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사업자가 건물이나 토지 등 부동산을 매매할 때
안녕하세요!
사업자가 건물이나 토지 등 부동산을 매매할 때 건물분 부가가치세 과세 표준 산정 방식과 감정평가액 활용법은 무엇인가요?
4개의 답변이 있어요!
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.
부동산을 매매할 때 부가가치세는 단순히 사업자 여부만으로 판단하기보다는 해당 부동산의 성격과 거래내용을 함께 살펴봐야 합니다. 일반적으로 토지는 부가가치세가 면세되고, 부가가치세 과세대상인 상가나 업무용 건물 등을 사업자가 공급하는 경우에는 건물분에 대해 부가가치세가 발생할 수 있습니다. 토지와 건물을 함께 매매하면서 계약서에 토지가액과 건물가액이 명확하게 구분되어 있다면 원칙적으로 건물의 실지거래가액을 기준으로 과세표준을 산정합니다. 다만 토지와 건물가액의 구분이 불분명하거나, 임의로 구분한 금액이 세법상 기준과 지나치게 차이가 나는 경우에는 별도의 기준에 따라 안분계산할 수 있습니다.
이때 토지와 건물 모두 기준시가가 있는 경우에는 일반적으로 기준시가 비율로 안분하지만, 일정 요건에 맞는 감정평가액이 있는 경우에는 해당 감정평가액의 비율을 이용하여 토지와 건물의 가액을 나눌 수 있습니다. 따라서 감정평가액은 단순히 부동산의 시장가치를 판단하는 자료에 그치는 것이 아니라, 토지와 건물을 일괄 거래할 때 건물분 부가가치세 과세표준을 산정하기 위한 안분기준으로도 활용될 수도 있습니다.
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채택된 답변안녕하세요. 최현지 공인중개사입니다.
토지와 건물을 함께 매매할때 부가가치세는 과세 대상인 건물분 공급가액만 10%가 적용됩니다. 계약서상 가액 구분이 불분명하거나 법정 안분액과 30% 이상 차이가 날 경우 객관적인 감정평가액 비율로 우선적으로 안분해서 산정해야 하고 감정평가액이 없는 경우에는 그 다음 순위인 기준시가 비율을 적용해서 건물분 과세표준을 계산해야 합니다.
안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.
계약서상 토지, 건물 가액이 불분명하거나 세무서에서 인정하는 적정 가액으로 시비를 없애고 싶을 때 감정평가액을 적극 활용합니다.
감정평가액은 법정 안분 기준 중 기준시가보다 상위 기준이므로 적법하게 산정된 감정평가액이 있다면 기준시가보다 우선하여 안분 계산에 사용할 수 있습니다.
안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.
사업자가 토지와 건물을 함께 매매하면 일반적으로 토지는 부가가치세가 면제되고 건물분에만 부가가치세가 붙습니다. 따라서 전체 매매금액이 아니라 건물 공급가액을 따로 산정해 10%의 부가가치세를 계산합니다.
토지와 건물 가액이 계약서에 합리적으로 구분되어 있으면 해당 금액을 기준으로 할 수 있습니다. 구분이 어렵다면 보통 기준시가 비율로 안분하며, 요건을 갖춘 감정평가액이 있다면 감정가액 비율을 활용할 수도 있습니다.
다만 감정평가액은 평가 시점과 평가기관 등 세법상 요건을 충족해야 합니다. 특히 거래금액이 크거나 토지와 건물의 가치 차이가 큰 경우에는 계약 전에 감정평가를 받아 가액을 명확히 해두는 것이 좋으며, 포괄양수도 등 특수한 거래는 별도 세무 검토가 필요합니다. 감사합니다.