답변 내역

안녕하세요. 김도균 공인중개사입니다.지방의 준공 후 미분양 주택을 매입할 때 주택 수에서 제외해 주는 세제 특례는 구매자의 거주 지역과 관계없이 적용되므로 수도권 거주자뿐만 아니라 지방 거주자가 인근 지역의 미분양 주택을 구입해도 동일한 혜택을 받을 수 있습니다. 2026년 현재 정부는 이 특례 적용 기한을 2026년 12월 31일까지로 연장했으며 대상 주택 가액 기준도 기존 6억 원에서 7억 원 이하로 상향 조정해 혜택의 폭을 넓혔습니다. 이에 따라 전용면적 85제곱미터 이하이면서 취득가액 7억 원 이하인 지방 미분양 주택을 취득하면 기존 1주택자는 양도소득세와 종합부동산세 산정 시 주택 수에 포함되지 않아 1세대 1주택자 지위를 그대로 유지할 수 있으며 취득세 또한 최대 50퍼센트까지 감면받을 수 있습니다. 결론적으로 지방에 거주하시더라도 요건에 맞는 미분양 물건을 구입하신다면 세금 중과 우려 없이 투자가 가능합니다.

안녕하세요. 김도균 공인중개사입니다.부동산 시장에서 자주 사용되는 지표인 피아이알은 가구소득 대비 주택가격 비율을 의미하는 영어 약자로 가구가 소득을 한 푼도 쓰지 않고 모두 모았을 때 집을 사는 데 걸리는 시간을 나타내며 이 수치가 과거 평균치보다 지나치게 높다는 것은 소득에 비해 집값이 과도하게 비싸다는 것을 뜻하므로 시장의 거품 여부를 판단하는 주요한 근거로 활용되니 질문자님이 보신 영상의 맥락처럼 현재 주택 가격의 적정성을 평가하는 매우 중요한 데이터라고 이해하시면 됩니다부동산 시장의 거품을 판단하는 핵심 지표인 PIR의 산출 공식PIR = 주택가격 ÷가구당 연간 소득 공식의 의미 풀이​분자 : 특정 지역의 주택 가격 중윗값 또는 평균값을 의미합니다.​분모 : 해당 지역 가구의 연간 평균 소득 또는 중위 소득을 의미합니다.​예를 들어:PIR이 15라면, 가계 소득을 한 푼도 쓰지 않고 15년 동안 꼬박 모아야 집 한 채를 살 수 있다는 뜻입니다.​PIR 수치가 과거 평균보다 높게 형성되어 있다는 것은 소득 상승 속도보다 집값 상승 속도가 훨씬 빨랐다는 것을 의미하며, 이는 보통 시장의 저평가 혹은 고평가를 나누는 척도가 됩니다.

안녕하세요. 김도균 공인중개사입니다.임대주택 청약 시 서울 거주 기간은 연속성이 핵심이라 매우 중요한 부분입니다. 질문하신 것처럼 이사 과정에서 주소지를 잠시라도 인천 본가로 옮겼다면 안타깝게도 서울 거주 기간의 연속성이 중단된 것으로 간주됩니다. 청약 제도에서 거주 기간은 해당 지역에 전입신고가 된 날부터 계산하며 중간에 타 지역으로 주소를 이전했다면 과거의 기간은 합산되지 않고 다시 전입한 날부터 새롭게 기산됩니다. 따라서 20년 넘게 서울에 거주했더라도 2주간 인천으로 주소를 옮긴 시점에서 이전 기록은 리셋되고 작년에 다시 서울로 전입한 날부터 거주 기간이 계산됩니다. 다만 신청하시려는 임대주택의 공고문에 따라 총 거주 기간을 합산해서 인정해 주는 예외적인 경우가 있을 수 있으니 반드시 해당 공고문의 거주지 요건과 산정 방식을 꼼꼼하게 확인하시기 바랍니다.

안녕하세요. 김도균 공인중개사입니다.1. 연 소득 정보의 부재와 DSR​10억 아파트 매수에 필요한 주택담보대출 한도를 확정할 수 없습니다. 2026년 현재 대출의 핵심은 담보 가치(집값)보다 상환 능력(소득)이기 때문입니다.​필요 자금: 10억(매수가) - 6.2억(매도 후 남는 순자산) = 약 3.8억 원 (취득세 등 부대비용 별도)​이 3.8억 원을 대출받기 위해서는 DSR(총부채원리금상환비율) 40% 규제를 통과해야 합니다. 즉, 질문자님의 연 소득이 기존 부채와 신규 대출 원리금을 감당할 수 있는지 계산해봐야 합니다. 소득이 낮다면 3.8억 원 대출이 불가능하여 매수 자체가 어려울 수 있습니다.​2. 현실적인 자금 흐름 (계약금 1억 만들기)​현재 보유 현금이 1,000만 원뿐이므로, 10억 아파트의 계약금(1억 원)을 내기 위해서는 선 매도 후 매수전략이 필수적입니다.​1단계 : 현재 거주 중인 집(8억)을 먼저 계약하고, 매수자로부터 계약금 10%(8,000만 원)을 받습니다.​2단계 : 받은 계약금 8,000만 원 + 보유 현금 1,000만 원 + (부족분 1,000만 원은 신용대출 등으로 융통) = 총 1억 원을 마련합니다.​3단계 : 마련한 1억 원으로 이사 갈 집의 계약금을 지급합니다.​3. 최종 잔금과 이사​이삿날(잔금일)은 반드시 내 집 파는 날과 새 집 사는 날을 같은 날로 잡아야 합니다.​8억 중 계약금을 뺀 나머지 잔금을 받습니다.​잔금을 받자마자 기존 1억 8,000만 원 대출을 전액 상환하고 근저당을 말소합니다.부족한 자금(3.8억 원)에 대해 미리 승인받은 주택담보대출을 실행하여 잔금을 치릅니다.4. 제안 드리는 말씀​현금 흐름은 위와 같이 받아서 주는 방식으로 해결할 수 있습니다. ✔️하지만 가장 위험한 것은 계약은 했는데, 소득이 부족해 대출이 안 나오는 상황입니다. 따라서 부동산 계약서를 쓰기 전에 반드시 소득 증빙 서류를 지참하고 은행을 방문하여 내 소득으로 3.8억 원 대출이 가능한지 가심사를 먼저 받아보셔야 합니다.

안녕하세요. 김도균 공인중개사입니다.1. 소득 없는 무직자인데 안심전세대출 연장이 가능할까요?연장 가능성이 매우 높습니다.버팀목 대출과 달리, HUG 안심전세대출은 임차인의 소득보다는 신용점수와 주택의 담보 가치(집값)를 더 중요하게 봅니다. 질문자님께서 신용점수가 만점 수준이고 연체 이력이 없다고 하셨으므로, 임차인 요건 부분에서는 문제가 없을 것으로 보입니다. 실제로 대출 실행 당시에는 재직 중이었으나, 연장 시점에 무직인 경우에도 신용상 문제가 없다면 대부분 연장이 승인됩니다.2. 연장 불가 판정 시 대처 및 묵시적 갱신 여부질문: 만약 연장이 안 되면 만기일에 세입자를 구하면 되나요?네, 맞습니다. 최악의 경우(집값 하락 등으로 대출 한도가 줄어들거나 연장 불가 시)에는 만기일에 맞춰 새로운 세입자의 보증금으로 기존 대출을 상환하고 이사하는 방향으로 가닥을 잡아야 합니다.질문: 묵시적 갱신으로 넘어가도 되나요? 절대 안 됩니다. 전세대출을 연장하려면 은행에 계약 갱신을 증명하는 서류를 제출해야 합니다.묵시적 갱신이 되면 서류상으로 명확한 계약 기간을 증명하기 어려워 대출 연장 심사가 거절될 수 있습니다.반드시 임대인과 협의하여 보증금 변동 없는 재계약서(또는 계약 갱신 확인서)를 작성하고, 확정일자(또는 신고필증)를 받아 은행에 제출해야 대출 만기도 2년 더 연장할 수 있습니다.질문: 보증보험 효력은 어떻게 되나요?안심전세대출은 대출과 반환보증(보증보험)이 결합된 상품입니다.대출을 연장하면 보증보험도 함께 연장 절차를 밟게 됩니다. 반대로 대출이 연장되지 않고 종료되면 보증보험 효력도 만기일에 맞춰 종료됩니다. 3. 제안무직이라도 신용이 좋으면 연장 자체는 문제없습니다. 전세보증금이 공시지가에 1.26을 곱한 금액 이내인지 계산해 봅니다. (이 범위를 벗어나면 일부 상환 요구받을 수 있음) 묵시적 갱신 말고, 임대인과 협의하여 연장 계약서를 꼭 쓰세요. 만기 1개월 전에 서류를 들고 은행에 방문하여 연장 자필서명을 진행하세요.

안녕하세요. 김도균 공인중개사입니다.부동산 계약 과정에서 중개업소가 소개해 주는 대출모집인은 대부분 금융회사에 정식으로 소속된 전문가들이므로 기본적으로는 신뢰하고 상담을 진행하셔도 무방합니다. 대출모집인을 이용하면 은행 운영 시간에 맞춰 방문하기 어려운 직장인들도 원하는 시간과 장소에서 서류 작성 및 접수가 가능하여 매우 편리하며 내 소득과 신용 조건에 맞춰 여러 금융사의 금리와 한도를 한눈에 비교하고 최적의 상품을 안내받을 수 있다는 장점이 있습니다. 다만 주거래 은행의 실적 우대 금리가 더 유리할 수도 있으므로 무조건 맡기기보다는 두 조건을 비교해 보는 것이 좋으며 안전한 거래를 위해서는 ✔️대출모집인 통합조회 시스템을 통해 성명과 등록번호를 입력하고 실제 등록된 인물인지 반드시 확인해야 합니다. 또한 정식 모집인은 고객에게 별도의 수수료나 진행비를 절대 요구하지 않으므로 만약 금전을 요구한다면 이는 불법 사기임을 인지하고 피해야 하며 이러한 주의사항만 잘 지킨다면 대출모집인은 복잡한 대출 과정을 도와주는 유용한 조력자가 될 것입니다.

안녕하세요. 김도균 공인중개사입니다.안녕하세요. 결혼과 내 집 마련 준비로 고민이 많으시겠어요. 궁금해하시는 두 가지 질문에 대해 답변드립니다.1. 남자친구분의 무주택자 인정 여부남자친구분은 '무주택자'로 인정받을 가능성이 매우 높습니다.주택 공급에 관한 규칙 및 주택도시기금 대출(디딤돌 등) 규정에 따르면, 만 60세 이상의 직계존속(부모님)이 주택을 소유하고 있는 경우, 그 자녀가 청약이나 대출을 신청할 때는 자녀를 무주택자로 간주하는 규정이 있습니다.현재 남자친구분의 부모님이 만 65세 이상이시므로, 남자친구분이 부모님과 주민등록상 같은 세대에 거주하고 있더라도, 청약 및 생애최초 주택구입자금 대출 등 주요 정책 자격 심사에서 남자친구분은 무주택 자격을 유지하게 됩니다.2. 여자친구분 부모님 댁으로 전입 시 부모님 대출 영향 여부남자친구분이 전입하더라도 부모님의 생애최초 대출에는 영향이 없을 것으로 보입니다.아직 혼인신고를 하지 않은 상태에서 남자친구분이 여자친구분 부모님 댁으로 전입신고를 하게 되면, 법적으로 가족이 아닌 '동거인' 자격으로 등재됩니다.디딤돌 대출이나 보금자리론 같은 정부 지원 대출은 대출 신청인과 배우자, 그리고 주민등록표에 등재된 직계존비속(부모, 자녀)'의 주택 수와 소득을 합산하여 심사합니다.

안녕하세요. 김도균 공인중개사입니다.제한물권 설정 매물은 권리 관계가 매우 복잡하고 위험 요소가 큽니다. 압류나 임차권 등기가 이미 존재한다는 것은 집주인의 자금 여력이 한계에 도달했거나 법적 분쟁 중임을 의미합니다. 비록 보증금이 없는 월세 계약이라도 예치금 100만 원은 엄연히 돌려받아야 할 자산입니다. 경매가 진행되어 소유권이 넘어가거나 압류가 실행될 경우 집주인이 예치금을 돌려줄 능력이 없을 가능성이 매우 높으며 이 비용을 법적으로 보호받기도 쉽지 않습니다. 중개업자는 단기 계약이라 괜찮다고 하지만 문제 발생 시 책임은 오롯이 임차인에게 돌아옵니다. 주거 안정성 측면에서도 갑작스러운 퇴거 요청을 받을 수 있어 매우 불안정한 계약입니다. 매력적인 가격은 그만큼의 위험 수당이라고 보아야 합니다. 1년이라는 긴 기간을 거주할 예정이라면 예치금 손실 가능성과 심리적 불안을 감수하면서까지 이 매물을 선택하는 것은 권장하지 않습니다. 다른 안전한 매물을 찾아보시는 것을 추천합니다.

안녕하세요. 김도균 공인중개사입니다.새로 이사하는 원룸으로 전입신고를 하시면 기존 집의 보증금을 지키기 위한 대항력이 사라진다는 점을 주의해야 합니다. 주택임대차보호법상 보증금을 보호받으려면 전입신고와 점유가 유지되어야 합니다. 만약 기존 집의 보증금이 크다면, 본인이 새 집으로 전입하더라도 가족 중 한 명의 전입을 기존 집에 남겨두는 방법으로 대항력을 유지할 수 있습니다. 배우자나 자녀 등 세대원이 기존 주소지에 주민등록을 유지하고 점유를 지속한다면 법적 보호를 받을 수 있기 때문입니다. 집주인을 신뢰하여 4월에 보증금을 받는 데 문제가 없다고 판단되면 옮기셔도 되나, 안전을 최우선으로 한다면 가족의 전입을 활용해 대항력을 확보하시기 바랍니다.

안녕하세요. 김도균 공인중개사입니다.원룸 창문이 구조물에 의해 절반 정도 가려져 있다면 실제 거주 시 채광과 환기 면에서 분명한 아쉬움이 남을 수 있습니다. 우선 물리적으로 햇빛이 들어오는 면적이 줄어들기 때문에 낮 시간에도 실내 조명을 켜야 할 만큼 어두울 수 있으며 일조량이 부족하면 겨울철 난방 효율이 떨어지거나 방 안에 습기가 잘 마르지 않아 곰팡이가 생길 위험도 높아집니다. 환기의 경우 창문을 열 수만 있다면 공기 교체는 가능하지만 가림막이 바람의 흐름을 막아 맞바람이 치는 시원한 환기 효과를 기대하기는 어렵고 답답한 느낌을 받을 수 있습니다. 보통 신축 건물에서 이런 구조가 나타나는 이유는 인접 건물과의 거리가 가까워 법적으로 사생활 보호를 위한 차면 시설을 의무적으로 설치했기 때문인데 이는 외부 시선 차단이라는 장점이 되기도 하지만 개방감을 중요하게 여기는 분들에게는 큰 단점이 됩니다. 따라서 계약을 진행하기 전에 반드시 낮에 방문하여 불을 끄고 채광 상태를 확인해 보시고 창문을 열었을 때 앞 건물 벽이나 가림막이 너무 가까워 심리적으로 위축되는 느낌은 없는지 꼼꼼하게 따져보시는 것이 좋습니다.