전세 사기 주택을 lh가 매입하고 보상해주면 최우선 변제금 이상으로 받을 수 있나요
부산에 6000짜리 원룸형 도시형 생활주택 전세 후순위권자인 사람입니다. 아무리 봐도 최우선 변제금 2800 말고는 받을 수가 없을 것 같아 lh매입이라도 신청해볼까 하는데, 앞에 근저당이 많이 잡혀있는 집이라도 보증금을 어느 정도 돌려 받을 수 있을까요?
안녕하세요. 윤민선 공인중개사입니다.
전세사기를 당했을 때 가장 걱정되는 부분은 돌려받지 못한 보증금의 회수 여부입니다.
특히 다가구ㆍ도시형생활주택 등에서 다수의 세입자가 존재하고 , 해당 주택에 선순위 근저당이 다수 설정되어 있다면 후순위 세입자는 일반적으로 ' 최우선 변제금 ' 범위 (수도권 외 지역 기준 2,800만 원) 외에는 보증금을 돌려받기 매우 어렵습니다.
그러나 최근 LH(한국토지주택공사) 의 전세사기 피해자 구제를 위한 매입 사업이 시행되며 , 후순위 세입자에게도 일정 수준의 보상이 가능해질 여지가 생겼습니다.
LH매입 제도란 , 전세사기 피해 주택을 LH가 직접 매입해 공공임대주택으로 전환하고 , 기존 세입자에게 우선 입주권을 주는 동시에 보증금 반환도 일정 수준 보전해주는 제도입니다.
이 과정에서 가장 중요한 요소는 해당 주택이 LH매입 요건을 충족하느냐와 매입가격 산정 시 세입자의 피해금액이 얼마나 인정되느냐 입니다.
피해 세입자 입장에서 가장 궁금한 건 , ' 내가 받은 보증금 전액 또는 최우선 변제금 이상을 받을 수 있느냐 ' 일 것입니다.
LH는 매입가 범위 내에서 가능한 최대한 기존 세입자에게 보증금을 돌려주려 합니다.
하지만 중요한 전제는 LH가 매입할 때 감정평가를 통해 매입가를 책정하고 , 그 매입가 내에서 선순위 채권자(근저당권자) 와 세입자의 권리를 합산해 조정한다는 점입니다.
즉 , 이미 근저당이 많이 설정되어 있다면 그 권리가 우선 보호되므로 , 세입자에게 돌아올 수 있는 금액은 제한적일 수 밖에 없습니다.
다만 , LH가 피해자 구제를 최우선 가치로 둘 경우 선순위 채권자와 조정을 통해 일정 금액을 양보받아 세입자의 피해보전을 일부 확대하는 경우도 있습니다.
실제로 이런 방식으로 최우선 변제금 이상을 돌려받은 사례도 있습니다.
※ 국토부는 최우선 변제금을 보장하는 경우 , 피해회복율이 55%에서 78% 수준 이상으로 나타나며 , 일부는 1.3배 (130%)이상 회복된 경우도 있다고 분석했습니다.
결론적으로 , 질문자의 경우처럼 6,000만 원의 후순위 전세보증금을 가진 상태라면 , 통상적으로는 최우선변제금 2,800만 원 외에 추가 회수는 어렵습니다.
그러나 LH매입을 신청해보는 건 충분히 시도할 가치가 있습니다.
집의 매입 가능성 여부 , 채권자 조정 가능성 , 보증금 회수 가능 금액 등은 LH가 현장조사 및 감정평가 후 판단하므로 , 당장 포기하기보다는 지자체나 LH 전세사기 피해자 전담 창구에 문의하여 신청을 진행해보는 것이 바람직합니다.
요약하면 , 최우선변제금 외 보증금 회수가 가능할 수도 있으나 , 이는 LH의 매입가와 선순위 채권 정리 결과에 따라 달라지므로 , LH 매입을 시도해보는 것은 현실적인 회수 가능성을 높이는 유일한 길일 수 있습니다.
1명 평가안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.
최우선변제금 이상 받을 수 있는지는 가능하나 집 시세와 선순위 채권 상황에 따라 다릅니다
선순위 근저당이 많은 경우 보증금 거의 못 받는 경우가 많습니다 (매입 거절 가능성도)
LH 매입 신청해볼 가치는 있고 최종 결과는 감정평가와 LH 심사 결과에 따라 결정되므로 신청은 해보는 게 좋습니다
추가로 받을 수 있는 돈은 매입가 – 선순위 채권 – 기타 채무 = 잔여금이 있다면 일부 돌려받을 수 있습니다
,LH에 매입요청 접수: LH 전세사기 피해 지원센터
또는 지역 LH 고객센터에 문의해보시기 바랍니다
1명 평가안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.
LH가 전세사기 피해주택 매입 지원으로 피해자 보증금을 평균 78% 회복시켜주었다고 하며, 피해가 가장 컸던 후순위 임차인가구도 평균 회수율이 73%에 이르렀다고하니 LH가 나서주면 어느정도는 회복이 가능한 것으로 평가됩니다.
하지만 2025년 6월 기준 총 1만2703건의 피해주택 매입 사전협의 요청이 접수되어 그중 4819건에 대해 매입이 가능함을 알렸고 1043 가구의 전세사기 피해 주택을 매입했다는 사실로 볼 때 접수건수에 비해 해결 건수가 저조한 것은 문제점으로 판단됩니다. 전세사기 피해지원센터 상담은 국토교통부 홈페이지나 1599-0001로 하시면 됩니다.
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.
앞에서 말한 질문과 동일해 보입니다. LH매입의 경우는 신청자격 자체가 피해가 다수 발생했거나 임대인이 파산 또는 회생절차에 들어간 경우 , 임차주택이 경매 또는 공매 절차에 들어간 경우여야 하고 임대인의 보증금 반환의사가 불확실하다는 전제 조건에해당이 되어야 합니다. 그리고 실재 경매에서 LH가 매입을 하더라도 경매배당에 대해서 순서를 바꾸는 것은 아니며, 피해임차인에 대해서 해당 주텍에서 거주할수 있도록 저렴한 임대료로 장기 암대차를 제공하는 것으로 알고 있습니다, 즉 LH 매입을 통해 배당이 어려운 보증금 일부에 대한 반환을 기대하기는 어렵습니다.