토지허가지역 계약내 가계약금입금시
본계약전인데 가계약금만입금하고 아직 계약서를 쓰지않은상태에서 취소를 할경우 가계약금은 못받는건지요. 중도금ㆍ완불시기등은 얘기한상태입니다
안녕하세요. 윤민선 공인중개사입니다.
토지 거래에서 가계약금은 본계약 체결 전 양측이 일정한 의사를 확인하기 위한 예비적 성격을 띱니다.
특히 허가지역의 경우 개발이나 건축이 제한되기 때문에 계약 전 단계에서 충분한 검토가 필요합니다.
이때 가계약금이 입금된 상태라도 , 아직 계약서 작성이 이뤄지지 않았다면 법적으로는 " 계약이 성립되지 않은 상태 " 로 해석될 가능성이 높습니다.
서울중앙지방법원 2013가단5358044 판결요지 : " 가계약금 지급 이후 본계약서 작성 전에 계약이 취소된 경우 , 계약금은 위약금이 아닌 예치금 또는 협의금의 성격을 가지므로 반환해야 한다."
위 판례에 따르면 , 구체적인 계약 조건 (중도금ㆍ잔금 지급일 등) 이 일부 합의되었더라도 계약서에 서명하지 않았고 핵심 조건에 대해 확정적인 합의에 이르지 못했다면 계약은 성립되지 않은 것으로 간주됩니다.
따라서 가계약금은 ' 계약금 ' 이 아닌 단순한 예치금으로 보고 반환 대상이 될 수 있습니다.
단 , 메시지나 문자 등으로 ' 계약 체결 ' 에 대한 명확한 의사 표시가 있었다면 분쟁의 여지가 생깁니다.
이 경우 상대방은 가계약금을 위약금으로 주장할 수 있으며 , 법적 다툼으로 이어질 수 있습니다.
따라서 계약 의사표시의 수위 , 문서화 여부 , 거래 당사자의 언행 등이 모두 고려됩니다.
따라서 , 가계약금만 입금하고 계약서 작성 전이라면 대체로 반환 받을 수 있는 가능성이 높지만 , 구체적인 사정과 증거에 따라 달라질 수 있으므로 신속히 상대방과 협의하거나 법률 자문을 받는 것이 바람직합니다.
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.
가계약이라도 내용이 구체적으로 합의되고 금액도 아주 소액이 아니면 계약금액으로 간주될 수 있어 계약을 일방적으로 취소하는 경우 반환 받지 못할 수 있습니다. 법적으로 가계약금이란 용어는 없음에 유의하셔야 합니다. 예를 들어 계약금 10%, 중도금 60%, 잔금 30%로 합의하고 가계약금 조로 5%를 지불했다가 단순 변심으로 계약 해지를 하기로 했을 때 상대측에서 계약금이 10% 였으니 나머지 5%를 더 달라고 요청할 수 있다는 것입니다. 이 경우를 대비해 가계약금은 취소할 수 있으며 별도 조건 없이 반환한다는 내용의 특약을 적거나 녹취를 해두는 것이 좋습니다.
본계약전인데 가계약금만입금하고 아직 계약서를 쓰지않은상태에서 취소를 할경우 가계약금은 못받는건지요. 중도금ㆍ완불시기등은 얘기한상태입니다
==> 토지거래 허가가 나지 않는 경우 가계약금(계약금의 일부)를 되돌려 받지만 단순변심으로 계약을 취소하는 경우 되돌려 받지 못합니다.
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.
네, 질문과 같은 경우 가계약금은 실제 계약금의 일부로 볼수 있을듯 보입니다. 그에 따라 일방적인 해지를 하실경우 계약서 작성과 관계없이 계약금에 대해서는 반환을 받지 못할뿐 아니라, 최초 거래가격에 대해서 이야기 했단 계약금 전액을 해약금으로써 지급하셔야 할수 있습니다. 쉽게 거래금액이 10억이고 계약금이 10%인 1억인데, 이중 가계약금으로 1천만원만 지급을하셨더라도 계약금계약상태로 본다면 나머지 9천만원도 지급을 하셔야하는 것입니다. 그렇기에 이에 대해서는 상대방과 협의를 해보셔야 할부분이고, 법적으로는 위에 말한 것처럼 지급을 하셔야 합니다,
안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.
답변드리겠습니다.
계약서를 쓰지 않은 상태에서 계약을 취소해도 가계약금은 돌려받지 못합니다.
관례상 가계약이라 하더라도 계약을 포기하면 매수인은 계약금을 포기하고 계약을 취소할 수 있고 매도인은 계약금의 배액을 배상해야 계약을 취소할 수 있습니다.
감사합니다.
안녕하세요. 김영관 공인중개사입니다.
질문에 답변드리겠습니다.
상황을 정리해보면?
토지허가지역
계약서를 아직 작성하지 않음
가계약금만 입금함
중도금, 잔금 시기 등 구두로 협의만 된 상태
이 경우 가계약금 반환 여부는 상황과 법적 해석에 따라 달라질 수 있는데, 아래 내용을 참고해보세요.
가계약금의 법적 성격가계약금은 통상 본계약 체결 의사를 확인하기 위해 일시적으로 지급하는 금전입니다.
가계약금 반환 가능성
다만, 계약서 작성 전이고 계약의 주요 사항(매매가, 지급일, 명의이전 시기 등)에 대한 확정적인 합의가 서면으로 이뤄지지 않았다면 민법상 아직 계약이 성립했다고 보기 어렵습니다.계약서 작성 전, 본계약 미체결 상태에서 취소할 경우
일반적으로는 가계약금 반환이 가능합니다.
특히 계약이 성립하지 않은 상태이므로, 매도인(또는 중개업자)이 가계약금 반환을 거부하면 부당이득반환청구를 할 수 있어요.
다만 가계약 당시 ‘가계약금은 반환하지 않음’ 등의 약정이 있었다면 이 경우 효력을 다툴 여지가 있긴 하지만, 원칙적으로 약정대로 처리될 수도 있습니다.
또한, 상대방이 계약 성립을 신뢰하고 별도 비용을 지출했거나 손해를 봤다면 손해배상을 주장할 수도 있지만, 일반적인 가계약금 수준이라면 이 역시 제한적입니다.
토지허가지역 특수성토지허가지역의 경우 허가 여부에 따라 계약이 무효 또는 효력이 제한되기도 합니다.
결론은?
따라서 허가가 나기 전이라면 계약 체결의 법적 요건이 충족되지 않았다고도 볼 수 있어, 반환 요구에 더 유리하게 작용할 수 있습니다.계약서 미작성 + 가계약금만 입금한 상태라면, 계약이 성립됐다고 보기 어려워 반환 청구 가능
가계약금 반환을 거부하면 부당이득반환청구 가능
가계약 당시 특별한 약정이 있었는지 여부 확인 필요
토지허가지역의 특성상 더 신중하게 확인 필요
혹시 가계약금 송금 내역, 문자, 카톡 내용 등 증빙자료가 있으시면 그것도 함께 확보해두세요.
참고하세요!!
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.
계약이 성립된 경우: 구두로라도 매매대금, 중도금·잔금일자, 기타 중요한 조건이 모두 합의되었고, 가계약금까지 송금했다면 법적으로 계약이 성립된 것으로 볼 수 있습니다
이 경우 일방적으로 계약을 파기하면 가계약금을 돌려받기 어렵습니다
매수인(구매자)이 취소하면 가계약금 포기해야되고 매도인이 취소하면 가계약금의 2배 반환해야 됩니다
계약이 성립되지 않은 경우: 단지 "토지 보겠다고 얘기하고" 가계약금만 보낸 경우이고, 주요 조건에 대한 합의가 없었다면, 계약 미성립으로 보고 가계약금 전액 반환이 원칙입니다.
가계약 당시의 문자 메시지, 전화 통화 녹취, 카카오톡 등에서 계약 조건이 어느 정도 합의되었는지가 핵심입니다
이들 내용에 계약의 주요 조건(대금, 일정 등)이 명확히 있다면, 계약 성립 가능성이 높습니다
조건이 모호하다면 계약 성립으로 보기 어렵고 가계약금 반환 가능성이 높습니다
상대방이 가계약금을 반환하지 않겠다고 할 경우, 소액사건심판제도 등을 통해 반환 청구가 가능합니다
어떤 경우인지 확인을 하시고 대처를 하시기 바랍니다
안녕하세요. 공인중개사입니다.
토지거래허가지역에서는 계약 효력자체가 제한되어 있으며 해당 지역내 토지 거래는 관할 지자체장에게 허가를 받아야 효력이 발생합니다. 허가전에는 효력이 정지된 상태이므로 취소 시 가계약금을 전액 돌려 받을 수 있습니다.