답변 내역

안녕하세요. 김도균 공인중개사입니다.공인중개사법 위반 신고 및 과태료 부과 주체 안내​질문하신 공인중개사의 금지행위 위반 및 확인·설명의무 누락과 관련하여 신고 절차와 처분 주체에 대해 설명해 드립니다.​1. 과태료 및 행정처분 부과 주체​공인중개사법 위반에 따른 과태료 부과 및 영업정지 등의 행정처분 권한은 오직 '등록관청(해당 시·군·구청 부동산관리과 등)'에 있습니다.​국민신문고: 민원을 접수하는 창구 역할을 하며, 접수된 내용은 결국 해당 지자체(관할 구청)로 이첩되어 처리됩니다.​한국공인중개사협회: 협회는 공인중개사들의 이익단체이자 법정 단체이지만, 행정처분을 직접 내릴 수 있는 법적 권한이 없습니다. 회원에 대한 윤리적 징계나 협회 차원의 권고는 가능하나 법적 실효성은 낮습니다. "협회는 중개사 편"이라는 말은 협회가 징계 권한이 없거나 미온적일 수 있다는 점 때문에 나오는 이야기일 수 있습니다.​2. 신고처에 따른 중복 처벌 여부​여러 곳에 신고하더라도 실제 처분은 관할 구청 한 곳에서만 이루어집니다.​국민신문고에 신고하면 관할 구청으로 전달됩니다.​관할 구청에 직접 신고하는 것이 가장 빠릅니다.​협회에 신고하는 것은 행정처분 자체에는 큰 영향을 미치지 않습니다.​일사부재리의 원칙: 동일한 위반 행위에 대하여 두 번 이상 과태료를 부과할 수 없습니다. 따라서 여러 곳에 신고해도 최종적으로는 담당 부서에서 내용을 통합하여 한 번의 처분을 내리게 됩니다.​3. 대응 방법​금지행위 위반(형사처벌 대상)과 확인·설명 의무 누락이 명확하다면, 증거 자료(계약서, 중개대상물 확인설명서, 녹취, 문자 등)를 구비하여 관할 구청 부동산 관련 부서에 직접 정식 민원을 제기하시는 것이 가장 확실하고 실질적인 방법입니다.​추가로 해당 위반 사항으로 인해 발생한 금전적 손해가 있다면, 행정처분과는 별개로 민사 소송이나 협회 공제금 청구를 통해 배상을 받으셔야 합니다.

안녕하세요. 김도균 공인중개사입니다.■ 현재 법정 중개보수 요율표에 따르면, 주택 임대차 거래금액(환산보증금)이 1억 원 이상 ~ 6억 원 미만인 구간의 상한 요율은 0.3%입니다.​[주택] 보증금 2,000만 원 / 월세 92만 원​1. 거래금액(환산보증금) 계산2,000만 원 + (92만 원 × 100) = 1억 1,200만 원​2. 중개보수 계산 (요율 0.3% 적용)​대상 구간: 1억 원 이상 ~ 6억 원 미만 (상한 요율 0.3%, 한도액 없음)​계산: 1억 1,200만 원 x 0.3% = 336,000원​3. 최종 확인​중개보수: 336,000원 (10% 부가가치세 별도)​이 금액은 임대인과 임차인이 각각 지불하는 금액입니다.■상가(비주거용 건축물)의 경우, 주택과 달리 금액 구간에 따른 차등 요율이 아닌 단일 상한 요율이 적용됩니다.​[상가] 보증금 2,000만 원 / 월세 92만 원​1. 거래금액(환산보증금) 계산 2,000만 원 + (92만 원 x100) = 1억 1,200만 원​2. 중개보수 계산 (상한 요율 0.9% 적용)상가는 현행법상 0.9% 이내에서 중개사와 의뢰인이 서로 협의하여 결정하게 되어 있습니다. 보통 최대치인 0.9%를 기준으로 안내되는 경우가 많습니다.계산: 1억 1,200만 원 x 0.9% = 1,008,000원​3. 최종 확인​최대 중개보수: 1,008,000원 (10% 부가가치세 별도)이 금액은 임대인과 임차인이 각각 지불해야 하는 법정 최고 금액입니다.

안녕하세요. 김도균 공인중개사입니다.​1. 할인 분양의 실체현재 부산은 미분양 물량이 8,000호를 넘어서며 15년 만에 최대치를 기록하고 있습니다. 특히 소위 '악성 미분양'으로 불리는 준공 후 미분양이 늘면서 건설사들이 파격적인 혜택을 내놓고 있습니다.​실질적 할인: 분양가 자체를 낮추거나, 발코니 확장비 무상, 중도금 무이자, 계약금 안심 보장제 등을 통해 체감 분양가를 1억 원 가까이 낮추는 사례가 실제로 존재합니다.​이유: 고분양가 논란과 고금리로 인해 매수 심리가 위축되자, 건설사들이 자금 회수를 위해 궁여지책으로 할인을 선택하고 있는 것입니다.​2. 2026년 부동산 시장 전망2026년은 지난 수년간의 침체를 뒤로하고 '회복 초기 단계'에 진입할 것으로 보입니다. 주요 포인트는 다음과 같습니다.​공급 부족 현상: 2025년과 2026년 부산의 입주 물량은 연간 적정 수요(약 17,000세대)에 한참 못 미치는 9,000~11,000세대 수준입니다. 이 '공급 절벽' 때문에 신축 아파트에 대한 희소성이 다시 높아질 전망입니다.​금리 하향 안정화: 주택담보대출 금리가 3~4%대에서 안정 흐름을 보이면서, 이자 부담을 느꼈던 실수요자들이 다시 움직일 가능성이 큽니다.​✔️지역별 양극화(삼극화): 모든 지역이 오르기보다는 해운대, 수영, 남구 등 상급지 위주로 먼저 반등하고, 외곽 지역은 회복 속도가 더딘 '삼극화' 현상이 심화될 것입니다.​3. 결론: 지금 사도 될까요?지금처럼 미분양이 많을 때 건설사의 할인 혜택을 잘 활용하는 것은 기회가 될 수 있습니다. 다만, 다음을 꼭 확인하세요.​입지: 단순히 싸다고 사기보다는, 향후 공급이 부족해질 지역인지(해운대, 수영, 동래 등)를 우선순위에 두십시오.​급매물 비교: 할인 분양가보다 주변의 기존 아파트 급매물이 더 저렴할 수도 있으니 꼼꼼한 시세 비교가 필수입니다.단, 본 답변은 제공된 정보를 바탕으로 작성되었으며, 투자 결정에 대한 최종적인 책임과 그에 따른 결과는 모두 투자자 본인에게 귀속됩니다. 부동산 시장 상황은 가변적이므로 매수 지역 전문가와 상담하시어 신중하게 결정하시기 바랍니다.

안녕하세요. 김도균 공인중개사입니다.​1. 보증금 분할 계획 (보증금 500만 원 기준)​가장 보편적이고 안정적인 비율인 중도금 40%를 적용하면 다음과 같은 스케줄이 나옵니다.​계약금 (10%): 50만 원 (이미 지급 완료)​중도금 (40%): 200만 원 (1월 24일 계약 시 지급)​잔금 (50%): 250만 원 (2월 24일 입주 시 지급)​2. 계약서 작성 시 주의중도금을 40%(200만 원)로 설정하기로 했다면, 계약서에 '중도금 200만 원 1월 24일 지급'이라는 내용을 반드시 명시해야 합니다.​3. 중개사님께 전달할 협의 내용​중개사님께는 다음과 같이 말씀하시면 됩니다."계약금 50만 원은 이미 보냈고, 오는 1월 24일 계약서 작성할 때 보증금의 40%인 200만 원을 중도금으로 먼저 입금하겠습니다. 나머지 잔금 250만 원은 입주 날인 2월 24일에 입금하는 것으로 집주인분께 조율 부탁드립니다."

안녕하세요. 김도균 공인중개사입니다.​임대인(집주인)이 ✔️깐깐한 소유주같다면 해당 사실을 사진과 함께 알리시는 것이 좋습니다. ​1. 왜 알려야 하나요?​통지의 의무: 세입자는 거주 중 주택에 하자가 발생하면 이를 임대인에게 알릴 의무가 있습니다. 나중에 퇴거할 때 알리게 되면 "왜 진작 말하지 않았느냐, 세입자의 과실로 심해진 것 아니냐"는 불필요한 오해를 살 수 있습니다.​자연 노후화 판단: 사진상 벽지 갈라짐은 전형적인 '통상적인 손모(자연스러운 노후화)'나 건축물 자체의 수축·팽창으로 인한 현상으로 보입니다. 질문자님의 과실이 아님을 미리 명확히 해두는 것이 원상복구 분쟁을 방지하는 길입니다.​2. 누구에게 해야하나요?​임대인에게 직접 연락: 계약 관계의 당사자는 임대인입니다. 부동산(중개업소)은 계약 당시의 중개 역할이므로, 원칙적으로는 임대인에게 직접 연락하는 것이 가장 빠르고 확실합니다.​3. 어떻게 말해야 할까요? (✔️문자)​전화보다는 사진과 함께 근거가 남는 문자 메시지를 추천합니다.

안녕하세요. 김도균 공인중개사입니다.현실은 '공간 임대업'이 아니라 고강도의 '서비스업'이자 '시설 관리업'입니다. 무경험자가 꼭 알아야 할 '진짜 현실' 4가지를 말씀드립니다.​1. "청소와 민원"이 업무의 90%입니다관리 총무를 두지 않는 이상, 소유주가 직접 화장실 청소, 분리수거, 음식물 쓰레기 처리를 매일 해야 합니다. 특히 입실자 간의 층간 소음, 흡연, 도난, 관리비 체납 등 사람 스트레스가 상상 이상입니다. "방만 주면 끝"이 아니라 24시간 대기조처럼 사소한 민원(와이파이 끊김, 변기 막힘 등)을 해결해야 합니다.​2. 시설 노후화와의 전쟁입니다고시원 매물은 대부분 연식이 오래된 건물에 있습니다. 겨울철 보일러 고장, 장마철 누수, 에어컨 배관 문제 등은 예고 없이 터집니다. 간단한 설비(전등 교체, 실리콘 작업, 수전 교체 등)는 직접 할 줄 알아야 사람 부르는 비용(인건비)을 아껴 수익을 낼 수 있습니다. 특히 노후, 고장난 시설물 교체 비용이 만만치 않습니다.​3. 마케팅 없이는 '공실 지옥'입니다요즘은 시설만 좋다고 사람이 오지 않습니다. 블로그 상위 노출, 인스타그램, 룸투어 앱 관리 등 온라인 마케팅에 능숙해야 합니다. 영상 속 젊은 사장들이 성공한 이유는 시설도 좋지만, 이런 '온라인 마케팅' 감각이 뛰어나기 때문입니다. 단순히 문 열어놓고 기다리면 공실만 쌓입니다.​4. 엑셀 수익률과 통장 잔고는 다릅니다매매상(컨설팅)이 보여주는 수익률표에는 '감가상각'과 '돌발 수선비'가 빠져 있습니다. 권리금을 주고 들어갔다면, 그 권리금을 회수하는 기간까지 계산해야 진짜 수익입니다. 또한, 전기세/가스비 인상 시기에는 순수익이 확 줄어들 수 있다는 점도 감안해야 합니다.​5. 제안드리는 말씀무경험자라면 무턱대고 인수하기보다, 주말에 고시원 총무 아르바이트를 한 달이라도 해보시고 '이 일이 적성에 맞는지' 확인한 뒤 결정하시길 강력히 추천합니다.

안녕하세요. 김도균 공인중개사입니다.1. 가장 먼저 확인할 것: 매도가 가능한 상태인가? ​대토 보상으로 받은 권리는 원칙적으로 소유권 이전 등기를 마칠 때까지 전매(매매)가 금지됩니다.​* 등기 완료 후: 이미 본인 명의로 소유권 이전 등기가 되어 있다면 일반 토지처럼 자유롭게 매도하시면 됩니다.​* 등기 전(계약 상태): 아직 등기가 넘어오지 않은 상태에서 매매하는 것은 불법 전매가 될 수 있으며, 예외적인 사유(해외 이주, 이민 등 법적 허용 사유)가 있을 때만 LH 승인을 받아 명의 변경이 가능합니다. ​​2. 빠르게 매도하는 '부동산 컨택' 전략​아파트처럼 동네 부동산에만 내놓으면 거래가 늦어질 수 있습니다. 매수 대기자의 범위를 넓혀야 합니다.​* 수도권(서울/경기) 토지 전문 부동산 컨택: 세종시 땅을 사려는 자금력 있는 투자자(큰 손)들은 주로 서울이나 수도권에 거주하며, 그 지역의 토지 전문 중개법인을 통해 물건을 찾습니다. 인터넷으로 '수도권 토지 전문 공인중개사' 등을 검색하셔서 그쪽에도 매물을 내놓으시면 의외로 빠른 거래가 될 수 있습니다.​* 현지 전문 부동산 병행: 물론 해당 택지가 위치한 세종시 생활권 내의 '단독주택/토지 전문' 부동산 3~5곳에도 내놓으셔야 합니다.

안녕하세요. 김도균 공인중개사입니다.묵시적 갱신이란 임대인과 임차인이 임대차 계약 만료 전 일정 기간까지 서로 계약 종료나 조건 변경에 대해 아무런 의사를 표시하지 않았을 때, 기존 계약과 동일한 조건으로 계약이 자동 연장되는 것을 의미합니다.​1. 성립 요건 및 기간​성립 시기: 임대인은 계약 만료 6개월 전부터 2개월 전까지, 임차인은 2개월 전까지 상대방에게 통지하지 않아야 합니다.​존속 기간: 묵시적 갱신이 되면 임대차 기간은 다시 2년으로 간주됩니다.​2. 임차인의 해지권 ​언제든지 통보 가능: 묵시적 갱신 중 임차인은 언제든지 임대인에게 계약 해지를 통지할 수 있습니다.​효력 발생: 임대인이 그 통지를 받은 날부터 3개월이 지나면 해지 효력이 발생하여 계약이 정당하게 종료됩니다.3. 대법원 판단:설령 갱신된 계약 기간이 실제로 시작되기 전이라 하더라도, 해지 통지 후 3개월이 지났다면 임대인은 임차인에게 보증금을 돌려줄 의무가 있다고 보았습니다.(기사 내용 중 하단)https://n.news.naver.com/article/003/0012366900?sid=1024. 제안드리는 말씀✔️임대차 계약 만료일 2개월 전까지 계약에 관한아무런 의사를 표시하지 않아 묵시적 계약 갱신 후 퇴거 희망일인 5월 15일(기존 계약 만기일인 3월 15일 이후여야함.) 3개월 전인 2월 15일에 계약 해지 의사를 임대인에게 표시하면 복비는 임대인이 부담해야 합니다.

안녕하세요. 김도균 공인중개사입니다.부동산 투자 공부의 핵심인 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」(국토계획법)에 대해 중점적으로 답변해 드립니다. 이 법은 대한민국 부동산의 '가치'를 결정하는 가장 강력한 규칙입니다.​1. 국토계획법이 투자자에게 중요한 이유​부동산의 가치는 그 땅에 '어떤 건물을, 얼마나 크게' 지을 수 있느냐에 따라 결정됩니다. 국토계획법은 이를 규제하는 기본법으로, 투자의 성공 여부를 가르는 지표가 됩니다.​2. 반드시 알아야 할 3대 핵심 개념​① 용도지역 (부동산의 신분)​전국의 모든 토지는 중복되지 않게 용도가 정해져 있습니다.​주거지역: 거주 안녕을 위해 지정 (전용/일반/준주거로 세분화)​상업지역: 업무 및 상업 기능을 위해 지정 (가장 비싸고 개발 가치가 높음)​공업지역: 공장 및 공업 편익을 위해 지정​녹지지역: 자연환경 보존을 위해 지정 (개발 제한이 많음)​② 건폐율과 용적률 (수익성의 척도)​건폐율: 대지면적에 대한 건축면적의 비율 (땅을 얼마나 넓게 쓸 수 있는가)​용적률: 대지면적에 대한 건축연면적의 비율 (건물을 얼마나 높게 올릴 수 있는가)​팁: 용적률이 높을수록 분양하거나 임대할 공간이 많아져 투자 가치가 급상승합니다.​③ 도시·군기본계획 (미래 투자의 지도)​각 지자체가 20년 뒤를 내다보고 만드는 장기적인 청사진입니다.​어디를 중심지로 키울지, 어디에 도로와 철도를 놓을지가 이 계획에 담겨 있습니다.​투자를 결정하기 전, 해당 시청 홈페이지에서 이 계획서를 확인하는 것만으로도 실패 확률을 크게 줄일 수 있습니다.

안녕하세요. 김도균 공인중개사입니다.1. 오피스텔의 주택 수 포함 원칙(전입신고 여부)​오피스텔은 기본적으로 건축법상 '업무시설'이지만, 실제 사용 용도에 따라 주택 수 포함 여부가 달라집니다.​업무용으로 사용하는 경우: 주택 수에 포함되지 않습니다.​주거용으로 사용하는 경우: (전입신고를 하거나 실제 주거로 사용하는 경우) 세법상 주택 수에 포함되는 것이 원칙입니다.​2. 2024년 부동산 대책에 따른 특례​정부는 소형 주택 공급 활성화를 위해 특정 조건을 만족하는 소형 신축 오피스텔에 대해 주택 수 제외 혜택을 부여하고 있습니다.​대상: 2024년 1월 10일부터 2025년 12월 31일까지 준공된 신축 소형 오피스텔​조건: * 전용면적 60㎡ 이하 (질문하신 30㎡는 해당됨)​수도권 6억 원 / 지방 3억 원 이하의 취득가격​혜택: 해당 오피스텔을 최초로 구입할 경우, 취득세·양도세·종부세 산정 시 주택 수에서 제외됩니다. (단, 1세대 1주택 특례 적용 시에는 유의가 필요하므로 세무사와 상담 권장)3. 말씀하신 소형 오피스텔의 주택 수 포함 여부를 확인하기 위해, 현재 어떤 세금이나 법적 상황을 염두에 두고 계신지 여쭙고 싶습니다.​취득 시점: 다른 주택을 추가로 매수할 때의 '취득세 중과' 여부 때문인가요?​보유 시점: 재산세나 종합부동산세(종부세) 합산 때문인가요?​처분 시점: 향후 이 오피스텔이나 다른 주택을 팔 때 '양도소득세 비과세 및 중과' 판정을 위함인가요?​각 세법마다 오피스텔을 주택으로 간주하는 기준(시가표준액 1억 이하 여부, 실제 거주 여부, 2024년 신축 특례 해당 여부 등)이 다르기 때문에, 구체적인 목적을 알려주시면 더 정확한 답변이 가능합니다.