전세집 재계약 이후 6개월만에 나가게된다면...?
제목 그대로 전세집 재계약한지 6개월정도 지났습니다. 갑자기 직장을 타지로 옮기게 되어 집을 빼야하는 상황인데요.
이 경우, 집 주인에게 최소 얼마 전에 말해줘야하며 그로 인한 불이익은 어떤게 있을까요...?
전세대출도 껴있는데 지금부터 해야할 순서 좀 설명 부탁드립니다
(Ex. 복비 부담, 장기수선충당금 미지급 등...?)
안녕하세요. 윤민선 공인중개사입니다.
집주인에게 언제까지 통보해야 할까?
전세 계약 기간이 남아 있는 상태에서 해지를 원하는 경우 , 임대인의 동의 없이 일방적으로 계약을 해지할 수는 없읍니다.
하지만 아래 기준에 따라 해결할 수도 있습니다.
1) 임대인의 동의가 있을 경우 :
ㆍ 집주인과 협의하여 계약 해지를 할 수 있음.
ㆍ 이 경우 , 위약금이나 별도의 배상 없이 원만하게 종료 가능.
2) 임대인의 동의없이 해지를 진행할 경우 - `민법 제 635조 , 제 654조 참조`
ㆍ 임차인은 계약해지 의사를 최소 3개월 전에 집주인에게 통보해야 함.
민법 제654조에 따르면 , 임차인은 임대인에게 계약해지 의사를 통보한 후 3개월이 지나면 계약이 종료됨.
ㆍ 즉 , 3개월 전에 해지 통보를 하면 , 그 이후부터는 임대인이 전세금을 반환해야 할 법적 의무가 생김.
ㆍ 만약 3개월이 지나도 전세금을 반환하지 않으면 전세보증금 반환 소송을 제기할 수 있음.
계약 해지로 인한 불이익은 ?
1) 전세금 반환 지연 위험
ㆍ 임대인은 새로운 세입자를 구한 후 전세금을 반환하는 것이 일반적이므로 , 바로 돌려받기 어려울 수 있음.
통보후 3개월이 지나도 반환이 지연되면 소송절차에 들어갈 수 있음.
2) 새로운 세입자를 구해야 할 가능성
ㆍ 보통 임대인과 협의할 때 , 새로운 세입자를 직접 구해서 넘겨주는 조건을 제안하는 경우가 많음.
이를 직접 해결하면 전세금 반환이 빨라짐.
3) 위약금 문제
ㆍ 전세 계약서에 '중도 해지시 위약금을 부담한다' 는 조항이 있을 경우 , 위약금이 발생할 수 있음.
ㆍ 하지만 일반적인 전세 계약은 '임차인이 새 세입자를 구해 오면 위약금 없이 계약 종료' 하는 방식으로 협의되는 경우가 많음.
4) 전세보증금 반환소송 가능성
ㆍ 임대인이 새 세입자를 구하지 못하거나 , 고의로 반환을 미룬다면 법적 대응이 필요할 수도 있음.
ㆍ 이 경우 , 내용증명 발송 후 '전세보증금 반환청구 소송'을 진행해야 할 수도 있음.
절차 상세 정리
1) 집주인에게 해지 의사 전달
ㆍ 전화 또는 대면으로 협의 후 , 공식적으로 내용증명을 보내는 것이 좋음.
ㆍ 내용에는 해지사유 , 퇴거 예정일 , 새로운 세입자 구인 여부 등을 명확히 기재.
2) 집주인과 협의 진행
ㆍ 원칙적으로 임대인이 새 세입자를 구해야 하지만 , 현실적으로 임차인이 돕는 것이 빠름.
3) 새로운 세입자 구하기
ㆍ 부동산에 의뢰하여 임대인과 협의 후 새 세입자를 찾음.
ㆍ 새로운 전세 계약이 체결되면 전세금을 반환 받고 계약 종료.
4) 3개월이 지나도 전세금 반환이 어려운 경우
ㆍ 임대인이 반환을 미룰 경우 , '전세보증금 반환 소송' 을 검토해야 함.
ㆍ 전세보증보험 ( HUG , SGI ,HF )에 가입되어 있다면 보험사를 통해 반환을 요구할 수 있음.
현실적인 대처 방법
1) 집주인과 원만한 협의를 먼저 시도
ㆍ 직장 이동 사정을 설명하고 , 새로운 세입자를 찾는 방향으로 협의.
2) 부동산을 통해 새로운 세입자 찾기
ㆍ 집주인이 비협조적일 경우, 직접 부동산을 통해 새 임차인을 구하는 것이 현실적인 해결책.
ㆍ 이 과정에서 임대인의 동의를 받아야 하며 , 계약이 성사되면 전세금을 돌려 받을 수 있음.
3) 3개월 전에 내용증명을 보내 공식 통보
ㆍ 만약 협의가 원할하지 않다면 , 최소 3개월 전에 내용증명으로 해지 의사를 통보하여 법적 보호를 받을 준비.
4) 전세보증보험 가입 여부 확인
ㆍ 기존 전세보증보험에 가입되어 있다면 , 보증기관을 통해 보증금 반환을 요청할 수 있음.
결론적으로 , 계약해지 의사는 최소 3개월 전에 통보해야 하며 , 집주인과 협의해 새 세입자를 찾는 것이 가장 현실적인 방법입니다.
집주인이 협조하지 않으면 내용증명을 보내 법적 해지 절차를 준비 하셔야 하며 , 전세금 반환이 지연될 가능성을 대비하여 재정적으로 준비 하셔야합니다.
전세보증보험이 가입되어 있다면 큰 도움을 받을 수 있습니다.
따라서 , 현 상황에서는 빨리 집주인과 대화 하시고 부동산을 통해 새로운 세입자를 찾는 것이 가장 현실적인 해결 방법이 되겠습니다.
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.
계약이 완전하게 체결되어있는 상태에서 일방의 의사로 해지하려 하는 경우에도 계약은 그대로 유효하므로 남은 계약기간 동안 세입자는 보증금을 돌려받을 수 없습니다. 따라서 이런 경우 보통 세입자가 임대인과 협의하여 복비를 부담하고 후속세입자를 구하여 후속세입자가 들어오게되면 더이상 월세를 부담하지 않고 보증금을 돌려 받는 방식을 취하게 됩니다. 전세대출이 있다면 임대인은 대출은행에 대출금액을 상환하고 남은 금액을 임차인에게 돌려줄 것입니다. 그리고 장기수선충당금은 관리실에 요청하여 납부 내역서를 발급받아 임대인에게 지급을 청구하시면 됩니다.
안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.
우선 임대인과의 협의가 제일 중요합니다.
임대인은 전세계약만료일 까지 보증금 반환에 대한 의무가 없으므로 보증금 반환이 안 될 수 있고 대출 상환도 안될 수 있습니다. 따라서 가장 중요한 것은 임대인의 허락이고 협조 입니다. 우선 세입자가 복비를 부담해서 다른 세입자를 구해야 하고 구해지면 임대인과 새로 전세계약을 맺고 하고 본인은 보증금 받아서 대출 갚고 다른 곳으로 이동을 하시면 됩니다.
감사합니다.
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.
만기전에 나가게 된다면 먼저 임대인께 말씀을 드리고 부동산 몇곳에 집을 내놓으시기 바랍니다
만기전이면 집이 나갈때까지 기다리셔야 하고 부동산 수수료를 임차인이 부담하셔야 됩니다
장기수선충당금은 질문자님이 낸만큼 임대인께 받아가시면 됩니다
안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.
답변드리겠습니다.
전세 계약 만료 전 전출 가야 한다면 임대인과 협의가 필요한 사항입니다. 일반적으로 전세 계약 만료 전 임대인이 원하는 요구 사항은 다음 세입자를 구해 놓고 전출가는 것을 원하며, 보통 중개 수수료는 만기 전에는 세입자가 부담하는 것이 일반적입니다.
가장 먼저 해야할 사항은 임대인과 협의를 해야 합니다.
감사합니다.
안녕하세요. 김영관 공인중개사입니다.
질문에 답변드리겠습니다. 계약기간중이므로 즉시 임대인에게 알리시고 새로운임차인을 빨리 구하셔야 합니다.