경제
아리따운안경곰70
집 담보 연금에서 저당권 방식과 신탁 방식은 어떤 차이가 있나요?
집을 담보로 제공하고
매달 연금처럼 받을 수 있는 제도가 있다던데
그 제도안에서도
저당권 방식과 신탁 방식이 따로 존재하더군요
저당권 방식과 신탁 방식은 어떤 차이가 있나요?
두 방식 중 조건에 따라 유리하거나 불리한 그런 것이 있나요?
6개의 답변이 있어요!
안녕하세요. 최현지 공인중개사입니다.
저당권 방식은 가입자가 소유권을 유지하며 근저당만 설정하고 신탁방식은 주택금융공사로 소유권이 이전됩니다. 저당권 방식은 보증금 있는 임대가 불가능하지만 신탁 방식은 남는 방을 보증부 월세로 임대해서 추가 소득을 얻을 수 있으며 저당권 방식은 사망시 자녀 동의가 필요하지만 신탁 방식은 동의 없이 배우자에게 연금이 자동으로 승계됩니다.
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.
주택연금의 저당권방식은 주택 소유권을 기존 가입자 명의로 유지하면서 한국주택금융공사가 근저당권을 설정한 뒤 연금을 지급하는 방식입니다. 반면 신탁방식은 주택 소유권을 한국주택금융공사에 신탁등기한 후 연금을 수령하는 방식입니다.
기본적으로 동일한 가입조건이라면 연금 수령액 자체에 차이가 있는 것은 아니지만, 소유권 관리와 배우자 승계, 임대차 및 해지 절차 등에서 차이가 발생할 수 있습니다. 대표적으로 저당권방식은 가입자가 사망한 이후 배우자가 연금을 계속 수령하려면 다른 공동상속인의 동의를 얻고 주택 소유권을 확보해야 하는 반면, 신탁방식은 별도의 공동상속인 동의 없이 배우자가 연금을 승계할 수 있다는 장점이 있습니다.
그리고 저당권방식은 원칙적으로 보증금이 없는 월세만 가능하지만, 신탁방식은 일정 요건에 따라 보증금이 있는 임대차도 가능하다는 차이가 있습니다. 비용 측면에서도 차이가 있으나, 현재 신탁방식은 일부 등기 관련 비용을 한국주택금융공사에서 지원하고 있어 실제 부담액은 가입조건에 따라 달라질 수 있습니다. 다만 신탁방식은 향후 연금을 해지하거나 주택을 처분할 때 신탁 종료 및 정산 절차가 필요할 수 있습니다. 따라서 주택 소유권을 본인 명의로 유지하고 싶다면 저당권방식을, 배우자의 안정적인 연금 승계나 보증금 있는 임대차 활용을 중요하게 생각한다면 신탁방식을 검토하는 것이 필요합니다.
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.
주택연금에 있어 저당권방식은 주택소유자가 주택에 저당권을 설정하여 담보로 제공하는 방식을 말하고 신탁방식은 주택소유자가 신탁 계약을 하여 주택에 신탁 등기(소유권 이전)를 하여 담보로 제공하는 방식을 말합니다. 연금액을 계산하는 방식이나 월 수령액에 있어서는 차이가 없으나, 근저당 방식은 소유권이 유지되어 안정감은 높으나 가입자 사망 후에 배우자가 연금을 승계하려면 공동상속인의 동의를 얻어 소유권을 100% 확보해야 승계할 수 있는 번거로움이 있고 보증금이 없는 월세 위주로 운영해야 하므로 보증금있는 임대차 계약으로 추가 소득 창출이 가능한 신탁방식에 비해 불리할 수 있습니다. 반면 신탁방식은 신탁등기로 소유권이 공사로 이전되어 안정감은 낮을 수 있지만 가입자가 사망했을 때 배우자가 공동상속인의 동의나 등기 없이 연금을 승계할 수 있어서 주거 및 생활 안정성면에서 유리합니다.
안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.
우선 저당권 방식은 소유권은 유지하고 공사가 근저당권을 설정을 하는 방식이고, 신탁 방식은 소유권을 공사 명의로 이전을 하는 방식입니다. 신탁방식의 경우 신청자 사망 시 배우자에게 연금이 자동 승계가 되는 특징이 있고, 보증금 있는 임대차가 가능하면 임대차보증금은 공사가 지정한 계좌에 예치됩니다. 저당권 방식의 경우 배우자 승계의 경우 공동상속인 동의가 필요하고, 보증금 없는 월세만 임대차가 가능하게 됩니다. 배우자승계가 우선일 경우는 신탁방식을 재개발 및 재건축등 시세상승의 효과 있다면 저당권 방식이 유리, 또한 1세대 1주택자의 경우 재산세 최대 25% 감면 혜택을 받기 위해서는 저당권 방식 등 상황에 맞게 선택을 하시는 것이 좋다 사료됩니다.
감사합니다.
안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.
답변드리겠습니다.
저당권 방식은 등기상 소유자가 가입자 본인이며, 신탁 방식은 한국주택금융공사가가 등기상 소유자 입니다.
초기 부대 비용을 아끼고 싶으면 소유권을 이전하지 않고 근저당만 설정하기 때문에 가입 시 발생하는 초기 등기 비용이나 법무사 비용 등 부대비용 측면에서 저당권 방식이 조금 더 유리 하다 생각합니다.
안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.
주택연금은 본인이 소유한 주택을 담보로 제공하고, 해당 주택에 계속 거주하면서 매월 일정 금액을 연금처럼 받는 제도입니다. 주택연금의 담보제공 방식은 저당권 방식과 신탁 방식으로 나뉘는데, 가장 큰 차이는 주택의 소유권에 있습니다. 저당권 방식은 주택 소유권을 본인 명의로 유지하면서 한국주택금융공사가 근저당권을 설정하는 방식이고, 신탁 방식은 주택 소유권을 한국주택금융공사에 신탁등기하는 방식입니다. 다만 신탁 방식이라고 해서 집을 빼앗기거나 거주할 권리를 잃는 것은 아니며, 기존처럼 해당 주택에서 생활할 수 있습니다.
두 방식의 실질적인 차이는 배우자의 연금 승계와 주택 임대 가능 여부에서 나타납니다. 저당권 방식은 가입자가 사망하면 배우자가 연금을 승계하기 위해 상속등기 등의 절차를 거쳐야 하고, 이 과정에서 다른 상속인의 협조가 필요할 수 있습니다. 반면 신탁 방식은 가입자가 사망하더라도 배우자가 별도의 상속등기나 자녀의 동의 없이 연금을 승계할 수 있다는 장점이 있습니다. 또한 저당권 방식은 보증금이 있는 임대차가 제한되는 반면, 신탁 방식은 일정한 조건을 충족하면 보증금이 있는 임대차도 가능합니다.
결론적으로 주택의 소유권을 본인 명의로 계속 유지하는 것이 중요하다면 저당권 방식이 적합할 수 있고, 배우자에게 안정적으로 연금을 승계하거나 향후 주택 일부를 임대할 계획이 있다면 신탁 방식이 더 유리할 수 있습니다. 다만 동일한 가입 조건이라면 두 방식의 월 연금 수령액에는 차이가 없으므로, 어느 방식이 더 많은 연금을 받을 수 있는지보다는 가족관계와 향후 주택 활용 계획을 고려하여 선택하는 것이 좋겠습니다. 이런 점을 참조 바랍니다.