답변 내역

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.유주택자인 어머니와 합가를 하는 경우 자녀가 무주택자인 경우에는 어머니의 재산세나 종부세에 영향을 미치지 않습니다. 하지만 자녀가 유주택자라면 주택수를 합산할 수 있으므로 (과세기준은 청약과는 별개 입니다.) 재산세나 종부세가 증가할 수도 있습니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.임대차 계약 중 임차인 명의를 변경하려면 임대인의 동의가 필요하므로 먼저 임대인과 협의를 해야 합니다. 합의가 이루어졌다면 새로운 임차인 명의로 기존 계약서 명의를 변경하거나 새로운 계약서를 작성할 수 있으며, 확정일자도 새로 받아야 합니다. 이렇게 새로운 확정일자를 받게되면 임차권의 권리순서가 확정일자를 받은 날로 변경됨에 유의하셔야 합니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.임대인의 입장에서는 임대인과 임차인 모두 아무런 연락없이 갱신되는 묵시적갱신 보다는 협의에 의한 갱신이 유리하며 적어도 계약갱신청구권을 사용하게 하는 것이 유리할 수 있으므로 임차인이 계약갱신 관련하여 회신을 하지 않는다면 전화를 하시거나 내용증명을 보내시는 방법이 좋을 수 있습니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.민간임대아파트는 10년 후 반드시 분양전환이 되는 것이 아니고 무조건 임차인에게 분양권을 주는 것이 아니며 분양가가 높을 수도 있으므로 모집공고문 등의 조건을 잘 확인하셔야 합니다. 또한 최근 민간임대시장에서 매매예약금 관련 불공정계약 등으로 인한 피해가 나타나고 있어 주의하셔야 합니다. 향후 분양 전환된다는 점을 악용한 꼼수 분양 피해가 늘어나고 있는데, 법적제도가 아닌 "매매예약금"이란 것을 만들어 임대종료 후 소유권이전을 약속해 주고 있으며 예약금 설정 범위등에 대한 규정이 따로 없다보니 사업장마다 요구하는 금액이 천차만별 입니다. 더욱이 관련 규정이나 법이 없다보니 사업자가 부도나 파산이 되면 매매예약금을 돌려받을 길이 없어서 주의를 요합니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.가계약 체결후 마음이 바뀔 수도 있으므로 가급적 빠른 시일내에 본 계약을 체결하는 것이 좋습니다. 가계약은 조건이 마음에는 들지만 시간이 제한되어 제대로 확인이나 검토가 어려울 때 우선 매물을 확보하기 위해 보증금의 일부로 진행하는 경우가 많은데, 가계약금을 단순히 매물확보를 위해 계약기간이나 금액 납입시기 등 구체적인 합의 없이 소액을 납입해 놓은 상태라면 취소로서 가계약금 반환을 요구할 수 있으나, 구체적으로 합의하고 메모, 녹취, 문자 등 근거가 있는 상태이며 임차인의 단순 변심에 의한 취소라면 최소할 수 없음에 유의하셔야 합니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.부동산 계약시 대출심사 결과가 불확실 하다면 대출 불가 시는 계약취소 및 계약금 반환 등의 특약을 넣는 것이 필요할 수 있습니다. 이때 이를 수용하지 않는 임대인도 있다보니 부동산에서 달가워하지 않을 수 있습니다. 그러나 대출심사에서 문제가 되면 이후 큰 문제가 될 수 있으므로 반드시 필요함을 알려서 임대인과 협의를 해보도록 하셔야 할 것입니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.주택임대차보호법에 따르면 임대인이 계약기간 (1년 계약이라도 2년 경과 시에 유효) 종료 6개월전에서 2개월전까지 기간 중에 갱신거절이나 계약조건변경에 대한 통지를 하지 않고, 임차인도 계약기간 종료 2개월 전까지 통지를 하지 않은 경우 2년간 동일한 조건으로 묵시적 갱신이 됩니다. 묵시적 갱신이 확정된 이후에는 임차인이 언제든지 계약의 해지를 임대인에게 통지할 수 있으며 3개월이 지나면 보증금을 반환 받을 수 있습니다. 임차인이 계약 해지를 통보하고 이를 임대인이 확인한 날로부터 3개월이 지나야하므로, 퇴거하고자 하는날로부터 역산하여 3개월전에 통보를해야 원하는 날에 보증금을 돌려받을 수 있으며 임대인의 확인을 받아야 합니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.임대차 계약중 임차인이 계약종료 2개월전까지 갱신 거절의 의사를 밝힌 경우에 임대인은 계약종료시 새로운 세입자의 입주와 관련없이 보증금을 반환해 주어야 합니다. 만일 계약종료가 다가오는데도 임대인이 보증금을 돌려줄 것이 불확실해 보인다면 먼저 현 상황(갱신거절의사를 밝혔고 계약만기가 다가오고 있는데 보증금을 돌려주기 어려워 보이는 상황 등) 을 정리하여 임대인에게 내용증명을 발송하고 계약종료에도 불구하고 보증금을 돌려주지 않는다면 임차권등기명령을 신청하셔야 합니다. 그럼에도 보증금반환이 되지 않으면 전세보증금반환 소송을 제기하셔야 할 수도 있을 것입니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.경매는 각급 법원 본원이나 지소에서 실시하고 있으며, 법원의 경매 장소를 시간에 맞추어 방문하여 입찰보증금을 내고 입찰하는 방식으로 진행되므로 경매 현장에 직접 가서 경매 진행을 일부 살펴 볼 수는 있지만, 실제 중요한 과정인 권리분석과 매각 이후 대처 방법등을 알 수는 없으므로 사전에 책이나 학원, 인강수업 등 다양한 학습 프로그램을 활용하여 학습을 좀 하신 후에 접근하시는 것이 바람직합니다. 무료경매사이트에서 검색하며 어느정도 공부를 한 후 실제 입찰을 할 때는 사설 경매사이트(지지옥션, 옥션원, 스피드옥션, 미스고부동산, 탱크옥션 등)에 유료 회원가입을 하시면 물권분석과 세부적인 내용을 살펴볼 수 있어 경매에 대해 알아보는데 도움이 될 수 있고 학습 후 실제 입찰을 위한 준비에도 활용 가능합니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.묵시적갱신은 임대인이 계약기간(1년 계약이라도 2년 경과 시에 유효) 종료 6개월전에서 2개월전까지 기간 중 갱신거절이나 계약조건변경에 대한 통지를 하지 않고, 임차인도 계약기간 종료 2개월 전까지 통지를 하지 않은 경우 2년간 동일한 조건으로 갱신되는 것을 말합니다. 즉, 상기의 기간내에 갱신 연장에 대한 합의를 한 경우에는 묵시적갱신이 인정되지 않을 수도 있음에 유의하셔야 합니다. 묵시적 갱신이 확정된 이후 임차인은 언제든지 계약의 해지를 임대인에게 통지할 수 있으며 3개월이 지나면 보증금을 반환 받을 수 있습니다. 즉, 계약해지 통보한 후 3개월이 경과하면 임대인이 복비를 부담하고 보증금도 반환해 주어야 하는데, 3개월이 경과하기 전에 퇴거하는 경우에는 보증금을 돌려주지 않아도 되므로 임차인에게 불리한 상황이 될 수 있음에 유의하셔야 합니다.