경제
그런대로호의적인파스타
요새 서울지역 갭투자 가능한가요? ?
세낀물건 사서 세입자 나갈당시에 입주 가능한가요, 그렇게 되면 전세반환대출이 1억원까지밖에 안나온다는 정책 아직도 유지중인가 궁금합니다.
5개의 답변이 있어요!
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.
2026년 8월 31일 현재 기준으로 보면, 서울에서 세입자 낀 집을 사는 것 자체가 전국적으로 일률 금지된 것은 아닙니다
다만 서울은 토지거래허가구역 + 수도권 대출규제 때문에 예전 방식의 갭투자는 상당히 어려워졌습니다
특히 질문하신 세입자 있는 집을 사고, 세입자 계약 만료 때 내가 들어가는 것은 조건을 잘 봐야 합니다
,세입자 낀 집을 사서 나중에 내가 들어가는 건 가능한가?
가능한 경우가 있습니다
다만 서울의 토지거래허가구역에서는 원칙적으로 매수 후 실거주 의무가 있기 때문에, 단순히 전세를 끼고 사서 계속 임대하는 전형적인 갭투자는 제한됩니다
그런데 국토부가 2026년 5월에 제도를 일부 완화했습니다
현재 임차인이 있는 주택을 매수하는 경우에는 임대차계약 종료 시점까지 실거주를 유예하는 제도를 확대했고, 이 한시적 조치는 2026년 12월 31일까지 신청분에 적용됩니다
채택된 답변안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.
우선 대출 문제와 별개로 현재 서울의 아파트는 토지거래허가제 적용을 받고 있기 때문에, 매매계약을 체결하기 전에 관할 구청의 토지거래허가가 필요한 경우가 일반적입니다.
이러한 토지거래허가를 받기 위해서는 원칙적으로 실제 거주 목적 등 허가요건을 충족해야 하기 때문에, 실거주 없이 전세를 끼고 매수하는 이른바 갭투자는 사실상 어렵다고 보시면 됩니다.
다만 비아파트의 경우에는 동일한 토지거래허가제가 일률적으로 적용되는 것은 아니기 때문에 갭투자가 가능한 여지가 있을 수 있습니다. 따라서 빌라나 다세대주택 등의 매수를 고려하고 있다면, 해당 부동산이 토지거래허가 대상에 포함되는지부터 확인하신 뒤 투자 가능 여부를 판단하시는 것이 좋을 듯합니다.
안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.
토지거래허가구역의 경우 허가를 받고 4개월 이내 전입신고를 완료를 해야 하고 2년간 실거주 의무가 있게 됩니다.
다만 무주택자가 세입자가 있는 집을 매수를 하게 될 경우 우선 허가를 받고 4개월 이내 잔금을 치고 등기이전을 완료를 해야 합니다. 그리고 세입자가 퇴거할 때까지 입주가 유예 될 수 있습니다. 또한 입주 시 전세보증금반환용 대출의 경우 임차인의 임대차계약시점이 25년6월27일 이전일 경우 경과규정이 적용이 될 수 있지만 현재 담보에 대출이 있을 경우 제한적일 수 있기 때문에 은행에 문의를 해 보셔야 할 것으로 사료됩니다.
감사합니다.
안녕하세요. 최현지 공인중개사입니다.
현재 서울 지역은 토지거래허가구역 등 규제와 전세대출 활용 제한으로 신규 갭투자가 상당히 까다로워졌습니다. 세 낀 물건을 매수 후 실거주 입주할때 세입자 반환대출은 수도권 기준 원칙적으로 1억원으로 제한되는 규정이 유지되고 잇지만 2025년 6월 27일 이전 체결된 계약 등 엄격한 예외 요건을 충족하고 자력 반환이 불가능함이 입증될 경우에만 제한적으로 1억원 초과 대출 심사가 가능합니다.