전세 재계약 후 해야할 것 뭐였죠? ??

Question

전세 재계약 전후 해야할 것 뭐였죠? ??

전세 재계약을 여러번 해도 할 때마다 헷갈리네요

질문드립니다!

전세 재계약 시 갱신계약서 작성 후 주민센터 가야 되나요? 확정일자 다시 받았어야 했나..기억이 안 나네요

보증금은 1억 5천만원 그대로고, 관리비와 월세의 변화가 있습니다

원래 관리비 12에 월세가 7만원이었는데

임대인께서 뭘 조정한다고 총 금액은 19만원에 맞추지만

관리비 15에 월세 4만원 뭐 이렇게 조정한다고 하더라고요

이런 경우에도 주민센터 다시 가서 확정일자 받아야 하나요?

그리고 굳이 관리비와 월세 금액을 조정하느 이유는 뭔가요? 똑같은데.

Answer 1

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.

보증금 변동이 없더라도 월세와 관리비 등 임대조건이 변경되었다면 계약 체결일로부터 30일 이내에 주택 임대차 신고를 반드시 다시 해야하며 신고 시 확정일자는 자동으로 보여됩니다. 임대인이 총액은 그대로인 채 관리비를 높이고 월세를 낮추는 이유는 향후 임대소득세 부담을 줄이거나 재계약시 월세 인상률 제한 5%를 피하기 위해 실질적인 수익 구조를 관리비 명목으로 돌리려는 의도가 큽니다. 보증금 1억 5천만원에 대한 우선변제권은 기존 확정일자로 유지되지만 변경된 월세 조건을 명시한 갱신 계약서를 지참에 주민센터를 방문하거 온라인으로 신고하여 대항력을 완벽하게 확보해 두는 것이 안전합니다. 관리비는 비과세 항목인 경우가 많아서 임대인에게 유리할 수 있으니 계약서 작성 시 관리비 포함 내역을 상세하게 기재하여 추후 불합리한 비용 청구가 없도록 명확하게 정리하시는게 좋습니다. 감사합니다.

Answer 2

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.

전세보증금이 증가되지 않으면 확정일자를 새로 받을 필요가 없습니다. 기존에 받은 확정일자가 그대로 유효하므로 기존 계약서를 잘 보관하셔야 하며 새로운 계약서에는 기존 계약서의 연장임을 기재하는 것이 필요합니다. 보증금 6000만원 또는 월세 30만원 초과하는 경우에는 임대차신고도 하셔야 합니다.

확정일자를 받는 이유는 우선변제권을 확보하여 경매시에 배당을 통해 보증금을 돌려받기 위함인데, 관리비나 월세는 다시 돌려받는 것이 아니므로 확정일자와는 무관합니다.

관리비와 월세를 조정하는 것은 임대차신고대상인 월세를 낮추어 신고대상에서 제외하기 위함일 수 있습니다.

Answer 3

전세 재계약 전후 해야할 것 뭐였죠? ??

전세 재계약을 여러번 해도 할 때마다 헷갈리네요

질문드립니다!

전세 재계약 시 갱신계약서 작성 후 주민센터 가야 되나요? 확정일자 다시 받았어야 했나..기억이 안 나네요

==> 네 주민센타에 방문해서 임대차신고 등을 해야 합니다.

이런 경우에도 주민센터 다시 가서 확정일자 받아야 하나요?

==> 임차조건이 변경되는 경우 임대차신고 등 대상입니다.

그리고 굳이 관리비와 월세 금액을 조정하느 이유는 뭔가요? 똑같은데.

==> 임대인과 협의후 조정이 결정되어야 하는 사항입니다.

Answer 4

보증금 변동이 없으면 확정일자는 다시 받지 않으셔도 됩니다.

관리비와 월세의 비율을 변경하는 이유는 아마도 세금 관련한 내용때문일것입니다.

임대인이 그 집 하나만 세를 주는게 아니라면 다 종합해서 임대 수익에 대해 세금이 적게 나오는 방향으로 셋팅을 합니다.

Answer 5

안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.

이번 케이스는 확정일자 다시 받는 게 안전합니다

보증금은 그대로지만 월세/관리비 조건이 변경된 갱신계약서이기 때문에 기존 계약과 동일 계약으로 안 볼 수 있습니다

안 받아도 큰 문제는 없을 수도 있지만 보증금 보호(우선변제권) 확실히 하려면 다시 받는 게 정석입니다

예전계약서와 같이 보관하시면 됩니다

Answer 6

안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.

월세 보증금 증감이 있으면 확정일자 다시 받으시고 그렇지 않으시면 따로 해야할 것은 없습니다.

감사합니다.

Answer 7

안녕하세요. 채정식 공인중개사입니다.

월세와 관리비가 변경이 되었다면 새로운 계약서를 가지고 주민센터에 방문하셔서 새 확정일자를 받으시고 금액 조정은 아무래도 임대인이 세금 절감을 목적으로 하신 것이 아닌가 추측이 됩니다