답변 내역

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.상가임대차인 경우에서 확정일자는 세무서에서 계약서 및 사업자등록 신청과 함께 받을 수 있으므로, 주소지 변경후에 신청 하셔야 할 것입니다. 즉, 상가를 인도받고 사업자등록을 신청하는 동시에 확정일자 신청을 할 수 있습니다. 기본적으로 확정일자를 통한 우선변제권은 상가 인도와 사업자등록을 통한 대항력 발생이 되어야 효력이 발생합니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.신탁등기된 건물인 경우 신탁회사와 금융기관의 임대동의서가 필요합니다. 신탁등기는 근저당처럼 채권금액이 을구에 기록되지 않기 때문에 반드시 등기소나 인터넷등기소에서 신탁원부를 발급받아 임대차관리에 대한 내용을 확인해야 합니다. 또한 계약시에는 신탁회사(수탁자)와 금융기관(우선수익자)이 반드시 임대차에 동의해야 합니다. 부동산의 신탁은 등기부등본 갑구에 나타나 있으며, 신탁원부를 보면 부동산담보신탁계약서가 첨부되어 있는데 내용 중 권리관계, 계약의 세부내용, 특약 사항 등을 확인하시면 됩니다. 건축시 건축주(실제 소유자)가 일정비율 이상의 대출을 받으면 은행에서도 불안하므로 신탁회사의 대출로 변경하게 되고 해당 건물에 신탁등기가 되는데, 이렇게 되면 법적으로는 신탁회사(법적 소유자) 소유가 되는데, 실제 소유자가 신탁회사 몰래 임의로 임차인과 계약하는 것이 아님을 동의서로 확인해 주는 것이므로 동의서는 반드시 필요합니다. 만일, 이를 어기고 임대동의서 없이 진행된다면 임차인은 불법 점유자가 될 수 있으므로 주의해야 됩니다. 신탁계약서 상 위탁자(임대인)와 수탁자(신탁회사)가 계약내용을 확인 후 보증금과 월 차임을 누가 관리할 것인지, 임대차 만기 혹은 해제 시 보증금 반환의무가 누구에게 있는지, 보증금 및 월세의 지급 계좌는 누구의 것으로 해야 하는지 확인해야 합니다. 그리고 임대차를 갱신하는 경우에도 신탁회사와 우선수익자의 동의를 받아야 합니다. 신탁등기된 건물에 대한 거래는 소유자가 나누어져 서로 책임을 미룰 수 있으니 주의를 요합니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.세입자와 합의에 의한 전세 계약 갱신을 하신다면 다음번 갱신때 세입자가 계약갱신청구권을 사용할 수도 있을 것입니다. 계약기간이 남은 세입자를 내보낼 수는 없으므로 세입자를 낀 상태로 주택을 매도하실 수 있는데, 주택을 매도하여 계약종료 2개월전까지 새로운 집주인이 등기를 완료한 경우에는 직접거주를 사유로 세입자의 계약갱신청구권을 거절하고 직접 거주를 할 수 있습니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.상가건물 임대차인 경우 임대인아 임대차기간이 만료되기 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에 갱신거절이나 조건 변경의 통지를 하지 않은 경우에는 기간 만료시 1년간 묵시적 갱신이 이루어집니다. 묵시적갱신이 이루어진 이후 임차인은 언제든지 계약해지를 임대인에게 통지할 수 있고 임대인이 통지를 받은 날로부터 3개월이 지나면 효력이 발생합니다.묵시적갱신은 몇번이고 반복할 수 있으며 별도 계약서 작성이 필요하지 않으므로 임차인의 입장에서는 아무런 연락을 하지 않고 묵시적 갱신을 하는 것이 유리할 수 있으며, 임대인이 갱신거절이나 조건 변경등의 통지를 하게되면 상황에 따라서 임차인은 최초 임대차 기간을 포함하여 10년을 초과하지 않는 한도내에서 계약갱신청구권을 사용하여 갱신을 할 수도 있습니다. (임차인에 3기의 차임에 해당하는 금액을 연체하는 등 법에서 정한 사유가 있지 않은 경우)

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.최근에도 서울 및 수도권과 지방간의 아파트 가격 오름세 차이가 심해지는 양극화 현상이 나타나고 있는데, 이는 서울 및 수도권에 교육시설, 공공기관, 교통시설, 판매시설, 문화시설 등 생활에 필요한 모든 것이 설치되어 있으며 그와 관련한 수많은 일자리가 있어서 수요는 많은데 반해서 신규 공급 물량은 축소되고 있는 상황이다보니 집값이 많이 상승하고 있는 것입니다. 또한 현재 인구는 감소하고 있지만 1인 가구수의 증가로 인해 가구수는 오히려 늘어나고 있는 추세이다보니 더욱 주택 부족현상이 심화하고 있는 상황입니다. 반면 지방의 경우는 여러가지 시설도 적고 일자리도 적어서 일자리와 즐길거리를 찾아 젊은이들은 도시로 떠나가는 상황이 계속되니 인구는 줄어들고 주택은 인기지역을 제외하고는 남아돌게 되고 있어 주택가격 상승이 제한적으로 나타나고 있습니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.주택에 대한 임대차인 경우에는 환산보증금은 5천2백만원이 되고 상한요율 0.4%를 곱하면 복비 상한치는 20만8천원이며, 주택이 아닌 경우에는 상한요율 0.9%가 적용되어 46만8천원이 됩니다. 이 금액내에서 협의에 따라서 결정될 수 있으며, 별도로 부가세가 과세될 수 있습니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.통상의 부동산 거래에서 보면 상가거래에서만 권리금이 적용됩니다. 이는 2015년 신설된 “상가건물 임대차보호법”에 규정되어 있는데 “상가건물에서 영업을 하는 자 또는 영업을 하려는 자가 영업시설·비품, 거래처, 신용, 영업상의 노하우, 상가건물의 위치에 따른 영업상의 이점 등 유형·무형의 재산적 가치의 양도 또는 이용대가로서 임대인, 임차인에게 보증금과 차임 이외에 지급하는 금전의 대가” 라고 명시되어 있으며, 또한 “권리금 계약이란 신규임차인이 되려는 자가 임차인에게 권리금을 지급하기로 하는 계약” 이라고 정의되어 있습니다. 즉, 권리금은 임대인이 아닌 후속 임차인에게 받는 금액이므로 식당을 폐업하게되면 후속 임차인이 없어서 권리금을 받을 수 없습니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.주택임대사업자는 민간임대주택에 관한 특별법 (제45조 제1항) 에 따라서 임차인이 의무를 위반하거나 임대차를 계속하기 어려운 경우 등 법에서 정한 사유가 발생한 때를 제외하고는 임대사업자로 등록되어 있는 기간 동안 임대차계약을 해제 또는 해지하거나 재계약을 거절할 수 없습니다. 하지만 사업기간이 종료되어 말소를 한 경우에는 갱신거절을 할 수 있는데, 임차인이 계약갱신청구권을 사용한다면 정당한 사유없이 이를 거절할 수 없습니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.아파트는 일반적으로 판상형이나 타워형의 구조가 일반적이며 혼합형인 경우도 있습니다. 통풍이 원활하고 3BAY 또는 4BAY 형식으로 전면공간을 모두 남향으로 배치하기가 유리하며 제작도 수월한 장점이 있다보니 아직도 판상형이 많이 공급되고 있으며, 초고층 주상복합이나 랜드마크 단지 등을 위주로 Y자 또는 X자 형태의 엘리베이터 타워를 중심으로 배치되는 타워형 아파트도 많이 공급되고 있습니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.오래된 아파트와 신축 아파트의 관리비 차이를 보면 단열·창호·설비 차이 등으로 인한 에너지 효율에 있어 신축이 유리하고, 노후로 인한 수선비나 장기수선충당금 증가 등으로 구축이 비용이 많으 나올 수 있어 역시 신축이 유리한 반면, 커뮤니티 시설이나 공용시설이 많은 신축인 경우에는 구축에 비해 오히려 비용이 많이 나올 수 있습니다. 따라서 이러한 전반적인 사항들이 합쳐져서 반영되므로 단순 비교가 어려울 수 있습니다. 기존에 건축된 아파트를 매입하는 경우에는 K-apt 등을 통해 관리비 내역 및 유지보수 이력 등을 확인해보고 선택하시는 것이 바람직합니다.