안녕하세요 건물계약시 확인해야 하는부분 질문드려요

Question

안녕하세요 건물계약은 처음해보는 중개업자입니다

근생건물 매매할 예정입니다

계약서 작성시 필수로 적어야하는 내용이 있을까요?

예를 들어 포괄양수도 건물부가세 특약 내용등등

추후 사고가 안생기게 꼼꼼히 작성해야 하는 특약이

궁금합니다

Answer 1

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.

사업의 포괄양도양수 계약임을 명시하고 포괄양도가 인정되지 않을 경우에 대비해서 부가가치세는 매수인이 별도로 부담하며 매도인에게 지급한다는 양도세, 부가세 처리 특약을 반드시 넣으시고 기존 임대차 계약 전체 내용 승계 명시와 잔금일 기준 미납 관리비와 임대료 정산 주체도 명확하게 하시기 바랍니다. 그리고 계약 이전 발생한 행정처분과 이행강제금은 매도인이 책임지며 잔금 전 발생한 중대 하자는 매도인이 수리한다는 특약도 넣으세요. 감사합니다.

Answer 2

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.

우선 포괄양수도 및 부가가치세의 경우 계약서에 관련 내용을 기재했다고 해서 무조건 포괄양수도로 인정되는 것은 아닙니다. 따라서 특약 작성 시 과세관청에서 포괄양수도를 인정하지 않을 경우를 대비하여 건물분 부가가치세의 부담 주체와 지급 시기, 세금계산서 발급 등에 관한 사항을 명확히 합의해 두시는 것이 좋습니다.

그리고 기존 건물 내 임차인에 대한 임대차계약 및 보증금 승계 여부도 반드시 확인하고 명시하셔야 합니다. 이를 위해 매도인으로부터 임대차 현황을 제공받아 보증금, 월세, 계약기간 등을 확인하고, 잔금일 이전에 발생한 미수 임대료와 관리비 등의 정산 방법도 구체적으로 정해두시는 것이 좋습니다. 그 외에도 건축물대장상 위반건축물 여부와 실제 건축물의 현황, 시설 하자 등을 확인하고, 문제가 있는 경우 그에 따른 책임 및 처리 방법을 특약으로 명시하시는 것이 필요합니다.

Answer 3

안녕하세요. 최현지 공인중개사입니다.

잔금 지급 전 권리침해 발생 시 계약 해제와 손해배상 조건, 시설물에 균열이나 누수 등 하자담보책임 범위를 확실하게 작성하셔야 추후 사고를 예방할 수 있습니다. 매매대금 내 건물가액과 토지가액 구분을 기재하고 사업포괄양수도 조건 특약을 명확하게 기재해야 하며 기존 임대차 계약 내역 승계 명시와 계약일 이후 발생할 수 있는 위반건축물 지정, 이행강제금 부과 책임 소재도 특약에 명시해야 합니다.

Answer 4

답변드리겠습니다.

근생건물 매매는 일반 주택과 달리 부가가치세, 포괄양수도, 임차인 승계, 공부상 용도 등 확인할 것이 많습니다.

계약서에서는 특히 부가가치세 처리, 포괄양수도 여부, 임차인, 보증금 승계, 공부상 용도와 실제 사용 현황을 보시길 바랍니다.

감사합니다.