안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.
왕초님 반갑습니다. 전세보증금반환보증보험이 안되는 물건은 일단 거르시는것이 좋지만, 꼭 해야하신다면 아래의 내용을 참고해서 진행해보시기 바랍니다.
최근 6개월 이내의 매매 실거래가 혹은 주변의 객관적인 시세 대비 70% 이하인 곳을 선택해야 안전합니다. 만약 주택 매매 시세가 1억 원이라면 전세금은 7,000만 원을 넘지 않아야하는 것입니다.
등기부등본 갑구에 가압류, 압류, 경매개시결정 등의 기록이 있거나, 소유권이 신탁회사로 넘어간 신탁등기 매물은 무조건 거르세요.
다가구 주택의 경우는 계약 전 전입세대열람내역서와 확정일자 부여현황 서류를 확인하세요. 해당 건물 예상 매가 70% 해당하는 금액에서 은행 근저당 채권 최고액과 다른 선순위 세입자들 보증금 총액을 모두 뺐을 때, 질문자의 보증금보다 커야합니다.
임대인의 국세 및 지방세 체납금은 경매 진행 시 세금이 내 보증금보다 먼저 배당되기 때문에 국세 납세증명서와 지방세 납세증명서 원본을 받아 미납없음을 확인해야 합니다.
불법 증축이나 용도 변경을 한 위반건축물인지는 정부24 등에서 건축물대장을 발급받아 최상단에 노란색 바탕으로 '위반건축물'이라는 표시가 있는지 확인하시면 됩니다.
특약은 아래 내용을 넣으세요.
"임대인은 잔금 지급일 다음 날까지 현재의 등기부등본상 권리 상태를 유지하며, 이를 위반할 경우 계약을 무효로 하고 임대인은 보증금 전액을 즉시 반환한다"
보증보험 불가능은요, 단순히 공시가격의 126%라는 HUG(주택도시보증공사)의 엄격한 가입 기준액을 소폭 초과하여 가입이 거절된 것이라면, 앞서 말씀드린 실제 시세 대비 70% 이하의 안전 비율을 충족할 경우 계약을 고려해 볼 수 있습니다. 그런데 그 사유가 신탁등기, 위반건축물, 선순위 채권 과다, 혹은 임대인이 과거 보증금을 돌려주지 않은 이력이 있는 HUG 블랙리스트라면 무조건 피하세요.
감사합니다.