답변 내역

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.임대차계약시 계약자와 실거주자가 다르게되면 대항력 (전입신고 + 거주로 형성)이 발생하지 않아서 제3자에 대한 임차권 주장이 어려워질 수 있습니다. 따라서 이런 경우에는 부모와 자녀가 공동명의로 임대차 계약서를 작성하는 것이 바람직합니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.최근에도 지하상가를 이용하는 사람들이 많기는 하지만 온라인 쇼핑등의 활성화 및 노후 등으로 이전에 비해서는 이용량이 많이 줄어들고 있는 상황입니다. 지하상가가 생기게된 가장 핵심적인 이유는 도심에 상가를 조성할 토지가 부족하고 땅값도 비싸기 때문입니다. 지하 개발은 토지 보상을 하지 않아도되는 등 자금부담이 덜하다보니 역세권 등을 위주로 지하상가가 많이 조성되어 있습니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.임대차 계약 만료 전에 이사를 가기위해 임차인 일방의 의사로 계약을 중도 해지하려 하는 경우, 남은 계약기간 동안 세입자는 월세를 부담해야 하고 보증금을 돌려받을 수 없습니다. 이런 경우 보통 세입자가 임대인과 협의하여 세입자가 복비를 부담하고 후속세입자를 구하여 후속세입자가 들어오게되면 더이상 월세를 부담하지 않고 보증금을 돌려받는 방식을 취하게 됩니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.공시가격은 정부의 “부동산가격공시제도”에 의한 가격을 말하는데, 공시가격의 종류에는 공시지가제도에 따른 “표준지공시지가”와 “개별공시지가”가 있고, 주택가격공시제도에 따른 “단독주택공시제도”와 “공동주택공시제도”, 비주거용부동산가격공시제도에 따른 “비주거용 일반부동산가격의 공시”와 “비주거용 집합부동산가격의 공시”가 있습니다. 정부에서는 부동산가격공시제도에 따라 매년 조사 평가하여 적정하다고 판단되는 가격을 공시하는데, 이러한 가격은 시장변동이나 부동산의 특징, 거래자 간의 협상 등 특별한 상황을 고려하지 않고 적정가격을 결정하므로 실 거래가와는 차이가 발생하고 있습니다. 지난 정부에서는 이러한 차이를 없애고자 공시지가 실거래가 반영률을 점차 높이고 있는 상황입니다. 공시가격과 실거래가격의 차이는 지역이나 주변 환경등에 따라서 다양하게 달라질 수 있습니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.주택청약은 신축 공동주택을 구입하기 위한 제도로서 주택청약종합저축 등에 가입하고 일정조건이 되면 입주자모집공고문을 보고 청약을 신청하게되는데 지원하는 사람들이 많다보니 가입기간과 납부횟수, 무주택기간, 납부금액 등에 따라 점수를 부여하고 특별한 조건이되는 사람들에게는 특별공급으로 우선권을 부여하는 등으로 청약자중에서 당첨자를 선정하여 주택을 공급하게 됩니다. 청약 가점을 위해서는 일찍부터 주택청약통장 관리를 해나가는 것이 바람집합니다.주택청약의 종류에는 LH 등 국민주택을 위한 청약과 민영주택을 위한 청약이 있습니다.국민주택은 납입횟수와 납부금액을 오래 유지하는 것이 중요하며, 일시금으로 많이 납입한 경우는 25만원만 인정됩니다. 가입기간 수도권12개월 이상에 12회 이상, 수도권 외 지역은 6개월 이상에 6회 이상 연체없이 납부해야 합니다. (투기과열지구는 24개월 이상에 24회 이상) 여기에 무주택기간이 길수록 유리하고 40m2 이하는 납입횟수, 40m2 초과는 납입금액이 많을수록 유리합니다. 또한 무주택자가 필수 조건이고 소득기준과 자산기준 조건 도 있습니다.반면 민영주택은 가입기간과 특정 납부 금액을 맞추는 것이 중요합니다. 가입기간은 수도권 12개월 이상이고 12회 이상, 수도권 외 지역은 6개월 이상에 6회 이상 (투기과열지구는 가입기간 24개월 이상) 납입하여 특정금액을 맞추면 1순위가 됩니다. 개설후 2만원 입금하고 모집공고 나기전에 차액을 한번에 넣어도 됩니다. 해당지역에 거주한 기간이 2년 이상이어야 합니다. 가점제는 1순위 청약자내의 순서를 가리는 것으로 무주택기간, 부양가족수, 청약통장 가입기간으로 따집니다. 추첨제는 지역별, 평형별 청약통장 금액을 예치한 후 청약에 응모하면 추첨으로 선정합니다. 공고일 현재 청약자 본인 주민등록상 거주 기준입니다. 청약조정대상지역 기준 85m2 이하는 가점제, 초과는 추첨제 방식이 많은데 구체적인 것은 아파트 입주자 모집공고문을 확인해 봐야 합니다. 모든 면적에 대응하려면 가입기간 2년이상, 청약예치금 1500만원이면 됩니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.신탁등기된 건물인 경우에는 임대동의서가 반드시 필요합니다. 신탁등기는 근저당처럼 채권금액이 을구에 기록되지 않기 때문에 반드시 등기소나 인터넷등기소에서 신탁원부를 발급받아 임대차관리에 대한 내용을 확인해야 합니다. 또한 계약시에는 신탁회사(수탁자)와 금융기관(우선수익자)이 반드시 임대차에 동의해야 합니다. 부동산의 신탁은 등기부등본 갑구에 나타나 있으며, 신탁원부를 보면 부동산담보신탁계약서가 첨부되어 있는데 내용 중에서 권리관계, 계약의 세부내용, 특약 사항 등을 확인하시면 됩니다. 보통 오피스텔 건축시 건축주(실제 소유자)가 일정비율 이상의 대출을 받으면 은행에서도 불안하므로 신탁회사의 대출로 변경하고 해당 건물에 신탁등기를 하는 경우가 많은데, 이렇게 되면 법적으로는 신탁회사(법적 소유자) 소유가 되며, 실제 소유자가 신탁회사 몰래 임의로 임차인과 계약하는 것이 아님을 동의서로 확인해 주는 것이므로 동의서는 반드시 필요합니다. 만일, 이를 어기고 임대동의서 없이 진행된다면 임차인은 불법 점유자가 될 수 있으므로 주의해야 됩니다. 신탁계약서 상 위탁자(임대인)와 수탁자(신탁회사)가 계약내용을 확인 후 보증금과 월 차임을 누가 관리할 것인지, 임대차 만기 혹은 해제 시 보증금 반환의무가 누구에게 있는지, 보증금 및 월세의 지급 계좌는 누구의 것으로 해야 하는지 확인해야 합니다. 그리고 임대차를 갱신하는 경우에도 신탁회사와 우선수익자의 동의를 받아야 합니다. 신탁등기된 건물에 대한 거래는 소유자가 나누어져 서로 책임을 미룰 수 있으니 주의를 하셔야 합니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.부동산 거래시 공동중개 즉, 매도인 측 부동산과 매수인측 부동산이 공동으로 계약을 성사시키게 되면 대부분의 경우 매도인측 부동산은 매도인에게서, 매수인측 부동산은 매수인에게서 중개수수료를 받게 됩니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.최근 전세 매물이 품귀현상을 빚으며 전세가격이 상승세를 보이고 있습니다. 이렇게 전세 매물이 줄어들고 있는 이유에는 여러가지가 있지만 서울의 경우 건축경기 위축으로 신축아파트 입주물량 자체가 많이 줄어들어서 신규 공급자체가 많이 줄어들어든데다가, 토지거래허가구역 지정으로 실거주의무가 부과되면서 전세공급이 축소되고 있고, 대출규제가 강화되면서 보증금 반환부담이 커진 임대인들이 전세에서 월세(또는 반전세)로 전환하는 경우가 늘어나고 있기 때문입니다.관리비는 주택의 종류에 따라서 세부항목이 달라질 수 있는데, 빌라의 경우에는 건물 청소 용역비, 승강기 유지보수와 소방 안전관리비, 전문관리업체의 위탁관리 수수료 등이 포함될 수 있습니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.원룸의 옵션인 가구 등은 임차목적물의 일부이므로 임의로 처분하시면 안되고 반드시 임대인(집주인)에게 먼저 알려서 동의를 받고 처리를 하셔야 합니다. 따라서 먼저 임대인에게 필요없음을 알리고 처리방안에 대해 협의를 하셔야 합니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.확정일자 부여현황은 확정일자가 부여된 임대차 계약의 확정일자 부여일, 임대차 기간 등을 확인할 수 있는 자료인데 전입신고만 하고 확정일자를 받지 않은 경우에는 나타나지 않을 수 있으므로 직전 거주한사람이 2025년 4월 11일까지 거주한 것인지는 확실하지 않을 수 있습니다. (이후 확정일자없이 1년 계약으로 거주한 사람이 있을 수도 있습니다.) 또한 2016년과 2024년도에 전입신고를 하고 확정일자를 받은 것은 확실하지만 중간에 퇴거했을 수도 있으므로 전 기간 계속 거주했었는지도 확실하지 않습니다.