 주택담보대출(주담대)이 있는 상태이므로 매도 시 매수인이 지급하는 매매 대금으로 기존 대출을 상환하고 근저당을 말소해야 합니다. 이를 위해 보통 매수인이 잔금을 지급하는 날 은행에서 대출 상환 절차를 함께 진행하게 됩니다.
해당 아파트를 월세로 임대 중이라면 새로운 매수인이 기존 임차 계약을 승계할지 여부를 결정해야 합니다. 매수인이 승계를 원하지 않을 경우 기존 임차인과 협의하여 계약을 조정해야 할 수도 있습니다. 만약 승계를 한다면 기존 임차 계약서와 보증금, 월세 내역 등을 투명하게 전달하고 매수인과 임차인 간의 합의를 거쳐야 합니다.
매도 절차는 다음과 같은 흐름으로 진행됩니다.
매수인과 계약 체결 – 기존 대출과 임차 계약 상황을 설명하고 매도 계약을 진행합니다.
매매 잔금일에 대출 상환 – 매수인이 잔금을 지급하는 동시에 해당 금액으로 기존 주담대를 상환하고 근저당을 말소합니다.
소유권 이전 등기 – 근저당 말소와 동시에 매수인 명의로 소유권 이전 등기를 신청합니다.
임차 계약 승계(필요 시) – 매수인이 월세 계약을 승계할 경우 이를 공식적으로 문서화하고 임차인과 조율합니다.
추가로, 단기간 내 매도 시 양도소득세 비과세 혜택이 제한될 수 있고 단기 양도세 부담이 클 가능성이 있으므로 세금 부분도 미리 확인해 두는 것이 좋습니다. 참고하세요!!
안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.
우선 매수자를 구하고 매수자에게 잔금일날 월세 보증금을 제외한 잔금을 받고 법무사 통해서 근저당권 말소 하고 소유권을 새로운 매수자로 등기를 하면서 소유권이 이전이 되면 됩니다.
그리고 월세 세입자의 임대인의무사항을 매수자가 인수를 하면 됩니다.
또한 매도자의 경우 1년 미만 보유로 양도소득세율이 50%입니다. 또한 주택담보대출 중도상환수수료 체크해보시는 것도 좋습니다.
감사합니다.
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.
네, 매도는 가능합니다. 근저당이 있다고 해도 매매자금을 받아 기존 주담대를 상환하면 되기 떄문에 매매자체에는 문제가 없고 현 임차인의 경우는 승계조건으로 하시면 됩니다. 다만, 임대인의 전세승계거부권이 있기에 사전에 매매여부를 통보해두시는게 좋습니다.
그리고 세금에 있어 단기매매의 경우 양도소득세 과세대상이 되며, 양도차익이 발생하는 경우 중과세율이 적용되어 높은 세금을 부담하게 될수 있습니다. 물론 양도차익이 없거나 마이너스인 경우에는 별도 양도세 부담은 없습니다.
안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.
답변드리겠습니다.
아파트 매수 후 다른 곳으로 이사를 가야한다면 바로 매도가 가능합니다.
임차인이 있으면 매수인이 매도인의 포괄 승계하여 인수하기 떄문에 문제되지 않습니다. 계약서에 따라 다르겠지만 중도금 및 잔금으로 주택담보대출을 상환하고 근저당 말소된 상태에서 매도하시면 되십니다.
감사합니다.
아파트 매수한지 2~3개월 정도 지났네요(등기일 기준), 월세 준 상태이며, 주담대 있는 상태인데, 아파트 매도할 수 있겠죠? 월세는 새로운 매수인이 계약 승계하나요? 그리고 중도금으로 주담대 갚고 근저당 말소하면 될까요? 자세한 프로세스 알려주시면 감사요
===> 메도를 하는데 문제가 되지 않지만 양도소득이 있는 경우에는 중과세 대상입니다. 매매계약을 작성한 후 중도금 또는 잔금일자에 매수인 또는 매수인의 선임한 법무사와 함께 대출은행에 방문해서 말소를 한 후 소유권 이전과 함깨 모든 절차가 마무리됩니다.
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.
매도는 할수있지만 등기비용이나 기타비용이 많이 발생합니다
기존의 거래됐던 것처럼 매도가 되면 중도금을 받아서 대출상환말소을 할수 있는 금액이면 하면 됩니다
중도상환수수료는 발생합니다
그렇게 잔금과 동시에 등기이전서류 넘기시면 됩니다
당연히 매도 할 수 있습니다.
양도차익이 크다면 양도세가 많이 나가겠지만 2~3개월 정도면 양도차익이 크지는 않을 듯 합니다.
근저당은 중도금 받아서 말소해도 되고 잔금 받아서 말소해도 됩니다.
임차인 있는 매물은 임차인 승계가 기본입니다.
임차인이 승계를 원하지 않을 경우만 매매잔금시 매도인이 보증금 반환하면 됩니다.
세입자에세 매도 알리고 집 잘 보여달라고 하기.
부동산 내놓기.
매수자 있으면 계약.
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.
부동산은 언제든지 매매할 수 있습니다 현재 유지 중인 임대차 계약은 매수인이 승계하는 것이 당연하며 대출의 상환 일정에 대해서는 금융기관과 상의하셔서 처리하시면 되겠습니다