전세집 만기 계약 연장 시 집주인의 전세금 증액요청
현재 단독주택 전세로 부모님과 거주하고 있습니다.
올해 8월에 전세 만기가 다가오는 와중에 집주인이 계약연장이나 해당 주소지의 집에 대한 매매 의사를 물어봐서 일단 전세 연장을 하고 싶다 의사를 밝혔습니다.
몇일 뒤 집주인이 법적 5% 증액이 가능하다 하여 올려받고 싶어 합니다.
사정이 있어 어렵다고 하자 일부라도 좀 증액을 받고 싶어 하길래 대출 연장 문제도 있고 하여 카뱅 대출 확인하던 차 등기부 등본상 가압류가 있다는걸 확인했습니다.
전세 입주 전 등기상태는 깨끗하여 계약하였는데 다행이 전입신고 확정일자 받은 후 1년뒤에 가압류가 걸려있다는걸 확인했습니다.
이후 집주인과 통화하여 가압류가 걸려있는 상태로 증액을 할 수 없다 말하였습니다. 그렇게 되면 증액된 부분에 대해서는 제가 확정일자를 새로 받는다고 해도 가압류 건보다 후순위가 되기 때문이라고 말씀드렸으나 집주인은 거주하는 동안에는 문제가 되지 않는다고 말하기도 하고 가압류 부분은 크게 문제 되지 않을거라 합니다.
당장 8월이 전세 만기고 카뱅 대출도 연장해야 하는데.. 만약 저희가 재계약을 하지 않는다고 해도 보증금을 돌려주지 못할 것 같습니다. 해당 전세의 보증금은 2억3천입니다.
집주인은 다시 알아보고 연락준다고 하는데 저희는 어떻게 대처 해야 할까요?
그리고 현재 집이 가압류 말고는 다른건 등기상에 없는데 카뱅 대출 연장은 가능할까요?
안녕하세요. 윤민선 공인중개사입니다.
{전세 보증금 증액 요구와 법적 한도}
주택임대차보호법상 계약갱신청구권을 행사하면 임대인은 5% 이내로만 보증금 증액이 가능합니다.
집주인은 이 규정을 인지하고 합법적인 범위 내에서 증액을 요구한 것입니다.
하지만 세입자인 귀하가 동의하지 않으면 증액없는 계약 갱신도 가능합니다.
다시 말해 , 계약갱신청구권을 행사하면 법적 권리로 기존 조건 유지하에 2년 연장이 가능합니다.
{가압류와 보증금 회수 위험}
확정일자 기준으로 선순위에 있던 귀하의 전세권은 , 이후에 설정된 가압류보다 우선 변제권을 갖습니다.
하지만 만약 증액을 수용하고 새 계약서 작성 후 확정일자를 새로 받는다면 , 증액된 금액에 대해서는 가압류보다 후순위가 됩니다.
이 경우 해당 증액분은 보증금 회수가 어려워질 수 있는 위험을 안게 됩니다.
집주인의 " 거주 중엔 문제없다 " 는 말은 일시적인 안심일 뿐이며 , 만기 시 집이 경매나 압류에 들어갈 경우 법적으로 후순위인 증액분은 회수가 어려울 수 있습니다.
따라서 가압류가 존재하는 상태에서 증액은 매우 위험한 선택입니다.
{카카오뱅크 전세대출 연장 가능 여부}
전세대출 연장은 통상 다음 조건을 확인합니다.
ㆍ 계약이 연장되었는가 (갱신계약서 또는 계약갱신청구권 행사 사실)
ㆍ 임차보증금에 선순위 채권이 있는가 (가압류 , 근저당 등)
가압류가 임대인 명의로 등기되었더라도 , 귀하의 확정일자와 전입신고가 선순위라면 기존 보증금 한도 내에서 대출 연장은 가능할 가능성이 높습니다.
다만 대출 은행의 심사 기준에 따라 달라질 수 있으므로 카카오뱅크에 가압류 등기 사실을 알리고 연장 가능 여부를 반드시 사전 확인해야합니다.
{현명한 대응 방향}
(1) 계약갱신청구권 행사 : 보증금 증액 없이 법적으로 2년 연장 가능합니다.
이를 서면으로 행사하고 , 계약 갱신 사실을 카뱅에 제출하여 대출 연장 준비를 합니다.
(2) 증액 거부 : 가압류가 걸린 이상 증액은 위험합니다.
집주인의 말에 휘둘리지 말고 , 법적 우선순위 원칙을 고수하세요.
(3) 보증금 회수 대비 : 가압류 등으로 보증금 반환이 불투명할 경우를 대비해 전세보증금 반환보증보험 가입 여부를 검토해보시기 바랍니다.
(4) 서면증거확보 : 계약 관련 모든 내용은 가급적 문서로 남기고 , 통화 내용은 문자로 정리해두는 것이 유리합니다.
결론적으로 , 귀하는 계약갱신청구권을 통해 보증금 인상 없이 안전하게 2년 연장할 권리가 있습니다.
다만 , 등기부상 가압류가 존재하므로 보증금 증액은 피하는 것이 안전하며 , 대출 연장 또한 해당 상황을 명확히 설명한 뒤 은행의 확인을 받는 것이 필요합니다.
보증금 회수 리스크가 커진 만큼 철저한 기록과 보증보험 등을 통해 대응력을 갖추시길 권합니다.
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.
만일 집주인이 세금 체납으로 인해 가압류가 걸린 상태라면 대출 연장이 불가할 것입니다. 말씀하신 대로 보증금을 올려준다면 증액분에 대해서는 후순위가되어 보호받지 못하므로 위험할 수 있습니다. 인근 유사 주택의 전세시세 등을 확인해 보셔서 가급적 전세금 증액을 거절해 보시고 꼭 올려줘야한다면 일부 월세로 지급하는 것이 좋을 것으로 생각됩니다. 아니면 다른집으로 이사도 검토해 보시기 바랍니다.
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.
기존 전세 보증금(2억3천)은 이미 확정일자를 받은 상태고,
이후에 등기된 가압류보다 선순위로 보호됩니다
그러나 전세 재계약 시 보증금을 증액하면,
증액분에 대해서는 새 확정일자를 다시 받아야 하며,이 새 확정일자는 기존 가압류보다 후순위가 됩니다
즉, 증액된 보증금 중 일부는 경매 시 보전받지 못할 수 있습니다
증액은 거절하시는게 좋을거 같습니다
안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.
말씀하신대로 전세권 설정이 부분이 먼저이고 이후 가압류가 있기 때문에 기존 권리에 대해서 우선변제권이나 대항력에는 영향이 없어보이고 또한 대출 연장도 가능하겠지만 증액을 하게 되면 증액분에 대해서 가압류 보다 후순위가 되고 대출에 문제가 될 수도 있습니다. 또한 임대인의 재산상 상태로 보아 계약을 해지를 해도 보증금 반환에 문제가 문제가 발생 될 여지가 있으므로 우선 동결로 제안을 하시고 안 될 경우 계약갱신청구권을 사용을 하셔서 기존 조건 그대로 2년을 연장을 하는 방법도 있긴 합니다. 아무쪼록 잘 해결되길 바랍니다.
감사합니다.
안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.
전입신고와 확정일자는 이미 받으셨고 기존 보상금은 우선변제권 보유되셨으나 입주 1년 후 가압류 등기가 되었다면 가압류는 그 이후 확정일자에 우선하여 재계약 시 보증금 증액분에 대해 새 확정일자는 받은 경우 그 증액된 금액은 가압류보다 후순위가 됩니다.
기존 보상금은 보호 되지만 추후 증액분은 보호를 받지 못합니다.
감사합니다.
집주인은 다시 알아보고 연락준다고 하는데 저희는 어떻게 대처 해야 할까요?
==> 현재 상황에서 계약해지를 하시고 보증금을 지급받지 못하는 경우 법원에 소송 등을 통해서 경매로 진행되어야 할 것 같습니다.
그리고 현재 집이 가압류 말고는 다른건 등기상에 없는데 카뱅 대출 연장은 가능할까요?
==> 권리제한 사항이 있는 경우 대출연장이 불가하지만 은행별로 지침이 상이할 수도 있는 만큼 이 부분은 추가적인 확인이 필요합니다.
안녕하세요. 채정식 공인중개사입니다.
말씀처럼 전세금 증액은 불가하다는 방향으로 가시고 카뱅대출은 확인을 미리 해보시는게 좋을거 같습니다