아파트월세 질문드립니다 조언부탁드립니다
아파트 월세 임대인기준으로 임차인이 만기전 중도 계약 해지시 묵시적갱신사용 할 경우 임대인은 계약서상에 중도해지시 패널티내용이 있어도 아무것도 못하는 건가요??
정확히는 현 계약이 갱신청구권을 사용하여 연장한 계약이거나, 묵시적 갱신으로 연장된 계약중이라면 임차인의 중도해지 요구시 해지통보를 임대인이 받은 3개월후 계약은 자동종료됩니다. 이떄 계약서상 특약등의 위약내용이 있더라도 해당 중도해지 자체는 강행규정이므로 특약은 효력이 없게 됩니다.
중요한건 현 계약연장 상태가 위 두가지 경우에 해당되느냐, 아니냐의 차이입니다. 일반적인 합의 갱신으로 연장된 상태에서 중도해지라면 당연히 계약서상 특약을 주장하실수 있고, 임대인 입장에서 중도해지 자체를 거부할수도 있습니다.
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아파트 월세 임대인기준으로 임차인이 만기전 중도 계약 해지시 묵시적갱신사용 할 경우 임대인은 계약서상에 중도해지시 패널티내용이 있어도 아무것도 못하는 건가요??
==> 구체적으로 질문을 하여 주시면 답변에 도움이 될 것으로 보입니다. 만기 전 중도해지와 묵시적인 계약갱신과는 완전히 다를 개념입니다. 묵시적인 계약갱신시 임차인은 언제든지 계약해지를 할 수 있고 이러한 경우 임대인에게 통보한후 3개월이 경과되는 시점에 정상적으로 계약관계를 종료시킬 수가 있습니다.
임대차 보호법이 우선을 합니다. 계약기간은 임대인 임차인 상호간에 지켜야할 이행사항입니다.
만기전 임차인이 해지를 할 경우 공실에 대한 월세를 책임을 져야 하고 묵시적갱신 이후 부터는 임차인이 계약해지를
주장할 수 있고 해지를 고지 받은 임대인은 그로 부터 3개월까지는 보증금을 반환해 줘야 합니다.
묵시적 계약으로 인한 임차인이 만기전에 나간다고 통보하면 통보후 3개월후부터는 임대인이 보증금과 부동산수수료를 내줘야 하는 의무가 생깁니다
그래서 임대인입장이라면 묵시적 연장이 안되게 신경을 써야 합니다
묵시적 계약은 임대인 입장에서 보면 불리합니다
임대차 계약 기간이 만료되기 전에 임차인이나 임대인 양쪽 모두에서 계약 갱신이나 해지에 대한 통보가 없으면 묵시적 갱신이 발생합니다. 이 경우, 임차인은 계약을 언제든지 해지할 수 있는 권리가 있으며, 임대인은 임차인이 해지 통보를 한 날로부터 3개월 후에 계약이 종료됩니다. 계약서에 중도 해지 시 패널티가 명시되어 있다 하더라도, 묵시적 갱신이 되었을 경우 임차인은 패널티 없이 계약을 해지할 수 있습니다. 다만, 임차인이 해지 의사를 밝힌 후 3개월이 지나야 해지가 정식으로 효력을 발생하게 됩니다. 임대인은 이 기간 동안 새로운 임차인을 찾거나 다른 준비를 할 수 있습니다. 묵시적 갱신 상태에서 임차인이 중도 해지를 원할 경우, 부동산 중개 수수료(복비)를 부담하지 않고 해지할 수 있으며, 새로운 임차인을 구해올 의무도 없습니다. 이는 임대인에게는 다소 불리할 수 있는 조건이므로, 임대인은 묵시적 갱신을 피하기 위해 계약 만료 전에 임차인과의 협의를 통해 계약을 갱신하거나 새로운 계약서를 작성하는 것이 좋습니다. 임대인으로서 계약 관리에 있어서는 이러한 법적 조건들을 잘 숙지하고 계약서 작성 시 명확한 조항을 포함시키는 것이 중요합니다.