상가 임대차 재계약시 협상이 잘 안될때

Question

상가 임대인 입니다. 임차인과 상가 임대차 재계약을 해야하는데

보증금과 임대료가 주변 시세에 비해 너무 낮아 각각 5%를 인상한 1년 계약을

제안하려고 하는데 임차인이 무작정 이 조건(5%인상된) 으로 못한다고 하면 어떻게 되나요?

1. 5%는 무조건 올린 조건의 계약을 요구하거나 강제 할 수 있는지,

2. 또, 임차인과 임대인의 의견차가 커서 재계약이 지지부진한 상태로 임대차 계약 만료일을 넘어가게 되면 (묵시적 갱신을 방지하기 위해서 2개월전 미리 고지후 협상한다고 가정할때,)

어떻게 되는건지 궁금합니다. 기존 계약조건을 유지한채로 자동 계약연장이 되는건지.

Answer 1

안녕하세요. 김진우 변호사입니다.

질문주신 사항에 대해 답변드리오니 참고하시기 바랍니다.

5% 인상을 요구하신 시점에서 그러한 권리관계가 형성되는 것입니다.

계약만료일 이후로 5% 인상된 금액을 미지급시, 그 금액이 2~3개월치 월세에 이를 경우 계약해제도 가능하며, 추후 보증금에서 공제하실 수도 있습니다.

Answer 2

안녕하세요? 아하(Aha) 법률 상담 지식답변자 김성훈 변호사입니다. 질문하신 내용에 대하여 아래와 같이 답변 드립니다

아래 내용은 문의내용에 기초하여 작성된 것으로, 구체적인 사정에 따라 달라질 수 있습니다.

상가건물 임대차보호법

제10조(계약갱신 요구 등) ③ 갱신되는 임대차는 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 계약된 것으로 본다. 다만, 차임과 보증금은 제11조에 따른 범위에서 증감할 수 있다.

제11조(차임 등의 증감청구권) ① 차임 또는 보증금이 임차건물에 관한 조세, 공과금, 그 밖의 부담의 증감이나 「감염병의 예방 및 관리에 관한 법률」 제2조제2호에 따른 제1급감염병 등에 의한 경제사정의 변동으로 인하여 상당하지 아니하게 된 경우에는 당사자는 장래의 차임 또는 보증금에 대하여 증감을 청구할 수 있다. 그러나 증액의 경우에는 대통령령으로 정하는 기준에 따른 비율을 초과하지 못한다. <개정 2020.9.29>

1. 상가건물임대차보호법은 임차건물에 관한 조세, 공과금 등의 증감의 경우에 보증금 증액청구를 할 수 있다고 규정하고 있고, 동법 제10조 제3항 단서는 이러한 범위내에서의 증액청구를 인정하고 있습니다. 따라서 위와 같은 사유가 있음을 들어 증액을 청구할 수 있는 것이지, 무조건적으로 요구를 할 수 있다고 보기는 어렵습니다.

3. 동법 제10조 제3항 본문에 따르면 기존 계약조건대로 하되, 합의절차가 있었음을 전제로 해당 협의내용이 조건으로 붙은 형태가 될 것으로 보입니다.