전세 5-6년째(4번째) 계약 관련
2019년 첫 계약 이후
2021년 재계약(보증금 5%인상),
2023년 묵시적 계약(조건동일)으로 거주 중입니다.
11월 초에 계약 만료일인데 4년이 지난 시점이라
1. 집주인이 가족이 거주한다거나, 집을 리모델링 한다고 하는 등의 조건을 붙여서 나가라고 할 수 있나요?
2. 1이 가능하다면 유예 기간은 얼마나 주는지 궁금합니다.
3. 전세계약 갱신청구권이 있다고 하는데 어떻게 사용해야하나요? 4년 이후라 제 경우에도 사용 가능한지 궁금합니다.
4. 한 달 안남은 촉박한 시간에 보증금을 올려달라고 할 수 있나요? 안된다고 알긴 하는데 이 경우에도 나가라고 할까봐 겁나네요ㅠㅠ
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.
질문의 내용만 가지고는 정확하게 답변을 드릴수는 없는데, 이유는 첫번째 계약시 5%인상이 갱신청구권 사용에 따라 인상제한이 된것인지 아니면 갱신청구권 사용없이 연장을 하신건지에 따라 이번 재계약시 임차인 대응에 차이가 생길수 있습니다.
첫번째 경우로써 갱신청구권이 남아있는 경우 계약연장을 요구할수는 있는데, 임대인이 가족(모든 가족이 아닌 직계존비속)이 실거주를 한다면 이를 거절하여 퇴거를 요구할수 있지만, 리모델링의 사유로는 이를 거절할수 없습니다. 만약 리모델링이 정비사업에 따른 재건축, 재개발에 따른 이주라면 거절이 가능합니다. 반대로 갱신청구권이 없는 상황이라면 임대인은 이러한 이유없이 재계약을 원치않는 경우 거절하고 퇴거를 요구할수 있습니다.
만약 퇴거요구가 있을 경우 연장이 안되는 것이기에 만기일 기준으로 퇴거라고 생각하시면 됩니다. 물론 상황에 따라 협의를 거쳐 일자를 조정할수는 있지만 원칙상 만기해지이기에 계약만료일이 퇴거일입니다.
처음에 말한 것처럼 사용한 적이 없는 경우 있는 것이고 사용은 만기 6~2개월전에 임대인에게 사용의사를 통지함으로써 사용하게 됩니다. 단, 본인이 사용을 한적이 없다고 해도 2021년에 연장계약서상 특약으로 갱신청구권 사용한 재계약임이라는 문구가 있다면 해당시점에 이미 사용한 것일수 있으니 이또한 확인을 해보시기 바랍니다.
만기 6~2개월전까지 서로 아무런 의사통보없이 시간이 지나갔다면 이때는 이미 묵시적갱신으로 연장이 된것이기에 별도 갱신청구권 사용은 있다고 해도 할 필요가 없습니다, 질문에서 정확한 계약일자, 그리고 갱신청구권 사용여부등을 남겨주셔야 현시점 할수 있는 방법등에 대한 정확한 설명이 가능할듯 보입니다.
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.
11월초가 계약종료예정이고 계약종료 6개월전에서 2개월전 사이에 임대인에게서 아무런 연락이 없었다면 (임차인도 마찬가지) 이미 2년간 묵시적갱신이 이루어진 상황이므로 동일한 조건으로 계속 거주하실 수 있으며, 이미 갱신이 되었으므로 임대인이 직접거주한다고 해도 새로 갱신된 기간이 종료되어야 내보낼 수 있습니다. 아직 계약갱신청구권을 사용하지 않으셨다면 다음번에 사용하실 수 있는데, 임대인은 직접거주를 이유로 이를 거절 할 수도 있습니다.
안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.
우선 위의 상황으로 보아 묵시적갱신상태로 진행이 되는 것으로 보여지고 현재의 묵시적재계약 만료일 6~2개월 사이 임대인과 임차인 사이 재계약에 대해서 아무런 얘기가 없을 경우 또 다시 묵시적갱신이 되게 됩니다.
또한 만일에 그 기간에 임대인이나 임대인가족이 실거주를 한다고 하면 어쩔 수 없이 퇴거를 해야 하고 또한 다음 재계약을 하고 싶지 않을 경우 묵시적갱신시점에서는 3개월전에 통보를 해야 보증금을 회수를 할 수 있습니다.
계약갱신청구권은 1회 사용이 가능하고 권리 행사는 최소 만료 1개월전까지는 하셔야 합니다.
하지만 계약갱신청구권도 집주인이 실거주를 한다고 하면 어쩔 수 없이 퇴거를 해야 합니다.
감사합니다.
1. 집주인이 가족이 거주한다거나, 집을 리모델링 한다고 하는 등의 조건을 붙여서 나가라고 할 수 있나요?
==> 불가합니다. 묵시적인 계약갱신이 된 기간동안 임차인은 거주할 수 있는 법적인 권리가 있습니다.
2. 1이 가능하다면 유예 기간은 얼마나 주는지 궁금합니다.
==> 원칙적으로 불가합니다.
3. 전세계약 갱신청구권이 있다고 하는데 어떻게 사용해야하나요? 4년 이후라 제 경우에도 사용 가능한지 궁금합니다.
==> 계약갱신 청구권은 임대차계약기간 중 1회에 한해서 사용 가능합니다. 현재 사용을 하였다면 추가 사용이 제한됩니다.
4. 한 달 안남은 촉박한 시간에 보증금을 올려달라고 할 수 있나요? 안된다고 알긴 하는데 이 경우에도 나가라고 할까봐 겁나네요ㅠㅠ
==> 원칙적으로 불가합니다.
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.
가능합니다
대표적인 정당한 계약 해지 사유 (「주택임대차보호법」 제6조의3 제1항)
,임대인 또는 직계존비속이 실거주할 목적이 있을 때
,재건축·리모델링 등 불가피한 사정이 있을 때
,임차인이 계약 조건을 위반했을 때 등
하지만 아래가 중요합니다
집주인이 실거주를 사유로 계약 해지를 요구할 경우,
실제로 입주하지 않거나 거짓일 경우 손해배상 청구가 가능합니다
(최근 판례에서도, 허위 실거주로 인한 세입자 손해배상 인정됨)
,계약 해지 통보는 최소 6개월 전에 해야 유효합니다
(「주택임대차보호법」 제6조 제1항)
2025년 11월 초 계약 종료 예정이라면,
집주인이 퇴거를 요구하려면 최소 2025년 5월 초 이전에 통보했어야 합니다
따라서 지금이 10월인 상황이라면,
집주인이 나가라고 해도 법적으로 무효입니다
,이미 사용하신거 같습니다
계약갱신청구권은 1회만 행사 가능합니다
2021년에 5% 인상하고 재계약한 것이 곧 갱신청구권 행사입니다
,원칙적으로 보증금 인상은 계약 만료 6개월~2개월 전 사이에 통보해야 합니다
따라서 만료 2개월 이후에 보증금 인상을 요구하면 협의로는 가능하지만 묵시적 계약을 주장할수 있습니다
안녕하세요. 구자균 공인중개사입니다.
네 가능합니다. 계약갱신청구권 사용 거절은 임대인의 직계존비속 실거주와 리모델링 등 주택의 수선, 임차인의 과실 등의 이유로 가능합니다.
협의사항 입니다. 통상 2~3개월 입니다.
계약종료일로 6~2개월 이내 임대인이 재갱신 및 계약해지에 대한 협의의 대화가 오면 그때 주장하면 됩니다.
올려달라고 주장은 가능합니다만, 임차인은 정당하게 거절 할 수 있습니다.
질문자의 경우, 11월 만기면
10월 10일 현 시점 이미 묵시적갱신이 된 걸로 봅니다.
따라서 2년 추가 거주 가능하며, 2년 뒤 계약갱신청구권 사용 또한 가능합니다.
추가 궁금하신 사항 있으실가요?
안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.
계약갱신청구권을 행사할 수 있는데 임대인이 실거주 목적이라면 청구가 거절될 수 있습니다.
위 사항으로 재계약 -> 묵시적 갱신으로 전세 계약을 갱신한 것이라 계약갱신청구권을 행사 할 수 있습니다. 하지만 임대인의 실거주 목적으로 입주한다면 행사할 수 없습니다.
11월 초에 계약 만료라면 현재 묵시적 갱신이 된 상태입니다. 묵시적 갱신을 주장하시길 바랍니다.
감사합니다.
안녕하세요. 채정식 공인중개사입니다.
요약해서 위 질문하신 부분들 정리해 드린다면 집주인이 실거주나 가족 거주의 목적으로 연장 거부 가능하며 6개월 전 통보를 하게 되어 있습니다. 또한 갱신청구권은 4년까지만 인정이 되며 보증금 인상의 경우 한달 전까지는 유효한 상황이라 볼 수 있습니다.
11월 초 계약 만료인데 현재 질문자님은 계속 거주를 희망하신 상황이라면 임대인이 아직 이야기가 없는 것으로 볼 때 묵시적 갱신으로 넘어갈 수 있다고 보여집니다
장도연이 추천하는 아하!
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