매매가 3억, 융자 2.8억 주택의 전세 세팅 및 현금흐름 확보 가능성 문의

Question

현재 보유 중인 주택을 활용해 대규모 목돈(현금흐름)을 확보하는 전략을 구상 중입니다.

현재 상황과 질문은 다음과 같습니다. 전문가분들의 현실적인 조언을 구합니다.

1. 자산 및 대출 구조

• 주택 매매 시세: 약 3억 원

• 주택 담보 대출: 2억 8천만 원 (기존 융자)

2. 목표 전략

• 해당 주택을 전세로 내놓아 새로운 세입자로부터 전세보증금을 수취하고자 함.

• 수취한 전세금으로 기존 융자 2.8억 원을 상환하지 않고, 그대로 유지하면서 전세금을 타 목적의 현금흐름으로 활용하는 것이 핵심 목표.

3. 질문 사항

• 세입자 입장에서 대출 불가 및 보증보험 가입 불가 등 리스크가 매우 크다는 점은 인지하고 있습니다. 그럼에도 불구하고, 현재의 전세난 장세를 활용하여 위와 같이 대출 상환 조건 없이 전세를 맞추는 것이 현실 시장에서 성사될 가능성이 조금이라도 있을까요?

• 만약 위 전략이 불가능에 가깝다면, 현재의 부채 구조(매매가 3억, 융자 2.8억)에서 추가적인 현금흐름을 확보하거나 이자 부담을 줄일 수 있는 가장 합리적인 대안은 무엇이라고 생각하시나요?

Answer 1

안녕하세요. 최현지 공인중개사입니다.

매매가 3억에 대출이 2.8억은 LTV 93%수준인 집은 대출 부활이나 보증보험 가입이 전면 불가해서 대출을 갚지 않고 전세 세입자를 맞추는 전략을 현실 시장에서 가능성이 0% 가깝습니다. 가장 합리적인 대안은 대출을 둔 채 최우선변제금 범위 내 소액 보증금과 월세로 세팅해서 일부 목돈을 회수하고 매달 대출 이자를 방어하는 것입니다. 만약 리스크가 너무 크다면 주택을 매도해서 2.8억원의 부채를 전액 상환함으로써 매달 지출되던 막대한 이자 비용을 원천 차단하고 가계의 순수 현금흐름을 플러스로 전환하셔야 합니다.

Answer 2

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.

일단 월세가 아닌 전세의 경우에 세입자가 아무리 매물이 없다고해도 후순위 임차권으로 입주를 할 가능성은 낮습니다. 특히 시세가 높은데 근저당이 낮은 경우라면 보증금+전세금이 시세 90%내외라면 그나마 가능임차인이 있겠으나, 질문처럼 시세 3억에 기대출이 2.8억이면 현실적으로 불가합니다. 본인이 이러한 매물에 후순위 임차인으로 입주한다고 한다면 얼마의 보증금을 내실지를 생각해보시면 더욱 쉽게 이해를 하실듯 보입니다.

월세로 전환을 한다고 해도 현 부채비중이 너무 커 사실상 보증금 1000만원도 받을수 없는 상황이기에 현 상태에서는 방법이 없다고 보시는게 맞습니다. 현 이자부담을 줄일 목적이라면 결국 2.7억의 전세임차인을 구해서 해당 보증금과 자기자금을 더해 근저당을 말소하는게 가장 실현가능한 부분이고, 자금이 없다면 전세세입자를 2.8억에 구하시는 방법뿐인데, 이미 시세3억이 오르지 않는 이상 깡통전세위험성이 높아 근저당말소조건으로써도 임차인을 구하는게 쉽지 않습니다 .

Answer 3

안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.

주택 시세 3억이고 선순위 대출이 2.8억일 경우 전세 보증금을 최소 2.8억 세팅을 해야 하고 또한 세입자 입장에서는 전세보증금으로 선순위 대출을 말소 조건으로 계약을 원합니다. 시세 3억에 선순위 대출 2.8억원이 있을 경우 실제 가용가능한 자금은 매도를 하다고 해도 2000만원 밖에 되지 않을 것으로 사료됩니다.

이미 시세 대비 은행의 선순위로 은행의 자산이지 소유권자에게는 자산이 2000만원 정도 밖에 없다고 사료됩니다.

감사합니다.

Answer 4

그런 전세를 들어 올 세입자는 없을 것으로 보입니다.

부동산에 그렇게 문의를 하면 그런 물건은 사실 쳐다보지도 않는 요즘입니다.

애초에 매매가 3억에 대출이 2.8억이면 내돈이 2000만원인데 그걸로 큰 현금흐름을 만드는것은 어렵지 않을까 합니다.

Answer 5

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.

시세 3억에 융자 2.8억인 집은 깡통전세 구조라 세입자의 전세대출과 보증보험 가입이 원천 불가능하므로 대출 상환 없는 전세 세팅은 0%에 가깝습니다. 가장 현실적인 대안은 대출을 유지한 채 소액보증금 + 월세로 세팅해서 매달 들어오는 월세로 대출 이자를 방어하는 방식입니다. 만약 추가 현금 확보가 절실하거나 이자 부담이 너무 크다면 주택을 과감하게 매도해서 부채 리스크를 정리하는 것이 안전해 보입니다. 감사합니다.

Answer 6

안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.

답변드리겠습니다.

전세보증금은 받고 기존 담보대출 2.8억 원은 그대로 유지하여 전세금을 다른 용도로 사용하고 싶다는 것인데 현실적으로는 성사 가능성이 매우 낮고 위험도도 매우 큰 구조입니다.

현재 구조를 보면 이 상태에서 전세를 놓는다면 세입자는 경매가 진행될 경우 보증금을 모두 돌려받지 못할 위험이 큽니다.

현실저으로 가능성이 아주 없다고 단정할 수 없지만 일반 시장에서는 매우 낮아 보입니다.

감사합니다.