완공을 앞둔 아파트의 조형도가 모델과 너무 다릅니다.
모델하우스에서 봤던 조형도는 평지에 아파트를 짓는것이었는데,
땅주인이 일정 공간을 양도하지않아 차질이 생겼다며 차로 출차하는 아파트 입구를 내려막길로 만들었습니다. 그리하여 일단 모든 아파트가 일반 도로나 인도보다 낮게 지어졌고 1층부터 3층까지는 고가다리에 가려 정면은 전부 벽이 되었습니다. 또한 모델하우스와 서랍부분등이 다르게 시공됐거나, 자제를 저렴한것으로 사용한것을 확인.
완공을 두 세달정도 앞 두고 입주자를 불러 시공확인을 시키는 자리에서 모든 사실을 알게 된 계약자는 계약을 파기하겠다고 하는중입니다.
이 경우 1.파기가 가능한지 2. 계약금을 돌려받을수있는지 가 궁금합니다.
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.
모델하우스는 분양계약의 중요한 기준이 됩니다
조형도(단지 설계), 평면도, 자재, 마감 상태 등이 모델하우스와 지나치게 다르면 기만적 설명 또는 사기 분양에 해당할 수 있습니다
특히 지형을 평지로 설명해 놓고, 실제는 고저차가 있는 지대에 조성하면서 이를 사전 고지하지 않았다면 계약자 입장에서는 착오에 의한 계약이라고 주장할 수 있습니다
1층~3층이 고가도로에 가려 전면이 벽이라는 건 주거환경에 중대한 영향을 미칩니다
이는 일반적으로 분양계약서에 포함되는 중대한 변경 사항은 사전 고지하고 동의받아야 한다는 조항을 위반한 것으로 보입니다
동일한 피해자가 여럿이라면 집단 대응이 유리할거 같습니다
변호사와 상의 후 계약 무효 또는 해지 및 손해배상 청구를 해보시기 바랍니다
1명 평가안녕하세요. 채정식 공인중개사입니다.
말씀과 같이 실제 시공된 아파트가 기존과는 다르게 입구 구조 변경과 조망권과 일조권 문제, 시공 자재 저가 사용 등이 계약 내용과 크게 다른 경우 이는 시행사 또는 시공사의 계약 불이행으로 계약 해제가 가능합니다.
구체적인 해제 가능 여부는 계약서 조항을 확인해보시기 바라며 시행사의 문제가 확인이 되는 경우 파기와 함께 계약금도 돌려받으실 수 있습니다.1명 평가안녕하세요. 윤민선 공인중개사입니다.
아파트 분양계약에서 모델하우스와 실물 시공 상태가 현저히 다른 경우 , 계약 해제와 계약금 반환 여부는 ' 분양계약서상 약정 내용 ' 과 주택법ㆍ민법상 하자ㆍ기망 여부가 핵심 판단 기준이 됩니다.
(1) 계약 파기 가능성
ㆍ 모델하우스와의 현저한 불일치
모델하우스는 분양광고의 중요한 근거가 되며 , 외관ㆍ조경ㆍ자재 등이 계약 내용에 포함된 것으로 해석됩니다.
° 만약 광고ㆍ설명과 다르게 설계 변경이 이루어졌고 , 그 변경이 ' 중대한 사항 ' (예 : 단지 전체의 고저차 변경 , 1~3층 조망권 상실 , 출입구 구조 불편)을 초래했다면 , 이는 주택법 제18조 제2항(허위ㆍ과장 광고 금지)및 민법 제109조(착오) , 제110조 (사기)에 따른 계약 취소 사유가 될 수 있습니다.
ㆍ 중대한 설계 변경 요건
주택법 시행령 제20조는 세대수 , 동수 , 주차대수 , 부대ㆍ복리시설 위치 , 조경계획 등 본질적 사항 변경 시 입주자 2/3 이상 동의를 받아야 한다고 규정합니다.
동의 없이 중요한 변경이 있었다면 , 계약자는 이를 이유로 해제할 수 있습니다.
(2) 계약금 반환 가능성
ㆍ 기망ㆍ중요사항 불고지
분양사는 토지 양도 문제로 입구 설계를 변경할 사정을 알고 있었음에도 이를 사전에 알리지 않았다면 , 이는 ' 중요사항 불고지 ' 에 해당합니다.
이 경우 민법 제110조(사기)에 따라 계약을 취소하고 계약금 전액 반환을 청구할 수 있습니다.
ㆍ 하자담보와는 구분
완공 후 발견되는 ' 하자 ' 는 보수청구가 원칙이지만 , 지금처럼 입주 전 , 구조ㆍ위치 ㆍ자재 변경 등 계약 본질에 영향을 주는 사안은 ' 계약 해제 ' 범주에 들어갑니다.
ㆍ 판례 경향
법원은 조망권ㆍ일조권 상실 , 단지 내 고저차 심각한 변경 , 고급 자재를 저급 자재로 변경한 사례에서 ' 계약 당시 중요사항에 중대한 변경 ' 이라 판단하여 계약금 반환을 인정한 사례가 있습니다. (부산고법 2011. 11.08 선고 2009나 11501 , 11518 , 11525 , 11532 , 11549 , 11556 , 11563 , 11570 판결: 상고)
결론적으로 ,
ㆍ 파기 가능성 : 광고ㆍ모델하우스와의 차이가 중대하고 , 사전 고지ㆍ동의 절차 없이 변경이 이루어졌다면 계약 해제 가능성이 높음.
ㆍ 계약금 반환 가능성 : 기망ㆍ중요사항 불고지에 해당하면 전액 반환 청구 가능 .
ㆍ 실무 조치 :
° 모델하우스 자료 , 분양 광고 , 계약서 사본 확보
° 변경 전ㆍ후 설계도면 , 현장 사진 , 시공자ㆍ분양사 발언 녹취
° 입주예정자 단체 대응 및 변호사 선임
° 분양대금 지급 거부 및 내용증명 발송
따라서 입주예정자 단체가 분양사에 , 계약해제ㆍ계약금 반환요구 내용증명을 보내는 등 적극 대처를 해야만 분양사가 협상에 응할 가능성이 높습니다.
안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.
건설회사가 처음 모델하우스 광고를 통해서 분양한 내용과 실제 시공이 현저히 다를 경우 이는 기망행위에 해당이 되게 되므로 계약 파기가 가능할 것으로 보이고 실제 시공차이의 현저한 차이를 입증이 가능할 경우 계약파기가 가능할 것으로 사료됩니다.
감사합니다.
안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.
민법 제580조에 따라 분양자가 모델하우스, 조감도 등에서 허위 또는 과장된 설명으로 중대한 오인을 유발한 경우 계약 해제 사유가 됩니다.
중요 부분의 변경, 사전 고지의무 위반, 계약 당시 설명과 다르면 승소 확률이 높습니다.
감사합니다.