답변 내역

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.공인중개사 자격증 취득후 개업을 하기위해서는 반드시 먼저 실무교육을 받고 사무실을 구한 후 시·군·구청장에 사무소 개설등록을 신청한 후, 개업전 중개행위에 사용할 인장 등록 및 업무보증을 설정 하고 세무서를 방문하여 사업자 등록을 해야 합니다. 실무교육의 내용은 공인중개사에게 필요한 법률지식, 부동산 중개 및 경영실무, 직업윤리 등을 중심으로 이루어지는데 특히 관련 법률은 매년 개정이 이루어지므로 자격증을 취득한후 장롱면허로 가지고 있다가 개업하는 경우에 필요한 지식으로서 습득할 수 있습니다. 개업 이후에도 2년마다 법 및 제도 변경사항, 중개 및 경영실무, 직업윤리 등에 대한 연수교육을 받게끔 되어 있습니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.공인중개사 시험은 평균 60점 이상이면 합격하게되는 절대평가 시험 방식입니다. 이로인해 시험 난이도를 통해 합격자수를 조절하고 있으나 시험 난이도 조절이 쉽지 않다보니 합격생이 많이 나오는 해가 있는 반면 적은 해도 있어서 상대평가로 바꾸자는 의견도 꾸준히 제기되고 있습니다. 하지만 공인중개사 수를 제한하게되면 치열한 경쟁을 통해 중개업자들이 발전하고 있는 현 체재 대신 중개서비스의 질이 오히려 낮아질 수 있다는 지적이 있습니다. 또한 자격증 시험을 통해 얻은 지식으로 부동산 매매, 임대 거래, 재산관리 등에 있어 알아야할 지식이나 권리 등 기본 소양 증진 등의 효과를 볼 수도 있으며 는 것으로 평가되고 있습니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.공인중개사 시험은 학력이나 나이 등 제한이 없어서 누구나 응시할 수 있는 시험이다보니 응시인원이 많아서 합격생 수 조절을 위해 난이도가 좀 부여된 편입니다. 다만 자격이 취소된 후 3년이 되지 않은 사람이나 시험 부정행위로 처분을 받은날로부터 시험시행전일 까지 5년이 경과하지 않은 사람 그리고 이미 자격을 취득한 사람 등은 응시할 수 없습니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.공인중개사 시험은 시험 범위가 넓어서 효율적인 검증을 위해 이론 중심인 1차 시험과 법령 중심인 2차 시험으로 나누어져 있습니다. 과목은 1차 부동산학개론과 민법, 2차 중개사법, 공법, 공시법, 세법으로 모두 6과목으로 구성되어 있어 부동산학개론을 제외하면 모두 법과목 이며, 1차 시험은 민법이 2차 시험은 공법이 당락을 좌우하는 과목으로 작용하는 경우가 많습니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.상가건물을 임대차하여 영업하는 경우 제3자에 대해 임차권을 주장할 수 있는 대항력을 확보하기 위해서는 건물의 인도와 사업자등록이 필요하므로 반드시 사업자등록을 해야 합니다. 여기에 더해서 상가건물 소재지 관할 세무서에서 계약서상에 확정일자도 받아야 후순위권리자나 그 밖의 채권자보다 우선하여 보증금을 변제 받을 수 있는 우선변제권을 획득할 수 있습니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.법학을 전공하지 않으셨다면 생소한 용어 등이 다소 어렵게 느껴질 수 있습니다. 꾸준하고 성실하게 시험준비를 한다면 1년내에 동차 합격도 가능할 수 있습니다. 직장인의 경우 보통 인강을 통한 학습을 하게되는데, 먼저 공인중개사 시험을 설명하는 유튜브 동영상 등으로 시험에 대한 전반적인 정보와 학습방법 등을 확인하시고 (유명 학습기관에서 연간 학습계획 등을 자세히 소개해 줍니다.) 샘플 강의 수강, 서적을 통한 학습을 한 후 모의고사를 꾸준히 치러보시는 것이 중요한데, 1차의 민법과 2차의 공법이 당락에서 중요하게 작용하므로, 다른과목이 여유있는 점수가 나온다는 가정하에서 모의고사에서 이 과목들이 60점 이상이 나와야 무난하게 합격할 수 있을 것입니다. 만일 모의고사 점수가 잘 나오지 않는다면 1차에 집중하여 2년 계획으로 목표를 수정하시는 것이 나을 수도 있을 것입니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.전세보증금을 일부라도 돌려받지 못한 상태에서 전출(주민등록 퇴거)을 하게되면 대항력을 상실(우선변제권도 동시에 상실)하여 제3자에 대해 임차권을 주장할 수 없게되므로 보증금을 돌려받기가 어려워질 수도 있음에 주의하셔야 합니다. 계약종료에도 보증금을 모두 돌려받지 못하게되면 임차권등기명령을 신청하여 임차권이 등기부 등본에 기재된 이후에 전출을 하셔야 대항력을 유지할 수 있습니다. 일부 금액을 받으면서 확인서나 합의서를 작성하는 경우에는 남은 금액을 포기하는 것으로 해석될 여지를 남기지 말아야 합니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.임대차 계약 종료시 원상복구의 기준은 특별한 약정이 없는 경우 임차인이 임차 목적물을 인도받은 당시의 상태가 기준이 됩니다. 임차인의 고의나 과실로 인한 사항이 아닌 일상의 사용으로인한 마모나 변색 등은 수리 대상이 되지 않을 수 있습니다. 계약서상 세부적으로 복구 특약이 기재되어 있다면 그에 따라야 하므로 계약 단계에서 신중하게 검토한 후 계약을 하여야 하는데, 명확하게 되어 있지 않으면 분쟁의 소지가 될 수도 있습니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.공인중개사와 중개보조원의 근본적인 차이는 자격증 여부와 직접적인 중개행위를 할 수있는지 여부로 나누어질 수 있습니다. 중개보조원은 공인중개사 자격증을 보유하지 않은 사람으로서 공인중개사 사무소에 소속되어 현장안내와 일반적인 사무업무 등 단순업무 보조역할만 할 수 있고 계약서 작성이나 중개대상물의 확인 및 설명, 거래조건 협의 등 직접적인 중개행위는 할 수 없습니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.전세사기를 피하기 위해서는 계약전 서류를 꼼꼼하게 확인해보셔야 하는데, 먼저 등기부등본을 통해 가등기, 가압류, 압류, 경매 등 문제가 될 권리관계가 없는지, 소유자와 계약자는 일치하는지를 확인하고, 가급적 선순위 채권(저당권 등)+전세금액이 집값의 70%를 넘지 않는 집을 선택하는 것이 바람직 합니다. 임대차 정보제공요청서를 통해 확정일자 부여일 및 임대차 기간 등을 교부 받아 확인하는 것도 필요하며, 임대인 정보조회를 통해 계약전에 임대인이 다주택자인지 최근 3년간 전세보증금을 반환하지 않은 적이 있는지 등을 확인하셔야 합니다. 임대인의 지방세, 국세 납세증명서도 확인해 보시고, 건축물대장을 통해 건축물종류 확인, 불법건축물 여부 등을 확인해 보셔야 합니다. 계약서에는 계약 이후 전입신고 다음 영업일까지 근저당등 새로운 권리관계 설정 금지 등의 특약을 넣으시는 것이 필요합니다. 가급적 공인중개사를 통해 거래하시길 추천 드리며, 계약 전 주변 실거래가 조회 및 현지 방문 조사를 충분히 한 후 거래하셔야 합니다. 대항력과 확정일자는 기본적으로 획득해야 하며, 무엇보다도 전세보증보험에 가입하시는 것이 필요합니다. 입주하여 사는 동안에도 주기적으로 해당 부동산의 권리관계와 변동 사항을 확인해 보시는 것이 좋습니다.