계약서 특약상 전세계약 완료 전에 선순위 근저당권을 잡지 않겠다는 특약으로 보여지고 전세보증금반환용 대출의 경우 임대차게약을 종료를 하고 주택담보대출을 실행을 시켜서 임대차를 말소를 하는 개념으로 대출이 가능 할 것으로 사료되지만 최근 은행의 대출 규제가 매우 강화되었으므로 은행에 문의를 해보시는 것을 추천드립니다.
네, 결국은 기존전세세입자 퇴거를 위해 대출을 받은 것이고 대출이 실행된 이후에 임차인은 보증금을 받아 퇴거하기 때문에 해당 특약은 문제되지 않습니다. 그리고 질문의 특약은 거주중 후순위 또는 별도의 용익물권등의 설정금지특약이 아닌 최초 입주시점에 전입신고 익일까지 선순위물권을 설정을 금지하는 특약으로 이해가 됩니다. 보통 대항력을 갖춘 임차인이 있는 경우 위 특약이 없더라도 전입신고 익일 이후에 설정되는 물권은 모두 선순위 물권가 아닌 후순위 물권이 되기 때문입니다.