지방에서 전세 만기가 다되가는데, 집주인 보증금 반환이 불투명 해요. 이사 나가도 될까요?
충남 부여군에서 계시는 부모님의 상황 및 고민입니다.
상황
- 26. 1. 31. 부 전세 계약 만료 (1층 상가, 2층 주택 건물에서 2층을 전세로 거주중
- 집주인은 전세와 매매 모두 내놓았으나, 쉽지 않은 상황이고 보증금을 기한 내에 못 줄 것 같다는 뉘앙스의 통화
- 계약 기간 내에 보증금을 돌려달라고 문자 및 카카오 sign을 집주인에 보내놓음.
- 부모님께서 다른 곳에 매매해놓은 집이 있어 당장 이사를 갈 수 있는 상태이고, 빨리 이사 하고 싶어하심.
- 집 등기부 등본 떼보면, 선대출 같은 것은 없으며 부동산에서는 보증금보다는 집 금액이 충분하므로 걱정할 상황은 아니라고 함고민
- 당장 보증금을 못받을만한 상황인데, 이사를 나가도 되는지? (대항력 상실 등)
- 임차권 등기를 하면 된다는 인터넷 글이 있는데, 법무사 통해서 하면 되는지? 얼마나 걸리고, 이게 되면 이사를 나가도 되는지?
- 보증금 반환이 계속 딜레이 될 시 집주인에게 할 수 있는 조치방안(경매 넘기기? 등등)을 알려주세요
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.
보증금을 돌려받기전에 전출을 하시면 대항력(주민등록 + 거주로 유지)이 상실되어 보증금을 돌려받기가 어려워질 수 있으므로 반드시 보증금을 돌려받은 후에 전출을 하셔야 합니다. 임대차 계약 갱신을 거절하였고 계약기간이 종료되었는데도 보증금을 돌려받지 못하면 임차권등기명령 신청서를 주택 소재지 관할 법원에 제출하시면 되는데, 임대차계약서, 주민등록등본, 확정일자 자료, 보증금 미반환 사실 입증 자료 등을 첨부하시면 되는데, 법무사를 통해서 진행하시면 쉽게 신청하실 수 있습니다. 신청에서 등기완료 까지는 약 2~4주정도 소요될 수 있으며, 임차권이 등기부에 기록되고나면 다른 곳으로 이사를 하셔도 대항력 및 우선변제권이 유지되고 임대인이 세입자를 들이기 어려워지므로 보증금을 반환 받을 수 있는 확률이 올라가게 됩니다. 하지만 그럼에도 불구하고 보증금을 돌려받지 못하는 경우에는 전세보증금반환소송을 하셔야 할 수 있으며, 소송에서 승소하면 집을 경매로 넘겨서 보증금을 회수할 수 있습니다.
안녕하세요. 공인중개사입니다.
1. 보증금을 못받은 상태에서 이사하면 대항력 상실 위험이 있습니다.
2. 임차권 등기명령은 법무사 통해 진행이 가능하며 완료 후 이사해도 권리는 유지됩니다.
3. 장기 미반환 시 지급명령, 경매 신청까지 단계적으로 대응 가능합니다.
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.
우선 이사를 하실 생각이라면 대항력 유지를 위해 만기일 이후에 법원에 임차권 등기명령을 신청하셔야 합니다. 해당부분은 셀프로 하셔도 크게 문제가 없기 떄문에 법무사등에 대리할 필요는 없으며, 대신 관련된 서류들의 준비는 하셔야 합니다. 이후 등기가 완료되면 전입 및 점유를 상실해도 대항력은 그대로 유지되게 됩니다. 보통 임차권 등기는 신청후 2주면 등기부상 등기가 완료되게 됩니다. 그리고 이후 보증보험을 청구하거나 없다면 반환소송을 통해 해당 주택에 대한 경매신청을 하여 매각후 자금을 회수하는 과정을 거치셔야 하는데, 보통 주택가격이 보증금보다 높다면 대부분 해당과정이전까지는 어떻게든 반환을 해주게 됩니다.
안녕하세요. 유승현 공인중개사입니다.
고민이 많으시겠네요....
1. 이사를 나가시면 안됩니다. 대항력을 상실하면 경매에 넘어사도 보증금을 받으실수 없습니다.
2. 임차권 등기명령은 개인이 직접 하실수 있습니다.조건은 계약기간이 끝났고 보증금을 돌려받지 못한다면 임대인의 동의없이 가능하구요. 전자소송사이트를 이용하여 계약서를 첨부하여 할수있습니다. 유투브를 찾아보셔도 쉽게 하실수 있구요. 시간이 제약된다면 전문가를 고용하시는것을 추천합니다.
3. 임차권등기명령이 가장큰 장치이구요. 이게 반영되면 누구도 집에 안들어오려고 하며 후순위로 들어온 사람은 보증금을 받지 못합니다.
원만히 해결하시기를 기원합니다.
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.
임차권등기를 해 놓으면 이사 나가도 법적으로 보증금을 돌려받을 권리가 보호됩니다
법무사를 통해 임차권 등기 신청 하시고 등기 완료 후 이사를 하시면 됩니다
보증금 반환 지연 시 내용증명를 보내고 그근거로소송 또는 경매 준비를 하시면 됩니다
그런부분을 법무사와 상담을 해보시기 바랍니다
등기 후에 전출해야 보증금이 안전하고 대항력 유지가 됩니다
1. 보증금을 못받을 상황이면 당연히 당장 이사하시면 안됩니다.
최소한 임차권등기명령 신청을 해놓으신뒤에 이사를 하셔야 합니다.
2. 임차권등기명령은 보통 서류 접수 후 1~2주 정도 걸리고 직접 하셔도 됩니다.
3. 임차권등기명령 후에도 시일이 길어지면 경매신청을 할 수 있고 그런것들을 언급하면서 계속 압박하시면 돈 마련해서 올것입니다.
적어도 내가 1순위이고 집값이 보증금보다 높다면 아예 못받는 경우는 없을 것입니다.
물론 시간이 걸리는것도 손해이긴 하겠지만요.
- 당장 보증금을 못받을만한 상황인데, 이사를 나가도 되는지? (대항력 상실 등)
==> 가급적 법원에 임차권 등기명령을 신청한 후 이사를 하시거나 아니면 보증금을 받을 때 까지 현주거지에 거주해야 합니다.
- 임차권 등기를 하면 된다는 인터넷 글이 있는데, 법무사 통해서 하면 되는지? 얼마나 걸리고, 이게 되면 이사를 나가도 되는지?==> 임차권 등기명령은 법무사를 통해서 진행이 가능하고 소요기간은 약 2주 정도 소요됩니다.
- 보증금 반환이 계속 딜레이 될 시 집주인에게 할 수 있는 조치방안(경매 넘기기? 등등)을 알려주세요==> 법원 소송을 통해서 승소를 하는 경우 강제경매로 진행 가능합니다
안녕하세요. 안준영 공인중개사입니다.
보증금을 받지 못한 상태에서 무단으로 이사를 하거나 전입을 빼면 대항력과 우선변제권을 상실하게 되므로 매우 위험합니다. 질문에 대해 내용을 정리해 드리겠습니다.
1. 임차권등기명령은 필수입니다
보증금을 돌려받지 못한 채 이사를 하려면 반드시 임차권등기명령을 신청하고, 등기부등본상에 등재된 것을 확인한 뒤에 움직여야 합니다.
신청 시기: 계약 종료일인 2026년 2월 1일부터 가능합니다. (종료 전에는 불가)
방법: 법무사를 통하면 수월하며, 직접 전자소송으로도 가능합니다. 법무사 비용은 추후 임대인에게 청구할 수 있습니다.
소요 시간: 신청 후 등기부등본에 기재되기까지 보통 2주 내외가 소요됩니다. 반드시 '등기 완료'를 확인하고 이사하셔야 대항력이 유지됩니다.
2. 보증금 미반환 시 조치 방안
집주인이 계속 지급을 미룬다면 법적 절차를 밟아야 합니다.
내용증명 발송: 이미 문자 등을 보내셨으나, 변호사나 법무사 명의로 공식적인 독촉 내용증명을 보내 심리적 압박을 가하십시오.
보증금반환청구소송: 임차권등기 후에도 요지부동이라면 소송을 제기해야 합니다. 승소 판결문은 추후 경매 신청을 위한 집행권원이 됩니다.
강제경매 신청: 판결문을 근거로 해당 건물을 경매에 넘겨 낙찰 대금에서 보증금을 회수할 수 있습니다. 해당 건물의 가치가 충분하다면 전액 회수 가능성이 높습니다.
조심스럽게 조언드리자면, 현재 부모님께서 가시려는 새 집의 전입신고를 임차권등기 완료 전에는 절대로 먼저 하지 마십시오. 만약 짐을 일부 남겨두고 점유를 유지할 수 있다면 등기 전까지는 최소한의 가구라도 남겨두고 기존 집의 비밀번호를 알려주지 않는 것이 안전합니다. 작은 도움이라도 되었으면 좋겠습니다.
임차권등기가 완료되기 전까지는 부모님의 주민등록(전입)을 절대 옮기지 마시고 현재 상태를 유지하시기 바랍니다.
안녕하세요. 김도균 공인중개사입니다.
보증금을 돌려받지 못한 상태에서 무작정 이사를 나가면 대항력과 우선변제권이 상실되어 매우 위험합니다. 이를 보호받으며 안전하게 이사하기 위해서는 반드시 임차권 등기 명령을 신청해야 합니다. 임차권 등기는 임대차 계약 종료 후 신청 가능하며 법무사를 통하거나 전자소송을 통해 직접 진행할 수 있습니다. 법원의 결정이 내려지고 등기부 등본에 임차권이 기재되는 것을 확인한 뒤에 이사를 가야 법적 권리가 유지됩니다. 보통 신청부터 등재까지는 약 2주에서 3주 정도 소요됩니다. 등기가 완료된 후에는 이사를 가더라도 보증금에 대한 우선순위가 유지되므로 안심하고 다른 곳으로 전입 신고를 할 수 있습니다. 이후에도 집주인이 보증금을 반환하지 않는다면 보증금 반환 청구 소송을 진행하여 집행권원을 얻은 뒤 해당 주택을 경매에 넘겨 보증금을 회수하는 강제 집행 절차를 밟을 수 있습니다. 부동산의 가액이 보증금보다 충분하다면 경매 절차를 통해 원금과 지연 이자를 회수할 가능성이 높으니 현재는 임차권 등기를 최우선으로 고려하시기 바랍니다.
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.
알고계시는 것처럼 그냥 이사를 가면 절대 안됩니다.
그냥 이사가면 대항력이 상실되기 때문입니다.
전세보증금을 지키는 최우선은 대항력과 우선변제권을 유지하시는 것 입니다.
점유와 전입신고가 그것이지요
그래도 정 이사를 가셔야 된다면 사용하는 제도가 임차권등기명령 제도입니다.
지금은 신청이 안되고
만기가 지난 2026년2월1일부터 신청이 가능합니다.
보통 법원의 결정과 등기소 기재까지 한달정도 보시면 됩니다.
법무사비용은 50만원 내외이며 이 비용은 나중에 집주인에게 청구 가능합니다.
임차권등기명령을 신청했다고 바로 돌려받는게 아니고
단지 임차권등기명령은 내 대항력을 등기에 기입한 것에 불과합니다.
다음 단계로 전세금반환청구 소송을 진행하셔야 합니다.
경매로 넘겨 낙찰 대금에서 보증금을 회수하는 과정이죠
너무 길어질것 같아 이정도로 마무리하겠습니다.
안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.
일단 임차권 등기 명령을 하시면 대항력이 유지됩니다.
따라서 임대인이 보증금을 반환해 주지 않는다면 임차권등기명령을 실행하시면 되겠습니다.
법무사, 변호사에게 위임해도 되고 임차인 본인이 스스로 임차권등기명령을 하셔도 됩니다.
임차권등기명령 후 보증금 반환 소송을 거시면 보증금을 반환 받을 수 있습니다. 소송 전에 임차권 등기명령과 보증금 반환 소송을 한다고 내용증명 한 통 보내시길 바랍니다.
그러면 대부분의 임대인은 임차권등기하기 전에 보증금을 반환해 줍니다.
안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.
우선 법무사님과 협의를 하시는 것이 좋고 먼저 내용증명등으로 보증금반환에 대한 요청을 먼저하시고 그래도 응답이 없을 경우 다시한번 더 내용증명으로 보증금 반환이 되지 않을 시 임차권등기명령내린다고 하고 또한 보증금반환소송 및 지연이자에 대한 소송도 같이 진행한다고 내용증명을 보내시고 그래도 응답이 없을 경우 임차권등기명령을 내리고 반드시 퇴거를 하셔야 대항력을 유지할 수 있습니다. 그리고 소송을 진행을 해서 판결문을 받아서 집을 경매로 넘겨서 배당으로 보증금을 회수를 하는 방법이 있습니다. 감사합니다.