답변 내역

안녕하세요. 김대원 공인중개사입니다.시골집 매매를 앞두고 진입로 가건물 처리 문제로 심려가 크시겠습니다. 결론부터 말씀드리면 현재 상태에서도 가건물에 대한 사후 신고나 양성화 절차를 시도해 볼 수는 있으나, 해당 구조물의 일부가 농지에 걸쳐 있어 농지전용 및 건축법상 요건을 모두 충족해야만 정상적인 신고 처리가 가능할 것으로 보입니다.농지에 허가 없이 설치된 구조물은 농지법상 불법 형질변경 및 무단 점용에 해당할 수 있습니다. 따라서 해당 가건물을 사후에 정식으로 신고하려면 농지 부서를 통해 농지전용 허가를 받는 절차와 함께 지자체 건축 부서에 가설건축물 축조신고 또는 건축허가 요건을 갖추었는지 검토받아야 합니다(건축법 제20조).무엇보다 매매를 진행할 때 매수인이 진입로 부지인 농지의 소유권을 이전받으려면 관할 지자체에서 농지취득자격증명을 발급받아야 합니다. 만약 해당 농지에 불법 가건물이 남아있다면 지자체에서 농지취득자격증명 발급을 거부하거나 원상복구 명령을 내릴 가능성이 있습니다.따라서 매매 계약을 체결하기 전에 상황에따라 건축사나 건축 및 농지 담당 부서에 해당 가건물의 추후 양성화 가능 여부를 미리 확인해 보시는 것이 바람직합니다. 만약 지목 변경이나 농지전용을 통한 양성화가 불가능하다는 안내를 받으신다면, 가건물을 자진 철거하여 농지 상태로 원상복구한 뒤 매매를 진행하시는 것이 법적 분쟁 및 거래 차질을 막는 가장 확실한 방법이 될 수 있으며, 불가피할 경우에는 반드시 이에관한 책임소지를 정확히 가르마를 타서 계약을 진행하셔야 합니다.

안녕하세요. 김대원 공인중개사입니다.갑작스러운 근무지 이동에 더해 보증금 반환까지 기약 없이 미루어지고 있어 심적으로 걱정이 많으시겠습니다. 결론부터 말씀드리면 집주인이 매물을 올리지 않는 행위 자체가 당장 불법이라고 단정하기는 어려우나, 질문자님께서 무작정 집주인의 협조만을 기다릴 필요는 없으며 직접 새 임차인을 구하거나 정당한 조치를 요구할 수 있는 법적 대안이 존재합니다.임대차 계약 기간 도중에 임차인의 사정으로 퇴거하는 경우, 원칙적으로 기존 계약이 만료될 때까지 계약의 효력이 유지되므로 월세 지급 의무가 계속됩니다. 이에 따라 다음 세입자가 구해질 때까지 월세를 부담하기로 하신 합의 자체는 당사자 간의 유효한 약정으로 볼 수 있습니다.다만, 다음 세입자가 구해지는 것을 조건으로 보증금 정산과 계약 해지를 진행하기로 합의했음에도, 집주인이 합리적인 이유 없이 매물을 중개업소에 내놓지 않고 방치하는 것은 계약 해지의 조건 성취를 부당하게 방해하는 것으로 해석될 수 있습니다(민법 제150조 제1항 - 조건의 성취로 인하여 불이익을 받을 당사자가 신의성실에 반하여 조건의 성취를 방해한 때에는 상대방은 그 조건이 성취한 것으로 주장할 수 있다). 그러나 이러한 내용이 있더라도, 현실적으로는 다툼이 문제를 해결하는 경우는 잘 없습니다.따라서 질문자님께서는 집주인이 매물을 올려주기만을 기다리지 마시고, 임대인에게 사전에 연락하신 후 해당 주택 소재지 인근의 공인중개사사무소 여러 곳에 직접 연락하여 매물을 등록하시는 방법을 추천해 드립니다. 방의 사진과 조건 등을 전달하여 세입자를 찾고 해당 임차 후보자를 집주인에게 연결해 주는 방식으로 문제를 신속하게 해결해 보심이 좋아보입니다.만약 질문자님이 직접 중개업소에 방을 내놓아 새로운 임차인을 구했음에도 집주인이 정당한 사유 없이 계약 체결을 거부하거나 방해한다면, 이에 대해 집주인에게 서면이나 메시지 등으로 정식 항의하고 신의성실의 원칙 위반을 이유로 계약 해지 및 보증금 반환을 적극적으로 주장해 볼 수 있습니다.

안녕하세요. 김대원 공인중개사입니다.중개수수료 수령 시 부가가치세 별도 청구 문제로 고민이 많으실 텐데 결론부터 말씀드리면 세금계산서 발급 대상 간이과세자라 하더라도 법정 중개보수 한도액에 무조건 10%를 별도로 추가하여 받으시는 경우 공인중개사법상 초과 수수 분쟁이 발생할 수 있으며 실효 세율인 4% 수준을 감안하여 부가가치세가 포함된 총 거래대금을 미리 협의하시는 것이 바람직합니다.부가가치세법상 일반과세자는 공급가액에 10%의 부가가치세를 별도로 청구하지만 간이과세자는 부가가치세가 포함된 금액을 대가로 받는 것이 원칙입니다. 직전 연도 공급대가 합계액이 4,800만 원 이상 8,000만 원 미만인 간이과세자로서 세금계산서를 발급하더라도 서식 특성상 부가가치세란에는 10%가 표기될 뿐 실제 부담하는 세액 비율이 변경되는 것은 아닙니다. 부동산 관련 서비스업은 간이과세자의 업종별 부가가치율이 40%로 규정되어 있어 실제 신고 시 부담하게 되는 실효 세율은 약 4%에 해당합니다(부가가치세법 시행령 제111조 제2항).따라서 실무적으로 부가가치세 4% 상당액을 반영하고자 하신다면 고객과 부가가치세가 포함된 총 대가를 미리 정하여 계약하시는 방법을 활용할 수 있습니다. 예를 들어 100만 원의 기준 수수료에 4%를 반영하여 총 104만 원을 수령하기로 합의한 경우 세금계산서상 공급가액은 104만 원을 1.1로 나눈 약 945,455원이 되고 부가가치세는 이에 10%를 곱한 약 94,545원으로 자동 계산되어 기재됩니다. 이후 부가가치세 신고 시에는 총 공급대가 104만 원에 부가가치율 40%와 세율 10%를 곱하여 계산된 41,600원만을 실제 세금으로 납부하게 됩니다.만약 이러한 실효 세율을 고려하지 않고 세금계산서 표기 방식만을 근거로 삼아 법정 한도 수수료에 10% 금액을 일률적으로 청구하여 수령한다면 실제 납부 세액을 초과하는 금액에 대해 법정 중개보수 한도를 초과 수수한 것으로 해석될 위험이 높습니다.결론적으로 부가가치세를 몇 %로 반영할지는 세법상 별도로 정해져 있다기보다 간이과세자의 거래대금이 부가가치세를 포함한 금액이라는 점을 고려하여 법정 중개보수 한도 내에서 고객과의 합의를 통해 결정하시는 것이 법적 분쟁을 예방하는 안전한 길입니다.

안녕하세요. 김대원 공인중개사입니다.부동산 거래를 앞두고 공적 장부의 종류와 확인 범위에 대해 신중하게 고민하시는 모습은 매우 바람직하며 깊이 공감합니다. 결론부터 말씀드리면 건축물대장 하나만으로는 권리관계나 진짜 소유자를 파악할 수 없어 결코 안전한 거래가 될 수 없으며, 부동산 거래는 수많은 변수가 존재하므로 관련된 모든 공부서류들을 종합적으로 확인하시는 조치가 필수적입니다.건축물대장은 관할 지자체에서 건물의 위치, 면적, 구조, 용도, 위반건축물 지정 여부 등 물리적인 현황을 관리하기 위해 작성하는 행정 장부입니다. 반면에 해당 부동산의 진짜 소유자가 누구인지, 근저당권이나 가압류 같은 권리관계가 어떻게 설정되어 있는지는 등기소에서 관리하는 등기사항증명서를 통해서만 확인할 수 있습니다.만약 건축물대장만 믿고 계약을 체결할 경우 실제 소유자가 아닌 권한 없는 자와 계약을 맺어 계약금을 잃거나, 해당 부동산에 설정된 거액의 채권이나 경매 진행 사실을 알지 못해 보증금을 전액 떼이는 치명적인 문제가 발생할 수 있습니다. 또한 토지와 건물의 소유자가 다르거나 지목과 면적 등 공적 장부 간 표기 불일치로 인한 법적 분쟁을 사전에 방지하기 어렵습니다.부동산 거래는 소유권 변동, 선순위 채권, 물리적 하자, 행정적 규제 등 예기치 못한 여러 변수가 항상 존재하기 때문에 단 하나의 서류에만 의존하기보다는 관련된 모든 공부서류들을 빠짐없이 검토하는 것이 안전을 확보하는 핵심입니다. 따라서 건축물대장으로 위반건축물 여부와 실제 용도를 확인하고, 등기사항증명서의 갑구에서 진정한 소유자를, 을구에서 대출 및 선순위 채권 금액을 꼼꼼히 점검하셔야 합니다. 이에 더해 토지대장과 토지 등기사항증명서 등 확인할 수 있는 모든 서류를 다각도로 종합 검토하신 후 계약을 진행하시는 것이 바람직합니다.

안녕하세요. 김대원 공인중개사입니다.장기간 이어진 누수 피해와 이로 인한 가족의 부상 위험까지 겹쳐 심적으로나 육체적으로 고충이 매우 크실 줄로 사료됩니다. 집주인과의 원만한 합의를 통해 사건을 해결하기 위해서는 감정적인 대립이나 일방적인 강경 조치보다는 임대인의 수선의무 위반 정황을 객관적 자료로 정리하여 전달하고, 명확한 퇴거 시점과 보증금 반환 조건을 차분하게 제안하시는 방향이 가장 효과적인 해결책이 될 수 있습니다.현행법상 임대인은 임차인이 목적물을 정상적으로 사용하고 수익할 수 있도록 필요한 상태를 유지해야 하는 수선의무를 부담합니다(민법 제623조 - 임대인의 의무). 임대차 목적물의 하자에 대한 임대인의 수선의무의 범위에 관하여 대법원은 "임대차 계약에서 임대인은 목적물을 계약 존속 중 사용⋅수익에 필요한 상태를 유지할 의무를 부담하므로, 목적물에 파손 또는 장해가 생긴 경우 그것이 임차인이 별비용을 들이지 아니하고도 손쉽게 고칠 수 있을 정도의 사소한 것이어서 임차인의 사용⋅수익을 방해할 정도의 것이 아니라면 임대인은 수선의무를 부담하지 않지만, 그것을 수선하지 아니하면 임차인이 계약에 의하여 정해진 목적에 따라 사용⋅수익할 수 없는 상태로 될 정도의 것이라면 임대인이 수선의무를 부담한다"고 판시한 바 있고(대법원 2010다89876, 89883 판결), 또한 "임대인의 수선의무를 발생시키는 사용·수익의 방해에 해당하는지 여부는 구체적인 사안에 따라 목적물의 종류 및 용도, 파손 또는 장해의 규모와 부위, 이로 인하여 목적물의 사용·수익에 미치는 영향의 정도, 그 수선이 용이한지 여부와 이에 소요되는 비용, 임대차계약 당시 목적물의 상태와 차임의 액수 등 제반 사정을 참작하여 사회통념에 의하여 판단하여야 할 것"이라고 하였습니다(대법원 2011다107405 판결).임대인이 이를 근본적으로 해결하지 못하는 것은 수선의무 불이행에 따른 계약 해지 사유이자 손해배상 청구 사유로 간주될 수 있습니다(민법 제390조 - 채무불이행과 손해배상).만약 관련 특약으로 임차인에게 수선의무를 부여하더라도 특약에 의하여 임대인이 수선의무를 면하거나 임차인이 그 수선의무를 부담하게 되는 것은 통상 생길 수 있는 파손의 수선 등 소규모의 수선에 한한다 할 것이고, 대파손의 수리, 건물의 주요 구성부분에 대한 대수선, 기본적 설비부분의 교체 등과 같은 대규모의 수선은 이에 포함되지 아니하고 여전히 임대인이 수선의무를 부담한다하여야 한다는 입장입니다(대법원 94다34708 판결). 누수는 기본적 설비부분에 해당되므로 앞서 살펴본 내용에 따라 임대인이 수선할 의무가 있습니다.누수로 가구나 가전제품이 파손되거나 곰팡이로 건강상 피해가 발생했다면 손해배상을 청구할 수도 있습니다. 이때는 누수와 피해 사이의 인과관계와 손해액을 입증해야 하므로 피해 물품과 누수 부위를 촬영하고 구입 내역, 수리비 견적서, 진료기록 등을 확보하는 것이 중요합니다.분쟁을 막으려면 누수 발생 사실과 수리 요청 내용을 기록으로 남기는 것이 우선이며, 전화로만 요청하기보다는 문자메시지나 카카오톡, 이메일, 내용증명 등 확인할 수 있는 방식으로 발생 시점과 장소, 피해 정도, 수리 요청 내용을 전달하는 것이 좋습니다.누수 부위와 피해 물품은 사진과 영상으로 촬영하여 객관적 입증자료를 남겨두어야 합니다. 만약 임대인이 계속 연락을 받지 않는다면 피해 확대를 막기 위해 긴급 수리를 진행하고 비용을 청구하겠다는 내용도 미리 알리는 것이 좋습니다.이러한 법적 권리를 소송의 수단이 아닌 협상의 바탕으로 활용하여 집주인에게 합리적인 대안을 제시하시는 것이 바람직합니다. 그동안 발생한 누수 현장 및 침수 사진, 낙상 사고로 인한 진료 내역, 그리고 그간 수리를 요청하고 합의했던 대화 기록을 차분히 정리하여 집주인에게 전달해 보실 수 있습니다. 이후 더 이상의 거주가 어려운 현 상황을 객관적으로 설명하면서, 서로 간의 소송 분쟁이나 추가적인 치료비 청구 등을 원만히 정리하는 대신 보증금 반환 날짜와 일정 수준의 이사 비용 보전 범위를 명확히 상의하여 서면이나 문자 등의 기록으로 확정짓는 과정이 요구됩니다.만약 임대인이 계속해서 구두로만 알겠다고 하며 이행을 차일피일 미루어 당사자 간 해결이 어렵다면 주택임대차분쟁조정위원회나 대한법률구조공단을 통해 상담과 조정을 신청할 수 있으며, 조정 절차를 이용하시면 중립적인 조정위원의 중재 하에 법적 강제력과 원만한 타협점을 동시에 갖춘 합의안을 신속하게 도출하여 보증금 반환과 퇴거 절차를 안전하게 마무리하실 수 있을 것으로 판단됩니다. 피해액이 비교적 적다면 지급명령이나 소액사건심판도 검토해볼 수 있습니다.

안녕하세요. 김대원 공인중개사입니다.최근 주택 시장에서 등장하는 매도인 직접 대출 방식의 거래를 보고 시장의 불안정성과 권리관계 위험에 대해 우려가 크실 줄로 사료되며, 이러한 형태의 거래 자체는 사적 자치의 원칙상 법적으로 유효할 수 있으나 대출 규제를 우회하는 편법으로 악용되거나 향후 채무 불이행에 따른 분쟁을 야기할 가능성이 높습니다.매도인이 매수인에게 매매 대금의 일부를 빌려주고 해당 주택에 근저당권을 설정하는 이른바 셀러 파이낸싱 방식은 당사자 간 자유로운 합의에 따른 계약 자유의 원칙과 민법상 근저당권 제도를 활용한 사적 계약에 해당하므로 거래 자체를 불법으로 규정하기는 어려울 수 있습니다. 금융기관을 통한 주택담보대출이 아니므로 가계부채 관리를 위해 금융당국이 시행 중인 총부채원리금상환비율 규제나 은행권 대출 제한 규정을 직접적으로 위반한 것으로 보기는 어렵기 때문입니다.하지만 제1금융권의 엄격한 대출 규제를 회피하기 위한 우회 수단으로 이러한 사적 대출 방식이 확산될 경우 부동산 시장과 거래 당사자 모두에게 상당한 위험 요소로 작용할 가능성이 존재합니다. 매수인의 상환 능력이 제대로 검증되지 않은 상태에서 무리하게 거래가 이뤄질 경우, 향후 매수인의 잔금 상환 불능으로 인해 해당 주택이 경매에 넘어가거나 후순위 채권자 및 세입자의 보증금 미반환 피해로 이어질 위험성이 크기 때문입니다. 또한 시세를 왜곡하거나 양도소득세 등 세금을 탈루하기 위한 부정 거래 수단으로 악용될 여지도 배제할 수 없습니다.결과적으로 개인 간 정당한 사적 계약의 형식을 취하고 있더라도, 정부의 대출 규제 정책 실효성을 떨어뜨리고 시장의 거래 질서를 교란할 수 있다는 점에서 이러한 편법이 확산되는 것은 문제가있다고 생각됩니다.

안녕하세요. 김대원 공인중개사입니다.단지 내 공용시설 이용률에 따른 비용 부담 문제로 입주민 간 갈등이 발생하여 고민이 깊으실 줄로 사료됩니다. 결론부터 말씀드리면 어린이놀이터는 단지 내 전체 입주자가 공유하는 공용 복리시설에 해당하므로, 자녀 유무나 실제 이용 여부와 관계없이 전체 세대가 공동으로 유지보수 비용을 부담하는 것이 법적으로 타당합니다.공동주택관리법상 단지 내 설치된 어린이놀이터는 특정 세대만의 전유부분이 아닌 전체 입주자의 주거복지와 편의를 위해 설치된 부대·복리시설이자 공용부분으로 분류됩니다.현행법상 이러한 공용부분의 관리 및 유지보수에 소요되는 비용은 전체 입주자등이 공동으로 부담하는 관리비 및 장기수선충당금 항목에 속하며, 실제 개인의 사용 여부나 이용 빈도에 따라 차등 부과하지 않는 것을 원칙으로 하고 있습니다.또한 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률에서도 각 공유자는 관리규약에 특별한 정함이 없는 한 전유부분의 면적 비율에 따라 공용부분의 관리비용을 부담하도록 명시하고 있습니다. 만약 자녀가 없다는 이유로 놀이터 비용 부담을 제외하거나 특정 시설 이용자에게만 징수하게 된다면, 저층 세대의 승강기 유지비 미부담 주장이나 차량 미보유 세대의 단지 내 도로 관리비 거부 등 공동주택 전체의 관리 체계에 큰 혼란이 초래될 수 있습니다. 따라서 해당 아파트 관리규약이 정한 바에 따라 전체 세대가 균등하거나 지분별로 유지보수 비용을 분담하는 것이 법적·제도적으로 합리적인 해결책이 될 것으로 사료됩니다.

안녕하세요. 김대원 공인중개사입니다.장마철 습기로 인한 벽지 훼손과 곰팡이 문제로 일상생활에 불편함이 크실 줄로 사료되며, 질문자님께서 환기와 제습기 가동 등 세입자로서의 관리 의무를 다하셨음에도 발생한 하자에 대해서는 임대인이 도배 및 수리 의무를 부담해야 할 가능성이 높습니다.민법상 임대인은 임차인이 목적물인 주택을 정상적으로 사용하고 수익할 수 있도록 필요한 상태를 유지해 주어야 하는 적극적인 수선 의무를 지게 됩니다. 임차인 역시 임차물에 대해 선량한 관리자의 주의의무를 다해야 하지만, 질문자님처럼 환기와 제습기 가동 등 일상적인 관리를 성실히 수행했음에도 곰팡이가 생기거나 벽지가 뜨는 현상은 건물 자체의 단열 취약성이나 빗물 누수 등 구조적 하자로 인했을 가능성이 크기 때문입니다.이러한 상황에서는 임대인에게 하자가 발생한 사실을 지체 없이 알리고 도배 및 수선을 요청하시는 것이 바람직합니다. 현장 상태를 촬영한 사진이나 동영상과 함께 제습기 가동 등 관리를 해왔다는 정황을 차분히 설명하시고, 만약 임대인이 합리적인 이유 없이 수선을 거부할 경우 주택임대차분쟁조정위원회의 조정을 통한 해결을 검토해 보실 수 있을 것으로 판단됩니다.

안녕하세요. 김대원 공인중개사입니다.계약 체결 당시 합의한 금액과 다른 계약서 내용 및 집주인의 독촉 전화로 인해 심적으로 고충이 크실 줄로 사료됩니다. 결론부터 말씀드리면 계약 당시 30만 원으로 합의했다는 객관적인 입증 자료가 있다면 계약서 수정 및 차액 반환을 요구할 수 있으나, 이미 서명한 계약서 외에 별도의 증거가 없다면 법적으로는 계약서에 기재된 31만 원을 기준 금액으로 인정해야 할 가능성이 높습니다.계약 체결 과정에서 30만 원으로 명확히 구두 합의했음에도 집주인이 임의로 31만 원을 작성한 것이라면 이는 의사표시의 착오나 기망에 해당하여 계약 내용의 시정을 요구할 수 있습니다. 그러나 법적으로 서명·날인된 계약서 문서 자체는 당사자의 의사를 증명하는 강력한 증거력을 가진 처분문서로 취급됩니다. 따라서 계약 당시의 문자 메시지, 녹음 기록, 부동산 매물 안내문 등 30만 원으로 합의했음을 입증할 정황증거가 부족하다면 현실적으로 계약서 표기 금액인 31만 원이 유효한 월세로 간주될 가능성이 존재합니다.집주인이 이번 달에 32만 원을 요구한 것은 7월 월세 31만 원에 지난 6월에 미납된 차액 1만 원을 합산하여 청구한 구조로 보여집니다. 계약서상 금액이 31만 원으로 효력을 가진다면 지급하지 않은 1만 원은 차임 연체에 해당하므로 집주인의 청구 자체는 법적 테두리 내에 있을 수 있습니다. 다만 계약 당사자가 아닌 어머니에게 직접 연락하여 독촉하는 것은 불필요한 마찰을 일으킬 수 있으므로, 집주인에게 계약 당사자인 질문자님과 직접 대화하여 해결할 것을 정중히 요청하시는 것이 좋습니다. 계약 당시의 입증 자료를 먼저 점검해 보시고, 증거 확보가 어렵다면 집주인과 당시 정황을 차분히 소통하여 원만하게 금액을 정산해 나가시는 방법을 권해드립니다.

안녕하세요. 김대원 공인중개사입니다.신탁등기가 경료된 부동산을 접하시고 거래 안전성에 대해 고민이 많으실 줄로 생각되며, 신탁 부동산은 등기사항증명서상에 신탁 설정 사실만 단순 표기될 뿐 세부 권리관계가 드러나지 않으므로 법적 대항력 확보를 위해서는 신탁원부를 별도로 발급받아 다각도로 권리분석을 진행하셔야 안전합니다.부동산 신탁은 위탁자가 수탁자인 신탁회사에 부동산의 관리나 처분을 위탁하면서 소유권을 법적으로 이전하는 제도이므로 대외적인 소유권은 신탁회사에 존재하게 됩니다. 그러나 일반적으로 열람하는 등기사항증명서상에는 해당 건물에 신탁등기가 경료되었다는 사실과 신탁번호 정도만 확인이 가능할 뿐, 실제 임대차 계약이나 매매를 진행할 수 있는 권한이 누구에게 있는지 또는 보증금 및 매매대금을 수령할 정당한 주체가 누구인지 등 구체적인 계약 조건은 명시되지 않습니다. 따라서 관할 등기소를 방문하거나 온라인으로 발급받을 수 있는 신탁원부를 별도로 확인하여 신탁계약 조항과 우선수익자의 권리 범위를 정확히 이해하는 과정이 요구됩니다.일반 주택과 달리 신탁 부동산은 신탁법을 따르며, 신탁원부상 명시된 수탁자나 우선수익자의 공식적인 동의 없이 위탁자인 전 소유자와 임의로 임대차 계약을 체결할 경우 대항력이나 우선변제권을 제대로 부여받지 못해 향후 보증금을 보호받지 못할 위험이 있습니다. 매매나 임대차 거래 시 일반 주택과는 권리분석의 접근 방식이 전혀 다르다는 점을 명확히 인지하시고, 신탁원부 내용을 바탕으로 수탁자의 정식 동의서 첨부 여부 및 입금 계좌 지정 상태를 엄격히 대조하여 철저하게 확인한 후 거래를 진행하시는 것이 바람직합니다.