경제
월세 계약 중에 집주인이 바뀌었을 때 새로운 집주인에게도 기존 계약 조건을 그대로 주장할 수 있는지 그리고 확정일자는 어떤 역할을 하는지 궁금합니다.
월세 계약 중에 집주인이 바뀌었을 때 새로운 집주인에게도 기존 계약 조건을 그대로 주장할 수 있는지 그리고 확정일자는 어떤 역할을 하는지 궁금합니다.
7개의 답변이 있어요!
안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.
임차인이 우선 점유(거주)를 하고 전입신고를 했다면 대항력을 가질 수 있습니다. 그리고 대항력을 가지고 있는 상태에서 확정일자가 있다면 우선변제권 즉 최악의 경우 경매로 넘어가게 될 경우 우선변제권의 순서대로 배당을 받을 수 있는 순서를 말합니다. 다만 소액보증금일 경우 최우선변제를 받을 수는 있습니다. 또한 임대인이 바뀌더라도 기존에 임차인이 가지고 있던 임차인의 권리는 새로운 임대인이 승계를 받기 때문에 임차인은 크게 걱정을 하지 않으셔도 될 것으로 사료됩니다. 감사합니다.
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.
임차주택의 집주인이 변경되는 경우, 임차주택의 양수인은 임대인의 지위를 승계한 것으로 본다 (주택임대차보호법 제3조 4항) 라고 되어 있으므로 기본적으로 계약기간 동안은 거주하실 수 있으며 기존의 계약 조건도 그대로 승계됩니다. 만일 새로운 집주인이 계약종료 2개월전까지 등기를 완료하지 못한 경우 (즉 계약종료 2개월전이 지난 시점에 등기)이고 아직 계약갱신청구권을 사용하지 않은 상태라면 계약갱신청구권도 사용하실 수 있습니다.
대항력(전입신고 + 거주로 획득)이 갖춰진 상태에서 계약서에 확정일자를 받으면 경매시 후순위권리자에 비해 우선적으로 배당을 받을 수 있는 우선변제권이 주어집니다.
안녕하세요. 답변 드립니다.
월세 계약 중 집주인이 바뀔 경우 기존 계약은 새로운 집주인이 인수하게 됩니다.
따라서 기존 계약 조건을 그대로 주장할 수 있습니다.
보증금, 월세, 계약 기간, 보증금 반환 권리 등 모두 새로운 집주인에게 주장할 수 있으며 새로운 계약서를 작성하지 않아도 권리는 보호받을 수 있습니다.
확정일자는 집이 경매로 넘어갔을 때 보증금을 회수하는 데에 중요한 역할을 합니다.
대항요건을 갖추고 있다면 확정일자에 따라 우선변제권을 얻게 되어, 후순위 권리자보다 보증금을 우선 변제 받을 수 있습니다. 쉽게 말해서, 번호표라고 보시면 됩니다. 경매로 넘어가면 번호표 순서대로 돈을 받을 수 있는데, 미리 뽑아놔야 본인 차례가 되어 보증금 전액을 되돌려 받을 가능성이 높아지겠지요.
안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.
주택임대차보호법에 따라서 새로운 집주인이 기존 임대인의 지위를 포괄적으로 자동 승계하므로 별도 계약서 재작성 업이도 기존 보증금, 월세, 남은기간 등 제반 조건을 동일하게 주장할 수 있습니다. 확정일자는 대항요건과 결합해서 해당집이 경매나 공매로 넘어갔을때 후순위 권리자나 기타 채권자보다 먼저 보증금을 우선 변제받을 수 있는 법적 권리입니다. 신규 집주인과 재계약을 다시 작성하면 확정일자의 선순위 효력이 업어질 수 있으니 기존 계약서를 유지하되 필요시 변경사항에 대한 승계 확인정도만 추가적으로 작성해서 첨부하시기 바랍니다. 감사합니다.
안녕하세요. 최현지 공인중개사입니다.
새 집주인이 기존 임대인 지위를 자동적으로 승계하므로 별도의 재계약 없이도 기존 보증금, 월세 기간 등 모든 계약 조건을 그대로 주장할 수 있습니다. 집이 경매에 넘어갔을때 후순위 채권자보다 먼저 보증금을 돌려받을 수 있는 우선변제권을 확보해주는 법적 장치이고 기존 확정일자의 효력을 지키기 위해서 계약서를 다시 쓰지 말고 기존 계약서를 그대로 유지하고 보관하는 것이 안전합니다.
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.
임대차계약 기간 중 임대인이 변경되더라도 일반적으로 기존 임대차계약은 새로운 임대인에게 승계되기 때문에 계약기간 만료 전까지는 기존 계약조건의 유지를 주장하실 수 있습니다.
다만 이를 위해서는 주택의 인도(실제 점유)와 전입신고를 통해 대항력을 갖추고 있어야 합니다. 대항력은 두 가지 요건을 모두 충족한 다음 날부터 발생하며, 새로운 임대인에게도 기존 임대차계약의 효력을 주장할 수 있는 권리입니다.
그리고 확정일자는 우선변제권을 확보하기 위한 요건 중 하나입니다. 우선변제권은 해당 주택이 경매나 공매로 처분되는 경우 후순위 권리자보다 보증금을 우선적으로 배당받을 수 있는 권리를 의미합니다.
다만 확정일자만 받았다고 우선변제권이 발생하는 것은 아니며, 주택의 인도와 전입신고를 통한 대항요건도 함께 갖추어야 합니다. 따라서 질문하신 임대인 변경 상황에서는 확정일자보다는 대항력 확보 여부가 더욱 직접적으로 중요한 부분이라고 이해하시면 됩니다.
안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.
답변드리겠습니다.
네 월세 계약 중 집주인이 바뀌어도 대항력이 있는 세입자라면 새 집주인에게도 기존 계약 조건을 그대로 주장할 수 있습ㅂ니다.
확정일자는 계약서의 날짜를 공적으로 증명해, 경매 등에서 보증금ㅇㄹ 우선 변제 받을 수 있는 근거가 됩니다.
감사합니다.