전세승계 아파트 매수 질문드립니다?
전세승계 아파트를 매수하는데 계약은 5월 만기는 8월 잔금은 9월에 치르기로 했습니다. 현재 세입자는 4년동안 살았는데 전세계약청구권을 한번 썼다고 부동산에게 들었습니다. 잔금 이후에 지금 살고있는 세입자와 18개월만 계약하기로 했고 이후에는 제가 들어가서 살고 싶습니다. 원래 만기일 8월에 잔금도 같이 치르기로 했는데 세입자의 전세대출 때문에 잔금은 9월에 치르는데 왜 1달 기간의 시간이 발생하는지 이해가 잘안됩니다. 대출 신청을 몇달전에 하는데 만기일은 8월이 잔금일이 아니고 9월이 잔금일이어야 하나요??
그리고 전세계약을 18개월만 하기로해도 세입자가 요구하면 2년을 채울 수 있다고 하는데 이건 세입자가 살고싶으면 계약할땐 18개월 산다그랫다가 2년채울 수 있으니 거짓말할 수 있는 부분이지 않습니까?
그리고 세입자가 전세계약청구권을 현재 임대인에게 썼는데 임대인이 저로 바뀔경우 또 전세계약청구권을 쓸 수 있는 확률이 있나요?
제가 새로운 임대인이 되면 이전 임대인의 권리를 물려받는다고 하는데 새로운 계약서를 임차인과 쓸 때 주의해야하는 부분이 있나요?
감사합니다
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.
,잔금일이 9월로 늦춰진 것은 전세대출 실행 타이밍 때문일 가능성이 큽니다.
,18개월 계약해도 세입자는 법적으로 2년으로 주장할수 있습니다
,계약갱신요구권은 총 1회, 이미 행사했다면 재행사는 불가합니다
,새 임대인은 계약/권리 모두 승계가 되며 계약 내용은 서면 확인이 필수입니다
새 임대인이 되어도 갱신청구권은 다시 생기지 않지만, 계약서로 명확하게 정리해두는 것이 중요합니다.
안녕하세요. 김영관 공인중개사입니다.
질문에 답변드리겠습니다.
1. 잔금 시점과 대출 신청 이유잔금 시점이 9월인 이유: 세입자의 전세대출과 관련된 문제로 8월에 잔금 치르는 것에 차이가 생길 수 있습니다. 전세대출은 보통 대출기관에서 임차인의 전세금을 대출해 주기 전에 여러 가지 확인 절차가 필요하고, 대출 실행 후 대출금을 임대인에게 직접 지급하는 방식입니다. 만약 세입자가 대출을 미리 신청했다면, 대출 승인이 9월에 난 후 잔금이 치러지는 경우가 많습니다. 8월에 잔금을 치를 수 없는 이유는 대출금 지급 시점과 맞지 않아서 대출금 지급이 완료된 후 잔금이 처리되기 때문입니다. 따라서 잔금일이 9월로 미뤄진 것은 세입자의 전세대출이 9월에 완료될 예정이기 때문입니다.
2. 18개월 계약 후 2년으로 연장할 수 있는지 여부세입자가 계약서에서 18개월 계약을 맺었다 하더라도, 세입자가 계약 갱신청구권을 행사하면 법적으로 2년까지 계약을 연장할 수 있습니다.
계약 갱신청구권은 1회에 한해 2년까지 연장할 수 있는 권리이기 때문에, 세입자가 원할 경우 18개월 뒤 2년으로 연장할 수 있습니다.
이 점은 부동산 매매 계약서에 명시된 사항이 아니므로, 세입자가 계약서를 변경하거나 갱신청구권을 행사할 수 있는 경우가 생깁니다. 예를 들어, 세입자가 2년을 채우고 싶다면 계약 만기일 18개월 후 갱신을 요구할 수 있습니다. 이는 세입자의 권리이므로 원하더라도 강제로 나가게 할 수는 없습니다.
3. 세입자가 전세계약청구권을 다시 쓸 수 있는지 여부전세계약청구권은 기본적으로 임대인과 임차인 간의 계약 관계에 따라 발생하는 권리입니다. 새로운 임대인이 계약을 승계한다고 하더라도, 세입자는 전세 계약 기간이 끝난 후 계약갱신청구권을 행사할 수 있습니다.
만약 세입자가 전세 계약청구권을 이미 사용한 경우, 즉 1회 이상 사용했을 경우, 새로운 임대인이 되더라도 갱신청구권을 행사할 수 있는 권리는 여전히 유지됩니다.
새로운 임대인에게도 기존의 계약 조건이 이어지기 때문에, 전세계약청구권을 행사할 가능성은 여전히 존재합니다.
4. 새로운 임대인과 계약을 쓸 때 주의할 점기존 계약 내용 확인: 세입자와 새로운 계약을 체결할 때, 기존 계약서를 꼼꼼히 확인하는 것이 매우 중요합니다. 세입자가 전세계약청구권을 행사할 수 있는지, 계약 기간이 남았는지 등을 명확히 확인해야 합니다.
계약 갱신청구권: 임차인이 계약을 갱신할 권리가 있을 수 있기 때문에, 갱신청구권의 행사 여부를 반드시 확인하고, 이를 계약서에 명시해야 합니다.
세입자 보호: 세입자와의 계약이 법적으로 보호되는지 여부도 체크해야 합니다. 특히, 전세 보증금 보호와 관련된 내용(예: 보증보험 가입 여부 등)을 포함하여 세입자의 권리가 충실히 보호되는지 확인하는 것이 중요합니다.
결론은?잔금이 9월로 연기되는 이유는 세입자의 전세대출과 관련된 절차로, 대출 실행 시점에 맞추어 잔금 지급이 이뤄져야 하기 때문입니다.
세입자가 18개월 계약 후 2년을 채울 수 있는지는 계약 갱신청구권을 행사할 수 있기 때문에 가능하며, 세입자가 이를 요구할 수 있습니다.
전세 계약청구권을 세입자가 행사할 수 있는지 여부는 기존 계약에 따라 달라지며, 새로운 임대인에게도 그 권리가 적용됩니다.
새로운 계약서 작성 시 기존 계약 조건을 반드시 확인하고, 계약갱신청구권 등 세입자 보호 사항을 명확히 해야 합니다.
참고하세요!!
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.
전세만기일이 8월인데 9월에 잔금을 치르는 이유는 대출실행일과 입주일이 차이가 나서 일 수 있는데, 직접 문의해 보시기 바랍니다. 말씀하신 것처럼 전세계약을 18개월로 했더라도 임차인이 요구하면 2년으로 연장이 될 수 있습니다. 주택임대차보호법 제3조 4항에 임차주택의 양수인은 임대인의 임대인의 지위를 승계한 것으로 본다라고 되어 있으므로 기존 임대인의 조건을 그대로 이어 받게 되는데, 임차주택을 넘겨받을 때 임차인과 계약서를 작성하여 기존 임대인과의 계약의 연장이며 임차인은 계약갱신청구권을 이미 사용했고 18개월의 계약기간이 경과하면 집주인이 직접 거주할 예정이라는 내용을 적어 놓는 것이 좋습니다.
안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.
임대차보호법에 의거 하면 2년 미만의 임대차 계약은 2년으로 본다는 규정이 있습니다. 즉 2년 미만의 계약 시 임차인이 2년 살고 싶으면 가능한 부분이 있습니다. 또한 계약갱신청구권을 이미 1회 사용을 하였으므로 그 임차인은 더 이상 계약갱신청구권을 사용을 할 수 없고 임대인과 새로운 계약을 맺게 된다면 다시금 1회는 부활되기는 하지만 위의 사항으로 볼때 신규 임대차계약이 아니므로 1회 부활은 불가능할 것으로 보여 집니다.
감사합니다.
전세승계 아파트를 매수하는데 계약은 5월 만기는 8월 잔금은 9월에 치르기로 했습니다. 현재 세입자는 4년동안 살았는데 전세계약청구권을 한번 썼다고 부동산에게 들었습니다. 잔금 이후에 지금 살고있는 세입자와 18개월만 계약하기로 했고 이후에는 제가 들어가서 살고 싶습니다. 원래 만기일 8월에 잔금도 같이 치르기로 했는데 세입자의 전세대출 때문에 잔금은 9월에 치르는데 왜 1달 기간의 시간이 발생하는지 이해가 잘안됩니다. 대출 신청을 몇달전에 하는데 만기일은 8월이 잔금일이 아니고 9월이 잔금일이어야 하나요??
그리고 전세계약을 18개월만 하기로해도 세입자가 요구하면 2년을 채울 수 있다고 하는데 이건 세입자가 살고싶으면 계약할땐 18개월 산다그랫다가 2년채울 수 있으니 거짓말할 수 있는 부분이지 않습니까?
그리고 세입자가 전세계약청구권을 현재 임대인에게 썼는데 임대인이 저로 바뀔경우 또 전세계약청구권을 쓸 수 있는 확률이 있나요?
제가 새로운 임대인이 되면 이전 임대인의 권리를 물려받는다고 하는데 새로운 계약서를 임차인과 쓸 때 주의해야하는 부분이 있나요?
==> 가급적 기존 임대차계약조건을 그대로 승계하는 조건으로 진행하심이 우선입니다. 그 다음에 하자 부분에 대해서 있는지? 있다면 구체적으로 확인을 한 후 매도인과 협의후 판단해야 할 필요가 있습니다.
안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.
답변드리겠습니다.
보통 전세대출은 8월에 기존 계약이 종료되면 그 때 새임대인과 새로운 전세계약을 체결하고 그 전세계약서를 바탕으로 전세대출이 실행되므로 잔금일이 자연스럽게 8말~9초로 밀릴 수 있습니다.
18개월 전세계약을 해도 임차인이 24개월 거주 하겠다고 하면 거주하실 수 있습니다.
계약갱신청구권은 새임대인이 바뀌었다고 하서 또 행사할 수 없습니다.
계약갱신청구권은 1회에 한하여 행사 가능합니다.