경제
노모집에 전세계약 채결 방법 및 서류작성
어머니가 조합원이구
입주시 추가분담금 능력이 부족하여
딸이 전세계약서를 엄마와 작성하고 어머니와 동거하려고합니다
전세계약을 작성하려는 이유는 잔금 잋 추가부담금 능럭이 없어서
전세계약금으로 잔금 치르고 등기서류 처리하려고 합니다
이과정에서 유의해야하거나 챙겨야 하는 서류는 무엇인가요
5개의 답변이 있어요!
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.
세금적인 문제를 판단할때에는 가장 쉬운 방법이 일반적인 경우에 해당이 되는지를 먼저 판단해보시면 되는데, 질문처럼 1)어머니와 전세계약을 체결하고 보증금을 지급한뒤 2)어머니와 동거를 하는 경우를 생각해보시면 1)번까지는 직계존비속관계에서 충분히 일어날수 있는 일이기에 요건을 갖추면 별도 문제될 여지가 없지만 여기에 2)이 더해지면 일반적인 경우로 보기 어렵습니다 .누가 봐도 같이사는데 보증금을 지급하였다는 것은 정상적인 임대차가 아닌 자금을 부모님꼐 증여한 것으로 의심할수 있고, 실제 이렇게 되면 전세보증금 만큼은 현금증여 또는 부담부증여로써 인지될 가능성이 있습니다. 즉, 정확하게 이게 문제가 되고 그에 따라 어떠한 처벌이나 세금패널티를 받는지를 명확하게 답변드리기 어려우나 충분히 문제가 될 가능성은 배제할수 없습니다. 그에 따라 위처럼 진행하시기전 반드시 세무사등을 거쳐 상담을 받고 진행하시는게 문제가 없을 가능성 높아보입니다.
안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.
국세청은 부모, 자식 간 전세계약을 원칙적으로 인정하지 않으려 합니다.
진짜 계약임을 증명하려면 적정한 전세가 설정 하시고, 확실한 자금 출처 그리고 실제 금융 거래 기록을 꼭 만들어 놓으시길 바랍니다.
감사합니다.
전세계약서, 분양계약서·추가분담금 내역, 등기 관련 서류, 송금 내역을 철저히 준비하시고 가족 간 계약이라도 실제 금전 거래와 거주가 있어야 안전합니다. 세금은 임대인(어머니) 기준으로 발생하며, 딸의 2주택 여부는 계약 자체에는 영향이 없습니다.
안녕하세요. 김대원 공인중개사입니다.
어머니의 새 아파트 입주를 앞두고 자금 조달 문제로 고민이 무척 깊으실 것으로 생각됩니다. 결론부터 말씀드리면 가족 간의 전세 계약은 원칙적으로 가능하지만 세무 당국으로부터 증여로 추정될 위험이 크며 특히 어머니와 동거하실 예정이라면 정상적인 임대차 계약으로 인정받기 어려워 증여세가 부과될 가능성이 높으므로 신중한 접근이 필요할 것으로 보입니다.
현행 세법상 직계존비속 간의 금전 거래나 부동산 임대차 거래는 그 실질적인 대가가 오고 갔다는 것을 객관적으로 입증하지 못하면 원칙적으로 증여로 추정하여 증여세를 부과합니다. 특히 질문자님처럼 부모와 자녀가 한집에 함께 거주하면서 전세 계약을 맺는 경우에는 독립적인 주거 공간의 대여로 보기 어렵기 때문에 이를 전세 보증금을 가장한 부모에 대한 자금 증여 또는 편법적인 무상 대여로 간주할 여지가 매우 큽니다.
실제로 부모와 자녀가 동거하는 상태에서 맺어진 임대차 계약은 그 진실성을 입증하는데에 어려움이 있고, 이 사안의 경우 세금 회피를 위한 편법으로 보여질 여지가 큽니다.
그럼에도 불구하고 불가피하게 계약을 진행하셔야 한다면 세무 당국의 엄격한 소명 요구에 대비하여 완벽한 객관적 증빙 자료를 갖추셔야만 합니다.
하지만 서류를 모두 갖추더라도 가족 간 동거라는 근본적인 한계 때문에 추후 세무 조사 시 증여세가 추징될 위험을 완전히 배제하기는 현실적으로 매우 어렵습니다. 따라서 전세 계약이라는 형태를 고집하시기보다는 차라리 금전소비대차계약서를 작성하시고 매월 세법에서 정한 적정 이자를 계좌로 이체하여 정상적인 채권 및 채무 관계로 인정받는 방식이나 세무 전문가와의 대면 상담을 통해 합법적인 증여 공제 한도를 활용하는 방안 등을 종합적으로 검토해 보시기를 적극적으로 권장해 드립니다.
안녕하세요. 최현지 공인중개사입니다.
국세청의 증여세 오해를 피하기 위해서 주변 시세에 맞춰서 전세계약서를 작성하고 반드시 딸 명의 계좌에서 어머니 계좌로 전세금을 송금해서 금융기록을 남겨야 합니다. 계약 즉시 주민센터에서 확정일자를 받아 계약의 객관적 시점을 증명하고 계약서 특약에 보증금은 아파트 추가분담금 및 잔금 납부 용도로만 사용한다는 내용을 명시해야 합니다. 조합원 분양계약서 원본을 토대로 가급적 공인중개사를 통해서 계약서를 작성하시고 잔금 납부 후 입주일에 딸의 전입신고를 마친 뒤 어머니 명의의 소유권 이전등기 절차를 밟으시면 됩니다.