답변 내역

안녕하세요. 김도균 공인중개사입니다.1. 전원 입주 및 실거주 의무- 세대원 전원 거주: 토지거래허가구역 내 주택을 취득할 때는 세대주를 포함한 모든 세대원이 해당 주택에 실제 거주해야 하며, 2년간 이를 유지해야 합니다.- 자기 거주용 주택: 주택은 반드시 본인과 가족이 직접 거주하는 용도로 사용해야 하며, 가족 일부만 전입하거나 실제로 거주하지 않는 경우에는 허가 목적 위반으로 간주될 수 있습니다.2. 주택 취득 후 입주 시기 (4개월 원칙)- 4개월 기준: 허가 관청에서는 계약 체결부터 잔금, 등기까지 통상적으로 소요되는 시간을 반영해, 허가일로부터 4개월을 입주 기준으로 삼고 있습니다.- 취득 시점 이후: 2년간의 실거주 의무는 원칙적으로 취득 시점부터 적용되며, 만약 등기가 4개월보다 빨리 이뤄진다면 즉시 모든 세대원이 입주해야 합니다.3. 10월 말 입주 유예 신청- 부득이한 사유 소명: 현재 거주하고 있는 집의 임대차 계약이 10월 말까지 남아 있어 바로 이사할 수 없는 경우, 이를 ‘부득이한 사유’로 소명할 수 있습니다.- 관청의 인정: 관할 관청에서 해당 사유를 충분히 인정할 만한 자료(예: 현재 거주지 임대차 계약서 등)를 확인할 경우, 취득 시기와 입주 시기 유예가 가능합니다.4. 기존 주택 보유 시 유의사항- 기존 주택 처리: 만약 이미 주택을 보유하고 있다면, 새 주택 허가일로부터 6개월 이내에 기존 주택을 매매 또는 임대할 계획을 관청에 제출하고, 전 세대원이 이사할 준비를 마쳐야 합니다.

안녕하세요. 김도균 공인중개사입니다.반려동물을 키우지 않은 경우 청소비 부담에 관한 답변1. 핵심 근거: 특약의 조건성과 원인자 부담 원칙임대차 계약서에 “강아지 키우는 것을 허락한다(퇴실 시 업체 청소 조건)”라는 특약이 있다면, 이는 ‘실제로 강아지를 키운 경우’에만 적용되는 조건부 약정입니다.- 원인자 부담 원칙민법 제615조에는 임차인에게 빌린 물건을 원래대로 돌려줄 의무가 있다고 규정되어 있습니다. 하지만, 이 의무는 임차인의 사용으로 변화가 생긴 부분에만 해당합니다. 내 행동으로 생기지 않은 손해까지 책임질 필요는 없습니다.- 부당이득 금지실제로 강아지를 키우지도 않았는데 청소비를 요구한다면, 임대인 입장에서는 아무런 손해 없이 돈을 받으니 부당이득이 될 소지가 높습니다.2. 관련 법 조항과 판례 취지- 민법 제151조약정된 조건이 성립하지 않으면, 그에 따르는 책임도 발생하지 않습니다. ‘강아지를 키울 경우’라는 조건을 계약서에 썼지만, 실제로 반려동물을 키우지 않았다면 청소비를 낼 필요가 없습니다.- 대법원 판례원상회복 책임에는 ‘평범하게 사용하면서 생긴 자연스러운 마모’는 포함되지 않습니다. 반려동물을 키우지 않았다면 집 상태가 일반적인 사용과 차이가 없으니, 추가 업체 청소비를 요구하는 것은 법적인 근거가 부족합니다.3. 임대인에게 전달할 수 있는 논리 예시“계약서에 있는 특약은 강아지로 인한 털, 냄새 등 특별한 오염을 방지하기 위한 것으로 보입니다. 그런데 저는 들어온 뒤 한 번도 반려동물을 키운 적이 없습니다. 결과적으로, 특약의 조건이 성립하지 않았으니 청소비를 부담할 법적 의무가 없는 점 확인 부탁드립니다.”

안녕하세요. 김도균 공인중개사입니다.1. 임차권등기명령 신청 시점 (주택임대차보호법 제3조의3)우선, 주택임대차보호법 제3조의3 제1항에는 "임대차가 끝난 후 보증금이 반환되지 않은 경우" 임차인이 임차주택 소재지의 지방법원 등에서 임차권등기명령을 신청할 수 있다고 나와 있습니다. 만약 계약 만료일이 2023년 3월 15일이라면, 법적으로 임대차관계가 끝나는 3월 16일부터 신청이 가능합니다. 계약 만료 당일에는 아직 임대차가 종료된 상태가 아니기 때문에, 신청해도 법원에서 받아들여지지 않을 수 있습니다.2. 대항력·우선변제권의 유지 (주택임대차보호법 제3조의3 제5항)임차권등기명령을 받아 임차권등기를 마치면, 임차인은 대항력과 우선변제권을 취득합니다. 만약 이미 대항력 또는 우선변제권을 갖고 있었다면, 임차권등기 이후에도 그 권리들은 계속 유지됩니다. 즉, 임차권등기를 한 후에는 짐을 빼거나 전입신고를 옮기더라도, 원래 갖고 있던 권리를 그대로 지킬 수 있습니다. 다만, '임차권등기명령을 신청'했다는 사실만으로 효력이 생기는 것은 아닙니다. 반드시 법원 결정이 나온 후 등기소에서 임차권등기가 실제로 등기부등본에 올라간 걸 확인한 뒤에 이사하고 전입신고를 해야 합니다.3. 새 집 전입신고와 보증보험 관련새로 이사갈 집에서도 보증금을 안전하게 보호받으려면, 인도(즉, 실제 입주)와 전입신고를 마친 뒤에 확정일자까지 받아두는 것이 기본입니다. 질문자님의 일정 계획에 법적으로 조언드리면 다음과 같습니다.- 일정 맞추기: 기존 집 등기부등본에 임차권등기가 실제로 올라가려면 보통 1~2주가 걸립니다. 이 기간 동안에는 짐을 일부라도 남겨두고 기존 집 점유를 유지하시는 것이 안전합니다.- 전입신고 타이밍: 기존 집의 임차권등기가 완료된 날 바로 새 집으로 전입신고하고, 필요한 경우 보증보험에도 가입하시기를 권합니다. 새 집주인이 아무리 협조적이어도, 전입신고가 늦어지면 그 사이 집주인이 대출 등을 받는 위험이 생길 수 있기 때문입니다.4. 결론 및 행동 지침질문자님께서 "보증금을 못 받아도 바로 현금 이사가 가능하다"고 말씀하셨지만, 권리를 포기할 의사가 아니라면 아래 순서를 꼭 지키시는 게 좋습니다.- 3월 16일에 관할 법원에 임차권등기명령 신청서를 제출하세요.- 약 1~2주 후 등기부등본을 확인해 임차권등기가 실제로 기재됐는지 살펴보세요.- 등기 사실을 확인한 다음, 짐을 모두 옮기고 바로 새 집으로 전입신고를 하시면 됩니다.

안녕하세요. 김도균 공인중개사입니다.1. 대표적인 하급심 판례:서울중앙지방법원 2005가합100279 판결에서는 임차인 손을 들어줬습니다. 이 판례의 핵심은 다음과 같습니다.- 통상적인 손모란, 일반적으로 집을 살면서 생기는 가벼운 손상이나 가치 하락을 의미합니다. 이런 경우는 원상복구 범위에 포함되지 않으니 임차인이 책임질 필요가 없습니다.- 또한, 가구를 두어서 장판이 눌리거나 벽지가 약간 변색되는 정도는 임대인이 받는 월세나 전세금에 이미 비용이 포함되어 있다고 본 것입니다. 따라서 임대인이 직접 부담해야 할 몫입니다.2. 판단 기준: 자연스러운 사용과 임차인의 과실 구분- 통상적인 손모(임차인 책임 없음): 침대·장롱 등에 눌린 장판 자국, 못 자국, 햇빛에 변한 벽지 등- 임차인 과실(임차인 책임 있음): 가구를 옮기다 장판을 찢거나, 벽에 심한 낙서를 하거나, 반려동물이 손상 입혔을 때 등3. 임차인의 대응 방법질문자님의 상황처럼 장판에 자국만 남고 찢김은 없다면, 이건 명백히 평범한 생활 마모에 해당합니다.- 우선 이사하기 전에 장판 상태를 사진으로 남겨두는 것이 좋습니다. 실제로 파손이 없었음을 증거로 남길 수 있습니다.- 만약 임대인이 수리비를 요구한다면 ‘서울중앙지방법원 2005가합100279 판결’을 근거로 들면서, 가구 배치로 인한 눌림은 정상적인 사용이므로 임차인에게 배상 책임이 없음을 분명히 말씀하시면 됩니다.

안녕하세요. 김도균 공인중개사입니다.1. 분양권 매수 가능 여부주택법 제64조에 따르면, 기존에 주택이 한 채 있었던 분이 주택을 모두 매도해서 무주택자가 된 경우 분양권을 새로 구매하는 것은 가능하다고 볼 수 있습니다. 다만, 다음 두 가지 법적 제한에 유의하셔야 합니다.* 전매 제한(주택법 시행령 제73조):경기도 내 규제지역(예: 과천, 광명, 성남, 수원, 안양, 용인, 의왕, 하남 등 12개 지역)은 소유권 이전 등기 시점(최대 3년)까지 분양권 전매가 금지됩니다. 따라서 매수하려는 분양권이 전매 제한이 풀린 상태인지 반드시 확인하셔야 합니다.2. 양도소득세 비과세 요건'2년 보유'냐, '2년 거주'냐에 대한 궁금증이 많으실 텐데요. 결론부터 말씀드리면, 2년 이상 실제로 거주하셔야 1세대 1주택 비과세 요건을 충족합니다.* 법적 기준:소득세법 시행령 제154조 제1항에 따르면, 취득 시점에 해당 주택이 조정대상지역에 있다면 2년 실거주가 반드시 필요합니다.

안녕하세요. 김도균 공인중개사입니다.부동산의 자산 성격부동산, 특히 아파트는 한마디로 말하면 '투자자산'의 성격이 더 강합니다. 물론 동시에 실물자산으로서 어느 정도 안전성도 갖추고 있죠. 그래도 현대 경제에서는 투자자산 쪽으로 분류하는 게 더 알맞습니다. 그 이유는 다음과 같습니다.1. 왜 투자자산에 가까울까요?- 가격 변동성: 예금이나 적금은 원금이 보장되지만, 부동산 가격, 특히 아파트 값은 금리나 정부 정책, 공급 상황 등 여러 요인에 따라 크게 오르내릴 수 있습니다. 이처럼 손실 위험이 있으니 투자자산이라는 점이 분명해집니다.- 유동성의 한계: 현금이나 예금은 필요할 때 언제든 바로 쓸 수 있지만, 부동산은 당장 팔고 싶어도 바로 현금화가 어렵습니다. 이른바 '유동성 위험'이 따라붙게 됩니다.2. 왜 안전자산으로 여겨질까요?- 실물 자산이라는 점: 주식이나 채권은 발행 회사가 부도나면 가치가 사라지지만, 부동산은 땅과 건물이라는 실체가 남아 있습니다. 또 인플레이션(물가가 오를 때)에는 화폐 가치가 줄어드는 반면, 실물인 부동산 가치는 오르는 경향이 있어 자산을 지키는 역할을 하기도 합니다.- 장기적인 상승 기대: 한국에서는 "부동산은 결국 오른다"는 믿음이 널리 퍼져 있어서, 심리적으로 안전자산처럼 받아들여지는 면도 있습니다.정리하면,부동산은 '원금 손실 가능성'이 있고 '수익'을 목표로 거래된다는 점에서 투자자산입니다. 그래도 예금처럼 좀 더 안전하게 운용하고 싶다면, 입지가 좋은 곳을 선택해서 인플레이션에 대비하는 '안전지향적 투자' 전략을 고려해볼 만합니다.

안녕하세요. 김도균 공인중개사입니다.1. 자금조달계획서 작성법대출 비중이 높아서 걱정되시겠지만, 실제 대출액과 조달계획을 있는 그대로 작성하셔야 불필요한 의심을 피할 수 있습니다.- 금융기관 대출: 4억 원(주택담보대출)- 임대보증금: 1억 원(반환받을 전세보증금)- 기타 차입: 3.5억 원(질문자님에게 빌리는 자금)- 비고나 사유란이 있다면 ‘지인 차입’ 등으로 정확히 적는 것이 좋습니다.2. 리스크 관리 - 차용증은 필수3.5억 원을 연인(예비부부) 사이에 빌릴 경우, 국세청에서 증여로 의심을 방지하려면 실제로 빌린 돈이라는 점을 명확히 입증해야 합니다.- 차용증 작성 및 확정일자: 실제 송금 전에 차용증을 작성하고, 공증이나 우체국에서 확정일자를 남기세요.- 이자 지급 내역 확보: 부모-자식 관계가 아니어도 적정 이자(법정이자율 연 4.6%)를 매달 지급하고, 여자친구분 통장에서 질문자님 통장으로 이체된 기록을 남겨두세요. 이자가 부담된다면, 원금 일부라도 정기적으로 갚는 식으로 이체 내역이 꼭 남아야 합니다.3. 혼인신고 후 활용할 해결책혼인신고를 한 이후, 증여 신고로 전환하는 것이 가장 깔끔한 방법입니다.- 부부간 증여는 10년 동안 6억 원까지 세금이 면제됩니다.- 혼인신고가 끝나면 기존 차용증을 파기하고, ‘채무 면제’의 형태로 3.5억 원을 증여 신고하면 됩니다. 이 경우 증여세 없이 소명의무를 깔끔하게 해결할 수 있습니다.

안녕하세요. 김도균 공인중개사입니다.경기도 구리시에서 7억 원짜리 아파트를 구입할 때 내야 하는 부동산 중개보수(복비)에 대해 안내드립니다.아파트 매매 중개보수 계산 방법현행 공인중개사법 시행규칙 기준으로, 매매가가 7억 원일 때 적용되는 중개보수 요율은 0.4%입니다.- 계산식: 7억 원 × 0.004 = 280만 원- 최대 중개보수: 280만 원(부가가치세 별도)만약 중개사무소가 일반과세자라면 여기에 10%의 부가세(28만 원)가 붙어서 총 308만 원이 될 수 있습니다. 간이과세자인 경우에는 4%로 액수가 다를 수 있으니, 사전에 중개사무소에 확인하는 것이 좋습니다.중개보수 부담 주체많이들 궁금해하는 “매수자와 매도자가 중개보수를 반씩 내나요?”라는 질문- 부동산 중개보수는 매수인과 매도인이 각각 별도로 부담합니다.- 즉, 매수인은 본인 몫의 280만 원(최대), 매도인도 280만 원(최대)을 각각 중개사에게 지급해야 합니다. 중개사는 한 건의 거래로 양쪽에서 모두 수수료를 받는 구조입니다.참고 및 유의사항- 협의 가능: 위에서 안내드린 금액은 법상 정해진 최대치입니다. 실제로는 중개사와 협의해 더 낮은 요율로 계약하는 경우도 있으니, 계약 전 미리 상의해보면 좋습니다.- 영수증 꼭 받기: 중개보수 지급 후엔 반드시 현금영수증을 요청하세요. 추후 아파트를 팔 때 양도소득세 계산 시 필요경비로 인정받아 세제혜택을 볼 수 있습니다.

안녕하세요. 김도균 공인중개사입니다.1. 공급 원가 상승과 가격의 하방 경직성요즘 시멘트, 철근 같은 주요 원자재는 물론, 건설 현장 인건비도 빠르게 오르고 있습니다. 이런 분위기에서는 분양가 상한제가 적용돼도 가격이 쉽게 내려가기 어렵죠. 건설사 입장에서는 손해를 감수하고 집을 지을 수 없으니, 신축 아파트 가격이 쉽게 떨어지지 않는 구조입니다.2. '똘똘한 한 채' 선호와 수도권 쏠림최근엔 지역별로 차별화가 더 두드러지고 있습니다. 지방에선 미분양 물량이 늘고 있지만, 서울과 수도권은 여전히 새 아파트에 대한 수요가 많아요. 좋은 일자리, 편리한 교통, 다양한 인프라가 집중돼 있다 보니, 이런 곳은 시간이 갈수록 집값의 상승 압력이 커질 수 있습니다.3. 금리와 대출 환경도 고려해야한편으론 금리와 대출 조건 역시 집값에 큰 영향을 줍니다. 아무리 원가가 올라도 금리가 높으면 매수세가 약해질 수밖에 없습니다. 앞으로 금리 인하 여부와 정부의 대출 규제 완화가 실제 거래에 얼마나 영향을 줄지 지켜봐야겠죠.4. 지금 매수를 고민한다면무주택자거나 실거주를 고민 중이시라면, 가격 하락만 너무 기다리기보단 내 예산에 맞는 집을 미리 살펴보시는 것도 방법입니다. 원가가 계속 오르고, 새 아파트 공급은 줄어드는 상황이라 입지가 좋은 지역의 경우 갈수록 진입 장벽이 높아질 수 있습니다.정리하자면,공급 원가가 오르면서 신규 분양가와 신축 아파트 값은 당분간 우상향 흐름을 보일 가능성이 큽니다. 특히 수도권은 수요가 여전해서, 자산 가치 측면에서 긍정적으로 볼 수 있습니다.