생활형숙박시설 VS 오피스텔 어떻게 하면 좋을까요?

Question

저희 부모님께서 1가구 2주택을 가지고 계시고, 생활형숙박시설을 가지고 계십니다. 19층 건물의 18층 전망이좋고, 주차는 기계식주차형 도심지 위치입니다..! 현재 가지고 있는 생활형숙박시설은 여행객을 위한 에어비앤비로 수익형으로 수입을 얻고 계시는데요.. 생활형숙박시설을 만약 오피스텔로 용도변경을 원할시, 25년도 9월까지 용도변경이 가능하다고 하는데요… 이 기간을 놓치면 영영 용도변경은 어렵다고 합니다..오피스텔로 변경시 1가구 3주택이 되어버려 세금도 고민이고, 현재 에어비앤비로 얻는 수익보다는 오피스텔 수익이 적긴 하지만, 나중에 매매를 할 때는 생활형숙박시설보다는 오피스텔이 더 잘 팔린다는 주변분들의 말씀에 부모님이 고민을 많이 하고 계십니다. 이런 상황에서는 그대로 유지해야 할 지, 용도변경을 해야할 지, 아니면 다른 더 좋은 방법이 있는지 전문가분의 조언을 구합니다..

Answer 1

안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.

현재 수익률이 좋고, 세금부담도 적다면 유지하면서 2025년 9월 직전까지 시장과 정책을 관망하고, 용도변경 가능성을 열어두는 것이 가장 유연한 전략입니다

단, 향후 매도 의사가 크거나, 정부 정책이 단기임대 제한으로 바뀔 조짐이 보이면 빠르게 전환 결정하는 것이 좋을거 같습니다

Answer 2

안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.

오피스텔 용도 변경을 하게 될 경우 주거용으로 임대수익은 가능하나 단점으로 주택수에 잡힌다는 것입니다.

임대사업자를 내고 임대수익을 올리는 것이 맞는지 아닌 경우 생숙으로 숙박업으로 사업소득을 올리는 것이 맞는지

세금적인 측면에서 어떤 것이 유리한지 인근 세무사님과 협의를 해보시고 결정을 하시는 게 좋아 보입니다.

감사합니다.

Answer 3

안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.

답변드리겠습니다.

수익률보다 매도 유리성과 규제 리스크가 더 클 수 있으니 현재 에어비앤비 수익이 높다고 해도 정부 규제로 인해 향후 자산가지 하락 가능성이 존재합니다.

특히 기계식 주차, 생활숙박 제한이 결합된 매물은 매수자층이 협소하니 2025년 09월 이전에 오피스텔로 용도변경을 해두는 것이 유리할 것으로 판단됩니다.

감사합니다.

Answer 4

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.

해당 용도를 주거용 오피스텔로 옮기시면 에어비앤비등은 일반적으로 하기 어려워 질수 있습니다. 한다면 외국인도시민박업정도인데 이럴 경우 내국인에 대한 대여는 불가능해집니다. 대신 주거용 오피스텔로 전환할 경우 정상적인 주택임대차가 가능할수 있기 떄문에 각각의 장단점을 비교하여 잘 판단하셔야 할듯 보입니다 참고로 매매시에는 주거용오피스텔이 생숙보다는 더 빠르게 매매가 잘되는 것 또한 사실이기 떄문에 전반적인 사항을 고려하여 판단하시기 바랍니다.

Answer 5

안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.

우선 수익성을 두고 보았을 때는 에어비엔비와 같이 단기 임대를 하시는 것이 좋아 보입니다. 오피스텔로 전환했을 때는 수익률이 하락하는데다가, 도심 내의 기계식 주차, 호텔식 내부 구조등은 장기 임대 나가기 좋지 않아보입니다.

그러나 용도변경 기회가 제한된다고 해서 걱정이신 것 같은데요. 용도변경 기한을 놓치면 자산의 전환성이 저하되고, 매도시 불리해지기 때문에 추후 판매를 고려하고 계시다면 용도변경을 하시는 것이 좋아 보입니다.

용도변경을 하면 당장 3주택자가 되어 종부세, 양도세 등 중과 예상됩니다.

이것이 판매 시 이익을 뛰어넘는 다는 계산이 될 경우 용도변경 하지 말아야 합니다.

현재 국내 부동산 규제 상황과 맞물려 종합적인 내용을 추천드리자면, 그냥 현재 용도대로 사용 수익 하시는 것을 추천 드립니다.

용도변경도 그냥 되는 것이 아니며, 여러 가지 돈이 들어갈 곳이 있습니다. 또 안정적인 수익을 원하시는 것 같은데, 요즘은 주차시설이 잘 되어 있지 않으면 오피스텔에 세입자 잘 안들어옵니다.

질문에 도움이 되시길 바랍니다.

감사합니다.