경제
전세사기의 기준은 어떤건가요? 그리고 전세금을 돌려받는 방법은 어떤게 있을까요?
안녕하세요.
전세금을 3년 6개월째 못받고 있는 세입자입니다.
현재 살고있는 전세집은 경매로 넘어간 상황입니다.
현재 상황은 집 담보로 받은 대출이 과다하고, 같은 아파트 매물이 경매로 넘어간 사례를 봤을때는 은행 대출 금액도 못갚는 상황인거 같습니다.
이렇게 전 제 전세금을 날릴 상황인거 같은데,
전세사기의 기준은 어떻게 되는거며, 이런 상황에서 제가 할 수 있는 방법은 어떤게 있을까요?
6개의 답변이 있어요!
안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.
먼저 전세사기의 기준을 확인하자면, 전세사기로 인정받기 위해서는 계약 당시부터 보증금을 돌려줄 의사나 능력이 없었음에도 세입자를 속였다는 '기망의 고의성'이 입증되어야 합니다. 예를 들어, 집주인이 자신의 엄청난 세금 체납 사실을 숨겼거나, 명의만 빌려준 바지사장을 내세워 갭투자를 벌였거나, 처음부터 경매에 넘어갈 것을 알면서도 무리하게 계약을 체결한 정황 등이 사기의 주요 판단 기준이 됩니다. 현재 정부는 억울한 세입자를 구제하기 위해 '전세사기 특별법'을 시행 중인데, 확정일자와 전입신고를 마치고, 보증금 한도 요건을 충족하며, 주택이 경매나 공매로 넘어가고, 임대인의 기망 의도가 의심되는 다수의 피해가 발생한 경우 위원회를 통해 공식적인 '전세사기 피해자'로 결정받을 수 있습니다.
질문자님의 상황처럼 이미 집이 경매로 넘어갔고 앞선 은행의 선순위 대출금이 너무 많아 낙찰 대금으로도 이를 다 갚지 못하는 상태라면, 후순위 권리자인 세입자는 낙찰 시 배당을 전혀 받지 못하고 쫓겨날 위험이 매우 큽니다. 일반적인 경매 절차 안에서 떼인 보증금을 현금으로 온전히 돌려받는 것은 현실적으로 거의 불가능에 가깝습니다. 따라서 지금 당장 취할 수 있는 가장 우선적인 조치는 관할 시·도청에 '전세사기 피해자 결정 신청'을 접수하여 정부의 법적 테두리 안으로 들어가는 것입니다. 피해자로 인정받게 되면 해당 경매 절차를 일시적으로 정지(유예)시킬 수 있는 권리를 얻게 되어 당장 길거리에 나앉는 상황을 막을 수 있습니다.
피해자로 결정된 이후에는 정부의 지원 제도를 통해 피해를 최소화하는 방안을 선택해야 합니다. 만약 해당 집을 본인이 직접 소유하고 싶다면, 최고 낙찰가액과 같은 가격으로 우선해서 집을 살 수 있는 '우선매수권'을 행사하여 소유권을 확보할 수 있습니다. 집을 낙찰받고 싶지 않다면, 한국토지주택공사(LH)에 우선매수권을 양도하여 LH가 해당 집을 대신 낙찰받게 한 뒤, 그 집에서 최장 20년 동안 저렴한 공공임대 조건으로 계속 거주하며 주거 안정을 꾀하는 방법도 있습니다. 또한, 다른 곳으로 이사를 가야 한다면 기존의 전세대출을 갚지 못한 상태라도 정부가 지원하는 초저금리 대환대출이나 신규 전세자금 대출을 활용하는 것이 좋습니다.
이러한 점 참조하시어 최대한 피해를 줄이는 쪽으로 진행하시길 바랍니다. 감사합니다.
안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.
우선 국토교통부 전세사기피해 지원관리시스템등에 접속을 하셔서 전세사기피해자등 결정 신청을 진행을 하시는 것을 추천드립니다. 전세사기 피해자가 되게 될 경우 경매 시 우선매수권등이 부여 될 수 있고 여러 대출 지원등으로 구제가 될 수 있는 부분이 있기 때문에 국토교통부 전세사기피해자 지원관리시스템에 접속을 해서 도움을 받아 보시는 것을 추천드립니다. 감사합니다.
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.
우선 전세보증보험에 가입되어 있지 않은 상태에서 해당 주택이 경매로 넘어간다면, 전세보증금을 확실하게 전액 반환받을 수 있는 방법이 있다고 보기는 어렵습니다. 결국 임차인의 대항력과 우선변제권 여부, 선순위 권리관계, 낙찰금액 등에 따라 실제 회수 가능한 금액이 달라질 수 있습니다.
만약 대항력과 우선변제권을 갖춘 선순위 임차인이라면 경매절차에서 배당요구 여부와 배당기일 등을 확인하여 권리를 행사하셔야 합니다. 이 경우에도 배당금액이 보증금 전액에 미치지 못할 가능성이 있으므로, 배당절차가 끝나기 전까지는 점유와 전입신고 유지 여부를 신중하게 판단하셔야 합니다.
반대로 말소기준권리보다 후순위인 임차인의 경우에는 경매 낙찰로 임차권이 소멸할 수 있고, 낙찰대금에서 배당받지 못한 보증금이 발생한다면 그 금액을 회수하기가 매우 어려워질 수 있습니다.
따라서 현재 상황에서는 등기부등본상 선순위 권리와 임차인의 전입일자, 확정일자, 점유 여부 등을 기준으로 실제 배당 가능성을 먼저 확인해보시는 것이 필요합니다.
안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.
전세사기는 처음부터 보증금을 반환할 능력이 없으면서 기망하거나 무자본 갭투자로 고의적인 피해를 발생시킨 범죄 행위를 의미합니다. 경매 상황에서는 배당요구 종기일까지 권리신고를 마쳐야 하며 전세사기피해자로 인정받으면 LH의 주택 매입이나 경매 유예 같은 특별법 혜택을 받을 수 있습니다. 보증금 반환 소송 승소 후 강제집행을 하거나 주택도시보증공사 등의 구제절차를 병행해서 실질적인 재산 회수 방안을 찾으시기 바랍니다. 감사합니다.
안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.
답변드리겠습니다.
선순위 대출 때문에 배당 받을 금액이 부족해 보인다면 단순한 보증금 반환 지연인지 전세사기 피해에 해당하는지부터 확인하는 게 중요합니다.
중요한 점은 보증금을 못 받았다고 무조건 전세사기는 아닙니다.
집값보다 근저당과 전세보증금이 많아서 못 돌려받게 됐다는 사실만으로 임대인의 형사상 사기죄가 바로 성립하는 것은 아닙니다.
따라서 신중하게 생각하시길 바랍니다.
감사합니다.
안녕하세요. 최현지 공인중개사입니다.
전세사기는 보증금 5억 이하의 주택에서 다수 피해 발생이 일어나는데 임대인에게 반환 능력이 없거나 편취 고의가 인정될때 성립합니다. 경매 진행시 배당요구 종기일까지 배당을 신청해야 하고 이사할 경우 대항력 유지를 위해 임처권등기명령을 먼저 완료해야 합니다. 지자체에 전세사기피해자 결정 신청을 통해서 우선매수신고권과 공공임대 연계 등 특별법상 지원 혜택을 받는 것이 안전하니 지자체에 먼저 연락하시기 바랍니다.